占有在不动产转让中的效益分析

在债权平等原则的理论背景下，债权性占有在不动产多重买卖中并不具有优先性。认为债权性占有具有优先受偿效力的观点突破了债权平等原则，打破了市场平等主体之间的自由竞争，除了不具备理论依据之外，在实践中也必然会产生诸多适用困境，认为其能提高交易效率与维持交易秩序的相关论述也有待商榷。

其一，因为违反了债之相对性和债权平等保护的基本理论，债权性占有优先性的相关规则实际上不具有可操作性。

合同产生的是相对权利，是拘束双方意思表示的契约，法官在审判时只须根据法律规定和合同内容进行判决即可，在特殊情形下当涉及相关利益人时，才由相关利益人作为诉讼第三人参与到诉讼之中。在发生多重买卖时，只要还未涉及标的物的所有权为第三人的情形，其他买受人无须作为诉讼第三人参与到诉讼之中。法院没有义务，也根本不可能去调查存在多少买受人以及这些买受人和出卖人之间的合同状况。基于债权的平等性和相对性，在多重买卖中，当其中一个买受人与出卖人发生纠纷而诉诸法院时，法院只需要对其合同进行审查即可，法院不需要，也无法调查其他买卖合同。

事实上，赋予先行占有的买受人以优先受偿权，在实务上也无法达到保护买受人利益的效果。根据相关司法解释的规定，先行占有对于买受人而言，只有相对于其他买受人具有优先受偿的效力，而不具有对完成登记买受人即新所有权人的对抗效力。对于先行占有的买受人而言，“要达到限制出卖人选择权的目的，除非赋予其债权人撤销权，甚至直接赋予其对特定物的支配力，才有可能阻止出卖人通过交付来实现其任意履行之目的”。^[71]就撤销权而言，枟合同法枠第74条规定了撤销权的适用条件，关注的是因债务人的行为导致责任财产的损害，这与在不动产买卖中先行占有并无关联。就特定物的支配力而言，债权性占有优先性和物权的排他性支配力完全不同。在登记对抗主义中，先行占有的买受人是物权人身份，其他买受人要通过登记获得物权需要满足“主观善意”的要求，若其知晓先行占有事实还完成物权登记的，则先行占有买受人可以对抗其物权并请求撤销物权登记。在贯彻登记要件主义的不动产买卖中，债权性占有优先性赋予先行占有的买受人享有相对于其他买受人的优先受偿权利，但无法享有优先于已经获得物权的买受人的权利。

根据民事诉讼法的相关规定，买卖合同管辖法院为被告住所地法院或者合同履行地法院，双方还可以约定管辖法院，合同履行地或者约定管辖法院的不同会发生不同买受人在不同法院起诉的情形。先行占有买受人无法阻止在其向法院起诉后甚至是在法院判决后，出卖人再向第三人履行登记的行为。^[72]例如，甲把房屋卖给乙并交付占有，其后甲又以更高价把房屋卖给了丙，乙随后向法院起诉，要求甲向其履行登记。按照司法解释的规定，此时法院是继续履行判决，而非确权判决，应判决甲继续履行合同，把房屋过户登记给乙。但甲在法院判决期间或者法院判决后，将房屋登记给丙。此时，根据司法解释的规定，丙已经取代乙成为顺位确定规则中的第一债权人，并继而已经取得了房屋所有权，此时法院没有任何理由可以排除丙对于所有权的取得。因先行占有买受人还未取得不动产所有权，其请求出卖人或者诉诸法院要求履行登记的，其他买受人均可以率先完成登记从而取得物权人地位。因而，债权性占有优先性规则一方面赋予买受人以优先效力，另一方面却没有如同登记对抗主义那样赋予买受人以物权保障，其结果是在不动产买卖中先行占有事实无法排斥其他买受人的物权登记行为，实际上没有太大的操作意义。

其二，认为赋予债权性占有优先性可以增进交易效益、维护交易秩序的结论存有疑问。

有观点认为，在登记要件主义的不动产物权变动模式下，赋予先行占有不动产的买受人以优先受偿权利符合经济效益原则。^[73]在土地使用权或者房屋所有权的转让中，不动产的交付占有虽然没有产生任何物权化效果，但是从实际效果上看，取得占有的买受人达到对不动产的支配或控制，双方合同义务最接近履行完毕，此时较其他买受人之法律关系已处于更为稳定的状态，物权变动亦最接近完成。若此时把不动产过户登记给其他买受人，则势必产生再次交付占有的费用。此外，先行占有的买受人往往会对不动产进行一定的实际利用，如土地开工、房屋装潢等。因而，赋予债权性占有以优先性，符合债之履行的经济效率原则。

但是，上述观点只是看到了先行占有的效益问题，并未注意债法制度运行成本的问题。赋予先行占有以优先受偿效力，对于债之履行中提高效率或增进效益的结论并无确切证据。

从合同内部的成本上看，在物权变动登记要件主义的模式下，不动产买受人经交付占有标的物而不及时请求登记，是其本身承担风险的结果。若买受人占有标的物，但出卖人选择向其他买受人履行合同，则可能导致的损害包括买受人在不动产上的先期投入、交换占有的相关费用等。但是，这些损害均是债权损害，可以在债法范畴内予以救济，买受人向出卖人主张违约损害赔偿，采取“补偿差价”的方式，以“转卖的价格作为确定标的物价值”^[74]以计算违约损害赔偿的数额。出卖人选择买受人履行合同，是其自身利益的考量结果，并不影响买受人的损害赔偿请求权。相对于先行占有的买受人，其他买受人也有可能为将来的合同履行支付费用。特别是先行支付价款的买受人，其对合同履行的期待利益更大，因其无法受偿给付同样会产生在支付价款上的相关费用。纯粹比较对何种买受人履行合同，可以在总体上将费用降为最低的论证并不成立。究其原因，对于合同关系中的债权损害，将其交由有履行选择权且愿意承担违约损害的出卖人更为合适，故无须将某种买受状态演化为具有排他性的优先效力。

而从合同之外的成本上看，抛弃以登记作为物权变动中的确权依据，意味着买受人需要对他人占有状态等信息予以事先查知。但事实上，基于债之相对性和非公示性，合同之外的第三人要查知这些信息是异常困难的。买卖合同并没有任何公示要求，在许多交易中合同双方还会约定有保密条款，对合同的内容进行严格保密。预告登记制度就是为了弥补债权的信息不公开性，借助强大的登记公信力，才可赋予买受人以受偿优先效力。在不动产的确权上，占有不具备登记的节约调查成本和降低诉讼成本的效果。因而，在信息不可能实现完全充分公开的情形下，强加买受人可以对他人买卖合同予以查知，但这无疑增加了出卖人的调查负担，增加了交易成本，妨害了交易效率。

综上，债权性占有优先受偿的理论和规则突破了债权平等原则，不具有完整的理论基础，也无法具有实际的可行性。无论是在债权效力体系的内部逻辑上，还是在债法制度的市场功能上，债权性占有均不应使债权人享有优先受偿的效力。要赋予债权性占有以优先效力，只有跳出民法权利体系，引入优先权制度。那么另一个问题就是，从立法论的角度看，能否将债权性占有纳入优先权的范畴呢？