浅析房产税征管中存在的问题及建议

浅析房产税征管中存在的问题及建议

李旺春

随着经济社会的快速发展，房地产业发展非常迅速，但房产税收入的增长相对有限，增长速度相对较慢。主要是房产税具有涉及面广、税源分散、征管难度及强度相对其他税种要大得多；其次是人们在意识上都把房产税当做地方小的税种，重视不够，再者是税务人力资源不足，在管理上税收征管力度不够，漏征漏管户时有发生。如2005至2006年的增长分别是5.3%，6.2%，2007年市局对房产税进行了专项整治，税收就递增12%，但增长幅度还是很小，使得税收应有的合理增长机制在房产税方面得不到很好的体现，难以适应地方财政收入的需要。笔者认为加强房产税的征收管理刻不容缓，本文就房产税征管中存在的问题及建议做如下论述。

一、房产税存在的问题

1.房产税税制本身的缺陷

房产税是以房产为课税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。这是我国现行房产税的计税价值，主要是依据历史成本，一是不能反映房产市场价值，其次也不能反映房产时间价值。这使市场价值相等的房产因为历史成本的差异而承担不同的税负，违背了税收公平原则，为企业的房屋价值的形成提供了避税的空间，如有的是竣工报告，有的是评估报告，多数是自建自估。由于自建房屋材料费、人工费大多没有票据，致使房屋入账价值与实际价值有差距，造成房产税未能足额、如实申报缴纳。

房产租赁，以房产租金收入为计税依据。租金收入是房屋产权所有人出租房屋使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入，税率为12%，其税率设计考虑的是同一房屋出租给他人使用与自己生产使用时应纳房产税应当相等，即两者的总体税负应当是基本一致的。然而目前房屋的租金收入完全是按照当前的市场供求状况决定，市场价格变化很大，而房屋原值却反映其历史成本，一般变化很小，难以体现合理负担、公平税负的原则和调节经济的作用，造成税收征管中出现执法不理想。如同一地段，有的商铺是旧楼早几十年前买的，楼价较低，但现在买入的楼价是以前的数倍甚至数十倍的差距，使房产税税负很不平衡，致使现在有的业主明明是自营都报出租，按租赁纳税。

2.房产税政策缺陷

房产租赁以出租人作为纳税人，可一般情况下出租人并非经营性纳税人，难找人、难征收、难管理。其次是房产税按半年或年征收，给纳税人留下的印象不深，与流转税按月申报缴纳不同，不利于养成纳税人依法纳税的良好习惯。

3.纳税遵从度较差，房产出租租金难以准确核算，存在瞒报、虚报现象。

纳税户申报租金越来越低，税务部门见不到真实的房屋租赁合同，有联营、免租金，无偿给亲戚使用，目的就是为了少缴或不缴税款；更多的是房屋出租人为逃避租赁税收，把本应自己承担的税收强加于承租人身上。作为经营者，无法躲避税务部门的检查，只好出具虚假的合同，达到少缴税款的目的。

4.住宅与商铺的税率设计在实际操作中存在问题

住宅与商铺的税率设定在实际操作中不利于公平。同一路段，相同租金，旧楼是住宅用途的，现改为商铺出租，房产税税率是4%，（月租金3000元以下房产税税率是4%，3000元以上房产税税率是4%，租赁营业税是3%）但新楼房产出租税率是12%%（月租金3000元以下房产税税率是12%，3000元以上房产税率是12%，租赁营业税率是5%）两者相差8%—10%，这样更加难以体现税收的合理，公平的原则。

5.税务部门缺乏有效的手段

现在我市市场出租屋较多，这部分税收极难管理，就算知道该房屋是租赁的，但都很难找到业主来申报纳税，承租人也不配合（主要不是房产税纳税人），很难联系到房屋出租人，这部分出租房屋漏管较严重。对于大多数未申报户在分局催缴后，采取躲避的态度，不前来办理，造成难找人、难征收、难管理，但税务机关又缺乏有效的手段。

二、房产税征管的建议及对策

1.提高房产税税种的主体地位，逐步完善房产税政策

现行地方各级财政体制都把房产税作为地方财力，全留地方，房产税收入占的比重越来越大，近年来房地产发展迅速为房产税提供了更广阔的征收空间。房产税基不具流动性，税源丰富且稳定，税收便于计算，经济调控能力强的房产税应作为我国地方税体系的主体税种；其次是要以房产实际使用人作为房产税纳税人，避免房产出租人难找、难征、难管等方面问题；三是强化申报征收管理，实行按年计算、按月申报，提高房产税纳税人意识，逐步提高税收遵从度。

2.规范自用房产的房产原值和计税余值

房产税在实际征收中，房产原值（亦称房产原价），以纳税人依照会计制度规定，在“固定资产”科目中记载核算的房屋原价为准；对纳税人未按会计制度核算的，计征房产税时要按规定调整房产原值；对房产原值明显不合理的，要重新评估，解决自建无票据的情况，避免侵害房产税税基的发生，在这一点上，市局出台的城市房产市场参考价格是有必要的。

3.规范房产税的核定征收工作

为加强出租房产税税收征收管理，堵塞偷逃税行为，还必须规范房产税的核定征收工作。根据调查摸底各路段的出租情况，结合国有企业对各路段房屋出租价格，整理一套计税租金标准，或者经地税部门委托的涉税评估机构对其所需核定征收房产的评估报告，主管税务机关可以此作为参考进行核定；对不能提供评估报告的，主管税务机关可参照同类房产的市场租赁价格直接进行核定，解决租金越来越低的情况发生。

4.积极开展税法宣传服务。

税收宣传是提高纳税意识和税收遵从度的重要保证。要利用报刊、电视、网络、资料等载体，大力宣传房产税相关政策，系统告知房产税纳税人、征税对象、计税依据、征缴管理和法律责任等等，促进纳税人知法、懂法和守法。

5.采取必要的行政执法手段

要实行严厉的处罚制度，纳税人发生偷、逃、骗、瞒税等行为，一经查实，应予重罚，必要时对个别偷漏业户通过媒体进行曝光增加阻吓作用。

6.进行专项清查，建立健全市房产税收征管基础信息库

今年嘉峪关市地税局开展了房产、土地等税收征管基础信息专项清理调查工作，对辖区进行了一次拉网式的清查工作，详细登记房屋信息，建立健全了电子基础信息库。房产税收入同比增长了16.99%，税收同比增长458万元，专项整治工作得到了政府各相关部门的大力支持配合，形成了一个很好的护税网络，为避免房产出租人难找、难征、难管等方面问题；建议对房屋租赁业税收的管理，地税部门应联合公安与各街道（物管）三管齐下一同管理，从而使房产税税收遵从度得到大幅度提升。

作者单位：嘉峪关市地税局

写作时间：2011.9