占有在不动产转让中的性质分析

在我国枟物权法枠中，不动产物权变动模式以登记要件主义为原则，以登记对抗主义为例外。在登记对抗主义的物权变动模式中，如特殊动产和土地承包经营权，经交付占有后，受让人取得物权，但未经登记不得对抗善意第三人，其对物的占有已经是物权性占有。在登记要件主义的物权变动模式中，物权变动以登记为要件，当出让人将物交付受让人占有后，先行占有的受让人此时并没有获得物权，其对物的占有是债权性占有。

由此，特殊动产买卖中的占有和不动产买卖中的占有，两者性质完全不同。

在特殊动产买卖中，虽然需要以登记作为对抗善意第三人的依据，但是先行占有标的物的买受人已经是新所有权人，买受人对物的占有来自于物权，物权是其占有的权利基础。在完成交付占有之后，买受人对物的占有是买受人对物享有排他性的支配权的结果。获得物权的买受人可以直接支配物，基于自己的意志对物行使占有、使用或收益的权利，不受出卖人的意志干涉。除了获得登记的买受人之外，先行占有的买受人可以对抗任意第三人。在多重买卖中，先行占有的买受人自然可以“对抗”其他未获得占有的买受人，相对于其他未获得占有的买受人“优先”受偿给付。但本质上，此时的“对抗”、“优先”是物权支配力的结果，占有是其物权获得的要件，不能认为是债权优先受偿的依据。

但是，在不动产买卖中，先行占有标的物的买受人对物的占有来自于买卖合同，债之关系是其占有的权利基础。买受人对物的占有，并非是基于物权的占有，而是基于债权的占有。买受人之所以享有对物占有的权利，是请求受领出卖人给付的结果，买受人不享有对物排他性的支配权利。买受人对物占有体现的是出卖人的意志，而非自己的独立意志。出卖人容忍买受人在物上的占有、使用或收益权利，在物权变更登记之前的占有内容和形式都受制于买卖合同中的约定。物之处分权依旧归属于出卖人。先行占有不动产的买受人不享有物之处分权利，其对物的处分只能是无权处分。在多重买卖中，先行占有不动产的买受人和其他买受人一样，都处于债权人的地位。先行占有不动产的买受人不具有对其他买受人的排他性权利。

在债之关系内，与定金支付、价款交付等要素一样，交付占有只是不动产买卖合同履行过程中的一个要素环节。枟物权法枠规定了不动产以变更登记完成物权变动，而不以交付占有作为物权变动的依据。对于买受人而言，需要完成登记才能完成受领给付获得合同最终履行，实现债权人身份向物权人身份的转变。因而，在物权债权二元权利区分体系下，先行占有的买受人和其他买受人只是占有债权人和非占有债权人的关系，而不是物权人和非物权人的关系，也不是准物权人和非物权人的关系。

在债权性占有中，买受人获得占有利益并享有占有保护。例如，先行占有的买受人对物占有是有权占有，享有占有、使用或者收益的权利，针对侵害占有行为可以主张占有保护请求权和占有损害赔偿请求权。这些权利均是占有带来的，是债权人以占有人身份所享有的。但是，就债权履行而言，占有债权和非占有债权在优先给付受偿上没有任何区别。若各个买受人均未完成变更登记，则先行占有的买受人和其他买受人一样，都需要请求出卖人履行登记义务才能获得物权。此时，先行占有的买受人和其他买受人基于买卖合同所带来的债之请求力上并无任何差异，无法得出先行占有的买受人具有登记履行上的优先效力。

而在多重租赁、借用、运输、承揽的合同履行过程中，先行占有标的物的债权人具有受领给付的优先性，其理论原因在于债之保持力。在租赁、借用、运输、承揽等合同中，交付占有即为合同的履行内容，只要在合同约定的效力范围内，债权人就可以享有保持占有的权利，此为债之保持力的应有之义。只有合同因无效、撤销、解除等原因被消除，债权人不具有继续占有标的物的本权基础时，才需要将占有返还所有权人。^[69]债权人可以以债权内容对抗所有权人的原物返还请求权，享有继续占有获取债权利益的权利，相对于其他未获得占有的债权人而言，自然就表现出受领给付的优先性。此时，先行占有的债权人相对于未获得占有的债权人，是获得给付的债权人相对于未获得给付的债权人的关系。获得给付的债权人基于债之保持力自然可以保有对物的持续占有。因而，此时所谓债权性占有的优先受偿效力，其实质是债之保持力的作用结果，并非真正意义上的债权优先受偿权。

仔细分析不动产多重买卖中的占有以及多重租赁、借用等情形中的占有，可以发现占有对于债权的意义并不相同。在多重租赁中，交付占有为合同履行内容，获得占有即为受领给付，在受领给付后，基于债之保持力的效果，先行占有的承租人可以保有对物的持续占有。而在不动产买卖中，交付占有并非合同履行内容，登记才是合同履行的关键。诚然，对于占有而言，先行占有的买受人基于债之保持力的效果，可以针对所有权人享有持续性占有物的权利。但是对于履行登记而言，买受人并没有保有优先获得登记的债权权利，当出现其他买受人时，先行占有的买受人和其他买受人在获得登记的效力上没有任何差异。先行占有的买受人无法基于占有以排斥其他买受人获得登记的权利，也就意味着不享有相对于其他买受人的优先受偿给付，即优先获得物权登记的效力。

综上所述，占有在不动产买卖中的效力是，先行占有标的物的买受人可以基于债之保持力，拒绝所有权人请求返还原物。但是，在多重买卖中，当存有其他买受人时，先行占有标的物的买受人不享有针对其他买受人获得优先登记的权利，所有权人可以选择任一买受人予以履行物权登记。在某一买受人完成物权登记后，则先行占有买受人和完成登记的买受人之间的关系即为债权人和新所有权人的关系，涉及两者之间的对抗关系。而根据本书第三章所述，此时，不动产先行占有的买受人无法以占有对抗新的所有权人，需要将物返还新所有权人，同时可以向原所有权人主张债权损害赔偿请求权。