1998年上海市明确提出发展都市型工业以来，市经委和各区、控股集团公司积极探索发展都市型工业的新路子，取得了初步成效。到2001年5月全市9个中心区已完成改建、新建都市型工业园（楼宇）150万m2，已有50余家初步建成都市型工业园区和楼宇，建筑面积近60万m2，引进电子产品加工、软件开发、广告印刷、服装服饰、食品加工、钻石工艺品等创业型、科技型和就业型企业450余家，增加就业岗位1.2万个经济规模评价及其优化研究.长江流域资源与环境，2002，11（1）：1-4" class="calibre11">[23]。2008年底全市11个中心区已建成近300个都市型工业园（楼宇），建筑面积达到500万m2以上，从业人数为75.74万，拥有资产达2522.14亿元，分别占当年全市工业同一指标的25.62%和11.09%，可见在上海工业经济中具有相当重要的地位（图7-8）。
图7-8 2008年都市型工业对上海工业的贡献
资料来源：上海市统计局.上海统计年鉴2009.北京：中国统计出版社，2009
企业规模结构和产业结构特征。上海都市型工业企业规模以小企业居为主导，约占总数的90.21%；行业构成中，以工业总产值可知服装服饰业和食品加工业是上海都市型工业的两大支柱（图7-9）。整体上产业结构呈现①行业多元化，上海都市型工业包括传统劳动密集型产业、资金密集型产业，还涵盖精密电子设备开发制造、软件开发和各类工业与民用设计等高技术、“创意型”行业。②产业清洁化，上海都市型工业为无污染或少污染产业，如“创意型”行业是典型的无污染产业；服装服饰、电子电器等传统产业在上海主要是从事设计与开发，但印刷行业目前清洁水平亟待提高。③发展差别化，因行业产业环境的差异，上海都市型工业各行业发展快慢不一，如电子信息产品制造业、包装印刷业发展很快，而服装服饰业等受市场影响年度波动较大。④区域特色化，各区根据在全市功能布局中的定位，发展特色产业，如杨浦区的家用纺织品行业、黄浦区的旅游纪念品行业、徐汇区的生物制品业、长宁区的服装服饰业、闸北区的印刷媒体业、虹口区的箱包业、普陀区的包装印刷业等。⑤企业小型化，都市型工业企业绝大多数为小型企业，统计显示小型都市型企业占九成以上。⑥所有制多元化，2008年末上海都市型工业企业包括内资企业（56%）和外资企业（30%）、港澳台商投资企业（14%）；内资企业中，以私营企业为主（78.4%）；“三资”企业中以中外合资经营企业和港澳台合资企业为主。
图7-9 上海2008年都市型工业行业分析
资料来源：同图7-8
上海都市型工业空间布局特征。受制于产业基础和原有工业园布局的制约，上海都市型工业发展至今已明显形成①内外有别：内环线内外都市型工业的产业规模、类型和聚集形态都有较大差异。i产业规模和结构上，内环线以内和周边地区的都市型工业企业相对规模小，高科技和低水平的劳动密集型产业并存；内外环线之间的企业以加工制造业为主，规模相对较大。ii园区规模和发展上，内环线以内和周边地区的都市型工业园均由老企业转型而来，规模小，楼宇化倾向明显，周边居民和商业密集，缺乏发展空间；内外环线之间的都市型工业园部分由老企业转型而来，规模不大，还有相当一批是近年规划新建或成片改造，规模较大，配套较全，环境较好。此外在内环线外还有一定存量工业企业和待开发工业用地资源，都市型工业有着较大的发展空间。②南北分工：中心城区北部的都市型工业以劳动、资金密集型的加工制造业为主，而南部区域以技术密集型的设计业、高科技产业为主，呈现明显的产业分工态势。如位于中心区南部的长宁区，多数都市产业园的入驻企业以设计类和中介服务类为主；而位于中心区北部的杨浦区，各都市产业园中小型加工类企业的入驻量明显增多。③园区化与楼宇化显著，市中心区过半数的都市型工业企业已集聚在现有的都市型工业园内，部分都市型工业园已具相当规模。园区和楼宇已经成为上海都市型工业发展的重要依托，成为各区发展特色都市型产业的重要抓手。④中心5区与中心边缘4区的都市型工业产业比重、发展方向和发展热情存在明显差异。静安、黄浦、卢湾、长宁、徐汇五个中心城区，受土地的增值，都市型工业园在区财政中所占的比重相对较小，但已形成以设计、研发为主的产业发展方向。随着商业成本逐年增加，各区发展都市型工业园的积极性有所降温。而杨浦、闸北、虹口、普陀四个区，地处中心城边缘，地租相对较低，且老工业闲置厂房多，易向加工型方向发展，吸引了较多劳动、资金密集型的加工制造类企业入驻。
上海都市型工业总产值在过去十年实现了年复合增长率10.61%、利润率目前达5.59%，在全市工业中处于中上游水平。但是在建设“四个中心”进程中与纽约、东京相比，上海的产业结构过度工业化且都市型工业的比重略偏低。基于服务金融、航运中心的战略，未来都市型工业仍将领先全市工业增速，但也将受市中心土地与商务成本、人力资源约束、产业竞争等一系列瓶颈约束。
现有都市型工业行业经济效益较低。都市型工业以私营企业（78.4%）和小企业为主（90.21%），企业经营管理效率普遍偏低，且有一部分企业是以传统劳动密集型和资金密集型，因而会导致企业收益低、化解市场风险能力弱。对比上海市都市型工业行业、上海市六个重点发展工业行业、限额以上批发零售贸易业的资产贡献率（图7-10），可知中心城区现有都市型工业7个行业资产贡献率（0.824%）均低于全市限额以上批发零售贸易业（2.12%），但整体水平要好于上海市6个重点发展工业行业（0.536%），因此，上海市都市型工业和先进装备制造业都应产业结构升级或转型，抑或深挖内部潜能以提高资产的经济收益，但势必向生产性服务业方向发展。
图7-10 上海2008年都市型工业行业和6个重点发展工业行业、批发零售业的资产贡献率对比
资料来源：同图7-8
市中心区商务成本逐年升高。对于商务成本目前还没统一定义，但一般将其分为要素成本和交易成本两部分直接投资流向影响的研究.价格理论与实践，2006（8）：72-73" class="calibre11">[24]，影响上海商务成本走势的主要因素是土地成本、劳动力成本、税收体制、城市生活费用。在此仅分析都市型工业的用地成本，主要包括在市中心租赁办公楼宇和生产厂房。从上海市2000—2008年房屋租赁价格指数和工业用地交易价格指数的走势（图7-11a）和上海市中心区写字楼历年租金与空置率走势（图7-11b）可知，上海市工商业发展的商务成本逐年升高。市区写字楼高昂的租金，对于资金偏紧的中小企业而言已形成一个巨大的“成本门槛”。商务成本走高，将直接驱动都市型工业产业结构升级。
图7-11 上海市都市工业发展的商务成本走势
资料来源：a同图7-8，b根据仲量联行
都市型工业园定位不清、管理模式与运营方式与现代都市服务业相差甚远。上海市经济委员会制定的《都市型工业园区、楼宇认定标准》将都市型工业定义为：以大都市独特的信息流、人才流、现代物流、资金流等社会资源为依托，以产品设计、技术开发和加工制造业为主体，能够在市中心区域内生存和发展的并与城市功能和生态环境相协调的，一切有就业、有税收、有环保、有形象等特征的工业。定义中明确指出都市型工业以产品设计、技术开发和加工制造为主，但从上海市近年都市型工业企业个数构成可知：劳动密集型的服装服饰业（34.35%）、室内装饰用品制造业（17.72%）和包装印刷业（14.28%）位居前三；从主营业务收入构成看，也是劳动密集型的食品加工制造业（25.43%）、服装服饰业（18.86%）和包装印刷业（13.62%）位居前三[25]。因此，上海市中心区都市型工业仍以劳动密集型加工制造业为主，设计与研发的技术密集型企业较少，缺少独具特色的设计和产品已成为制约上海都市型工业发展的瓶颈之一。同时，由于创新能力的不足，导致都市型工业缺少具有自主知识产权的核心技术，难以形成新的经济增长点。主要因为①由于小型企业居多且缺乏技术创新，而且园区受制于就业、经济多重效益影响，在引进企业时，出现定位偏差；②园区壳体企业经营上的短期意识和入驻企业间“产业链”意识缺乏；③都市型工业园在管理模式和运行机制方面存在一定的缺位或错位：建设和引资过于依赖政府行为、物业管理与服务水平较低、园内企业经济外向度较低缺乏国际竞争经验[26]。
面对日新月异的技术创新和新兴产业的诞生，1998年开始的都市内城工业外移与产业结构就地升级，在1998—2008年间形成了逾200家都市型工业园（楼宇）；而今日都市型工业园面对多媒体、物联网、云计算、创意产业等的异军突起，再次显得“不合时宜”，亟须“二次创业”[27]。
（1）促进都市工业园再转型的理念。都市型工业发展的制约因素和上海市快速推进四个中心建设，将直接导致城市中心区产业结构升级，都市型工业园面临“退出市中心9区或产业升级”的现实路径。大都市的生产性服务业和创意产业的快速发展，为都市型工业园升级与转型提供了良好机遇和路径，而且也符合低碳经济和低碳城市发展的产业选择。都市工业园转型的首要任务是提升产业层级和国际竞争能级、与上海市及长三角的产业关联度及产品研发与附加值；其次是快速融合于创意产业、生产性服务业等新兴产业并实现产业的信息化和低碳化。
信息社会大都市为产业的发展提供了良好的ICTs空间，都市型工业必然与ICTs融合，实现产业信息化。即以信息技术改造和提升产业，围绕“四流三周期[28]”构造以信息化带动其他要素的产业关联，对资源优化配置、整合，对过程优化重组。都市型工业园的信息化，首先要提升产品营销和原材料采购的信息化，以提升国内竞争力和国际知名度；其次要强化产业的研发投入，尤其是依托现有市级技术交易与孵化平台，提升都市型中小企业的技术设计与加工信息化水平。第三是要走产业融合之路，上海都市型工业与创意产业的融合已有较好基础：①产品与市场融合的较好，如黄浦区的旅游商品研发与生产，现已有较多企业入驻创意产业集聚区[29]；②产业层面的融合，都市型工业的7个行业的研发、设计都是创意产业的构成部分，只是目前研发能力薄弱，无法与上海市经济委员会授牌的创意产业集聚区内的企业相提并论，需要都市型工业企业强化其价值链高端的业务能力。
发展低碳经济和低碳城市建设的核心载体是低碳产业，其主要包括低能耗—低排放型和以低碳技术为载体型产业兴平，陈国伟.低碳城市规划：一个新的视野.城市规划，2010，34（2）：13-18" class="calibre11">[30]。都市型工业园转型的首选路径是实现现有都市型工业向其高价值链段发展，如向研发设计或品牌营销（即创意产业的重要构成部分），这不仅是发展低碳产业的最佳选择，而且也能改进都市区内传统工业引发的职住分离空间模式，因而可降低城市通勤能耗和提高都市工业园自身的能耗利用效率，甚至在某些创意产业集聚区内已出现绿色建筑和城市创意休憩绿色家园，既能降低碳排放又能增加碳汇能力。因此，可以说发展创意产业既是都市工业园转型的必然趋势，又是低碳经济/城市建设的必然之路。
（2）促进都市工业园转型的路径。互联网技术推动了生产、消费的变革。网络与创意产业的有机融合，促进了产业（产品）的载体和营销方式发生了根本性变革。网络创意产业的改变传统的生产者—消费者互动方式，原来被动的消费者可通过网络结成各种形式的精神产品的生产者，可借助ICTs直接同产品创作者交流，从而使产业发展变为生产者和消费者的共同参与、交互式的互动过程。网络创意产业将从产业（产品）载体形式、产品设计与研发网络、市场拓展与商务模式等路径推动都市型工业与都市工业园区转型。①现有都市工业的营销可通过网络视频、网络广告、网络新媒体予以全新商业模式运作。网络创意产业将架起企业销售者与客户间的视频、音频、文字三种沟通模式，以用户为中心，实现多媒体信息发布、内容分享、网络直播、互动视频等，并引领营销方式变革。②都市工业诸行业的研发设计业务，可依托网络创意产业充分挖掘客户共同参与的优势，设计出更为灵活产品，甚至都市工业的研发设计创意直接来源于客户的网络互动梳理。③都市工业的研发业务将可利用数字媒介远程传输，发展新型地域分工减轻大都市人口集聚压力，从而减少本地加工的碳消耗和碳排放，又能促进落后城市的研发服务外包[31]。
（3）促进都市工业园转型的制度保障：空间规划响应。都市工业园转型，不仅需要企业顺应市场机制自主选择，而且也需在政府政策框架下根据市场机制自主寻求发展。城市政府对区域发展与空间的治理，主要是通过税收政策和城市规划法予以实施。在发挥市场机制同时，城市政府通过实施城市规划促使都市工业园的产业结构和空间功能同步转型。①从政策引导角度完善城市规划体系和立法机制[32]，针对都市工业园（楼宇）的特殊性和建设“四个中心”急迫性，推动上海主城区都市型工业的转移或就地升级。②从城市空间功能升级与切换角度，针对都市型工业园（楼宇）的地块土地使用、开发强度与方式、市政配套等各项内容实施低碳城市规划，并须保护都市工业建筑遗产和建构符合创意时代的城市实体空间。③从市场引导角度，激发多元力量参与都市工业园转型，并制定相关技术和管理实施层面的规划方案。
总之，都市型工业园再转型，首先需要实现产业的低碳化与创意化，其次要积极探索空间创新，以解决都市内城产业—空间—生活—环境的和谐与可持续。
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