集体土地证券化的操作原则与要点

二、集体土地证券化的操作原则与要点

1.集体土地证券化的操作原则

土地证券化要以规范的土地管理制度为基础，即在推行土地证券化前，要进行地籍调查、土地登记、土地统计、土地评价等，这是土地证券化市场运作的基础工作。承认土地证券持有者享有土地的占有权、经营权、收益权、交易权、抵押权和继承权；同时也承担上缴税费的义务，或者由被参股的自然人或法人统一承担。土地证券化的实施应遵循渐进性的路径，采取先试点、后推广的方式。坚持群众自愿、典型示范的原则，不搞一刀切。允许土地证券市场与土地实物市场并存。

2.土地证券一级市场的操作要点

（1）成立土地证券化联合办公室。比较理想的办法是由国务院牵头，国家农业部、国家土地管理局、国务院证券委抽调专人组成。其职能是制定土地证券化的总体规划、实施进度及相关政策。实施步骤可分三步：第一步，也就是土地证券化的试点阶段，在这一阶段，每个省（市、区）或者东部较发达的省份可选择若干个农业经济发达、农业科技含量高、农地产出率高，且自然灾害少的乡村作试点。试点单位要在国家给定的规模和要求的基础上，注意观测总产量和亩产量变动情况、资本流入到农业的情况、劳动力的转移安置情况，以便于总结经验，为下一步推广打基础。第二步，群众自愿和典型示范后的推广阶段。在推广过程中，主管部门和当地政府要按中央的原则精神给予引导，切忌一刀切、不规范、走形式。第三步，进一步完善阶段。根据试点与推广阶段暴露出的各种问题，及时总结经验，吸取教训，因地因时制定改善措施，使土地证券化真正成为中国农业发展的又一场革命。

（2）在推进过程中，县、乡两级组织的农业土地管理部门抽调专人组成土地证券化指导小组，对被选中的自然村进行指导。根据土地证券化的定义，以至少是一个自然村拥有的集中连片土地为一组合，并按照土地等级发行价格不等的土地证券。这个地价中包含了级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ中国家、集体对土地投资的价值补偿部分。试点乡、村的农民有优先购买权，并根据供求情况按政府定价给一个合理的折扣。

（3）土地证券向当地保险公司投保。土地证券持有者有着趋利避险的客观要求，同时这也是土地证券化顺利推行和土地证券市场健康发展的保障。同时，保险公司能揽得更多的固定业务，获得丰厚的保费收入，促进农村保险市场的发展。

（4）向投资者出售土地证券。出售形式在坚持由土地所有者遵循公开性、公正性和竞争性原则的前提下，采取招标、拍卖等形式进行。一级市场土地证券的购买者可以是自然人，也可以是法人；可以是国内投资者，也可以是国际投资者。由于土地证券有了合理的价格，提高了土地的需求弹性，原来抛荒土地的承包者和种地积极性不高的农民将从土地证券一级市场上退出。现时土地证券的购买者将根据自身情况，决定是否自己经营土地、租赁给别人经营，还是以此入股，但不得抛荒。

3.集体土地证券二级市场的操作要点

（1）土地证券可在区域性的土地证券市场流通转让。土地证券市场可设在就近的地区中心城市。土地证券市场建设不同于一般意义上的证券市场建设，后者服务的对象是处于城市之中的相对集中的工商企业，而前者面对的是分散的农业土地及农业土地经营者，所以不可能像后者那样只设几个大的全国性、区域性交易中心。前者每个省都要有，待土地证券化全面铺开后，可设立全国性的土地证券市场。全国性的土地证券市场一般要求设在交通便利、信息灵通的中心城市。待条件成熟时，也可将土地证券作为一种次级证券按照国家的有关规定在上海、深圳挂牌交易。

（2）在土地证券二级市场上，农户、企业、外商都是土地证券的供给者，又是需求者。其交易价格，除受一级市场发行价格影响外，还含有级差地租Ⅱ中土地使用者投资价值补偿额。当然，也要受农产品市场情况、国家的农业政策和宏观金融政策等影响。

（3）土地证券可以出售、入股、抵押等，但都要求当事人双方在证券交易管理部门登记过户，方能受法律保护。

（4）土地证券在二级市场流通转让时，要由国家认可的鉴定部门或机构以县为单位说明该县土地肥沃程度、位置情况、社会经济条件、土地证券发行价格等，以便于投资者作出交易的抉择。