商品房合同上的出卖人和开发商

9　商品房买卖合同

签约之前先做律师

别被标准合同唬住

合同不许修改怎么办

补充协议可能不怀好意

商品房买卖合同的签约技巧

目前的商品房买卖合同名目繁多，以北京市为例，自从1993年第一份《北京市外销商品房预售契约》开始，至今就有《北京市外销商品房预售契约》、《北京市内销商品房预售契约》、《北京市内销商品房买卖契约》、《北京市经济适用住房买卖合同》、《商品房买卖合同示范文本》、《商品房预售合同示范文本》、《北京市预售商品房认购书》、《北京市车位买卖合同》等。全国各地的就更多了。

为了规范和统一起见，本章所指的商品房买卖合同均指国家建设部、国家工商行政管理局2000年9月13日发布的，目前仍在执行中的《商品房买卖合同》（也称《商品房买卖合同示范文本》）。事实上，全国各地的绝大多数开发商与买房者签订的都是这个合同。

签约之前先做律师

国家之所以要制订《商品房买卖合同》，目的就是因为签订商品房买卖合同所涉及的内容太多，政府希望能够通过示范文本，帮助处于不利地位的买房者尽量维护自身合法权益。

在国外，买房多是通过经纪人完成。在我国香港，买房必须通过律师楼，商品房买卖合同都是通过双方律师来完成。由经纪人和律师把关，买房者当然可以“高枕无忧”了，但由此要付出大约相当于总房款7％左右的律师费，想想就心疼。在我国，聘请律师的费用没有统一标准（一般是按小时收费），对商品房买卖合同如何签订也没有公认的统一标准。请律师代签商品房买卖合同未必就能收到完美效果，相反还要担心律师两面吃和滥竽充数。

怎么办?绝大多数买房者都选择自己“做律师”。虽说时间就是金钱，可是在金钱奇缺、时间充裕的情况下，这并非不是好选择。

要买房者搞懂自己完全没有接触过的房地产合同并不容易，这里的诀窍就是“三人行必有我师”，尤其要多看书、看报，学会借鉴，借鉴朋友、网友、媒体报道的经验教训，签合同时不要怕“抄袭”别人写出来的有用文字。

签合同不必面面俱到。因为你不可能指望开发商能够同意他自己也无法预测或没有把握的结果，而是要抓住关键，对于你认为影响最大、最关心的问题争取达成一致意见，否则，唯一的办法就是和开发商说再见了。

例如，如果你买的是顶层，贪的是有一个开阔的露台，签订合同时就可以要求开发商在上面写明赠送字样。不过一般来说，开发商是不会这样写的，因为一方面如果写入合同，它无法给你产权，会处于被动地位；另一方面，露台很可能已经作为公用面积分摊掉了，所有分摊者对此都拥有产权和使用权，开发商担心冒犯众怒。

对于这种开发商没把握的事，它是怎么也不可能写入合同的，虽然它口头上会作出这样的承诺。

遇到这种情形，你就应当考虑：自己是否真的需要拥有露台的所有权?你首先应当查明露台是否已经列入公摊面积、列入公摊的依据是什么。如果已经列入公摊，其他分摊者理论上都可以使用这个露台，但实际上不一定。因为如果他们要使用这个露台，就要经过你家，这会影响你的正常生活，你完全有权要求开发商妥善解决这个问题。这时候虽然没有把它写入合同，可是使用权几乎完全是你的。如果没有列入公摊，才可能让开发商把赠送一事写入合同。

在商品房买卖合同中，类似于这种琐碎的地方很多。你只有把这些法律关系搞清楚了，才能实事求是地争取到最大权益。

别被标准合同唬住

第一次买房的买房者，当听到开发商说签的是“标准合同”时就被唬住了。在他们心目中，标准合同差不多就是“完美”、“完善”等概念。

其实不然。买房者应当知道，只要是合同，就应当是双方意愿的真实表达。作为政府来说，只要合同反映的是双方当事人的正确意愿、内容又不违反国家法律，就不会加以干涉。政府之所以要制定“标准合同”，并不是要搞格式合同，而是希望帮助没有经验的买房者少走弯路。

所以，当你签订标准合同时，接到由开发商已经填写内容和“补充协议”，并且告诉你他们用的是政府标准合同、不能修改时，千万不要上当受骗。因为即使标准合同，任何人也无权强迫你使用。尤其是对于合同中【】的内容，以及手写的补充协议，这些都是代表开发商的一方意愿，你可以接受，也可以不接受。对此你要格外留意、仔细斟酌，看表达的是否是自己真实的意愿。如果不是，就应当提出，要求对方进行修改。否则，就坚决拒绝签字。

另外需要注意的是，目前市场上执行的商品房买卖合同版本有10多种，你要看清所签订的是否最新版本。一般来说，最新版本的内容会更完善一些，对买房者的保护措施也会更多一些。

合同不许修改怎么办

许多开发商在与买房者签订商品房买卖合同时规定“合同不许作任何补充修改”，尤其是目前的一些热销楼盘，“皇帝的女儿不愁嫁”，这种情况更多见。买房者这时候怎么办?

上面已经说过，任何合同都应当是双方真实意愿的表示，只要内容不违法，政府就不会干涉。所以，如果你碰到这种情况，任何人都没有办法。你要么屈从于开发商，就这样签合同；要么拒绝签字，我不买你的房子总可以吧?

需要注意的是，现在的普遍做法是，买房者与开发商在签订合同前一般都签有认购书。从法理上讲，认购书作为商品房买卖合同的预约合同，它本身也是有合同效力的。不过，认购书本身应当具备哪些内容，法律并没有明确规定。

所以，如果你在签订认购书时就已经知道商品房买卖合同的具体内容，并且把将来要签订的商品房买卖合同作为协议附件，自愿承诺将来不对商品房买卖合同进行任何修改，这样，不许进行任何修改的商品房买卖合同就不存在欺诈、显失公平等情况，应当认定这种约定有效。

相反，如果买房者在签订认购书时，并不清楚将来要签订的商品房买卖合同有些什么具体内容，开发商也不向买房者说明这一点，就在签订商品房买卖合同时告诉买房者“商品房买卖合同不许进行任何修改和补充”，就属于显失公平行为了，并不当然具有法律效力。

在这种情况下，买房者可以签合同，也可以拒签合同。按照最高人民法院的意见，这时候属于买房者因为相关条款没有和开发商协商一致的情形，如果不签商品房买卖合同，可以要求开发商退还定金。

补充协议可能不怀好意

开发商不肯签订补充协议，买房者感到非常失望。可是，如果开发商愿意签订补充协议，尤其是主动添进经过精心准备的许多条补充协议，是否就是好事呢?完全不是，很可能其中有许多不怀好意的内容在内。

这种不怀好意，主要表现在开发商为了保护自身利益，免除本应由其承担的义务与责任，要求买房者放弃一些不该放弃的权利，承担一些不该承担的责任。买房者一旦签字，将来如果发生纠纷，再想维护自身合法权益就非常困难。因为白纸黑字上写着，你是同意这些条款的。

常见的这类由开发商主动填写的不合理补充条款有：

（1）在出卖人出示了买卖合同第八条规定的证明文件、买卖合同第十一条所规定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并单方签署了《房屋交接单》的情形下，视为出卖人已完全具备向买受人交付商品房的条件。

这里的不怀好意，说穿了就是，收房时买房者应当无条件接受开发商提供的房屋，严重侵犯了买房者利益。

（2）售楼广告、楼书、样板房、模型以及其他宣传资料仅作为买受人选择小区和商品房时的参考，不构成买卖合同及其补充协议的组成部分。如前述样板房或其他售房资料与买卖合同及其补充协议的约定有不一致时，以买卖合同及其补充协议的约定为准。

这里的不怀好意表现在：一是上述资料不能作为买房者要求开发商承担责任的依据和标准；二是如果商品房买卖合同和补充协议约定的标准与上述资料不符，买房者不能提出“过高要求”（实际上是合理要求）。

（3）不可抗力包括买卖合同订立后发生的临近市政工程建设导致商品房无法进行正常施工。

这里的不怀好意表现在，开发商单方面扩大了法律规定的不可抗力范围，把自己的经营风险也裹挟进不可抗力因素。

（4）出卖人保证在买受人提供办理产权手续所需全部文件和资料之日起720日内，由出卖人为买受人取得房地产权属证书。

这里的不怀好意表现在，办理房产证的时间太长，超过了国家建设部入住后3个月的规定，以及最高人民法院司法解释中1年内的规定，从而有可能规避开发商的某种风险、耽误业主行使房屋权利。

（5）建筑面积或套内建筑面积误差缩水超出3％，除向买受人退还全部房款外，按人民银行同期活期存款支付利息。

这里的不怀好意表现在，一旦进行了这种约定，买房者就失去了诉讼时坚决要求开发商按同期固定资产贷款而不是存款支付利息的要求。

（6）买受人申请商业银行贷款的具体数额和具体年限以银行最后审批为准。如果银行批准的贷款金额低于买受人所申请的数额，则买受人必须在接到银行或出卖人通知之日起10日内，以现金形式向出卖人支付差额部分，否则视为逾期付款，应按买卖合同第七条承担违约责任。

这里的不怀好意表现在，本来是双方共同承担的风险，现在变成了买房者独自承担，而且还要承担违约责任。

以上只是目前常见的开发商提供的保护自己利益的补充条款，买房者对此一定要高度警惕，最好是拒绝接受上述补充协议。

商品房买卖合同的签约技巧

下面以现行的、全国统一格式的《商品房买卖合同》为例，以注释形式来详细说明签约时应当注意的事项。

商品房买卖合同

（合同编号：　　　）

商品房买卖合同说明

1.本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。

2.本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

3.为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

4.本合同文本中涉及的选择、填写内容以手写项为优先。

5.对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以画√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打╳，以示删除。

6.在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。

7.本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。

合同双方当事人：

出卖人：　　^[1]　　注册地址：_______营业执照注册号：_______企业资质证书号：________法定代表人：________联系电话：________邮政编码：_______

委托代理人：________地址：_______邮政编码：_______联系电话：_______

委托代理机构：_______注册地址：_______营业执照注册号：_______法定代表人：_______联系电话：_______邮政编码：_______

买受人：　　^[2]　　【本人】【法定代表人】姓名：　　^[3]　　国籍_______【身份证】【护照】【营业执照注册号】_______【　】_______地址：________邮政编码：________联系电话：________

【委托代理人】【　】_______姓名：_______国籍：_______地址：_______邮政编码：________电话：________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条　项目建设依据

出卖人以_______方式取得位于_______、编号为_______的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为_______。

该地块土地面积为_______，规划用途为　　^[4]　　，土地使用年限自_______年_______月_______日至_______年_______月_______日。

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】________。建设工程规划许可证号为_______，施工许可证号为_______。

第二条　商品房销售依据

买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为_______，商品房预售许可证号为_______。

第三条　买受人所购商品房的基本情况

买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：

第________【幢】【座】_______【单元】【层】_______号房。

该商品房的用途为_______，属_______结构，层高为_______，建筑层数地上_______层，地下_______层。

该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。

该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共_______平方米，其中，套内建筑面积________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积________平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。

第四条　计价方式与价款

出卖人与买受人约定按下述第_______种方式计算该商品房价款：

1.按建筑面积计算，该商品房单价为（_______币）每平方米________元，总金额（_______币）________仟________佰________拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整。

2.按套内建筑面积计算，该商品房单价为（_______币）每平方米_______元，总金额（_______币）_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整。

3.按套（单元）计算，该商品房总价款为（_______币）_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整。

第五条　面积确认及面积差异处理

根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。

当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第________种方式进行处理：

1.双方自行约定：　　^[5]　　；

2.双方同意按以下原则处理：

（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按　　^[6]　　利率付给利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

第六条　付款方式及期限

买受人按下列第_______种方式按期付款：

1.一次性付款_______。

2.分期付款　　^[7]　　。

3.其他方式_______。

第七条　买受人逾期付款的违约责任

买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第_______种方式处理：

1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。

（1）逾期在_______日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_______的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过_______日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_______％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_______（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2.　　^[8]　　。

第八条　交付期限

出卖人应当在_______年_______月　　^[9]　　日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_______种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：

1.该商品房经验收合格。

2.该商品房经综合验收合格。

3.该商品房经分期综合验收合格。

4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起________日内告知买受人的；

2.　　^[10]　　。

3.　　^[11]　　。

第九条　出卖人逾期交房的违约责任

除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第_______种方式处理：

1.按逾期时间，分别处理（不作累加）

（1）逾期不超过________日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_______的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过_______日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起_______天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_______％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_______（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

2._______。

第十条　规划、设计变更的约定

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：

（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；

（2）_______。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起_______天内将买受人已付款退还给买受人，并按_______利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。

第十一条　交接

商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单^[12]。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：_______。

第十二条　出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

第十三条　出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第_______种方式处理：

1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

2._______。

第十四条　出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺

出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：

1.　　^[13]　　。

2.　　^[14]　　。

3.　　^[15]　　。

4.　　^[16]　　。

如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：

_______。

第十五条　关于产权登记的约定

出卖人应当在商品房交付使用后_______日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第_______项处理：

1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起_______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的_______％赔偿买受人损失。

2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的_______％向买受人支付违约金。

3._______。

第十六条　保修责任

买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。

第十七条　双方可以就下列事项约定：

1.该商品房所在楼宇的屋面使用权________；

2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权_______；

3.该商品房所在楼宇的命名权_______；

4.该商品房所在小区的命名权_______；

5.　　^[17]　　；

6.　　^[18]　　；

7.　　^[19]　　。

第十八条　买受人的房屋仅作_______使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

第十九条　本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第_______种方式解决：

1.提交_______仲裁委员会仲裁。

2.依法向人民法院起诉。

第二十条　本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。

第二十一条　合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第二十二条　本合同连同附件共_______页，一式_______份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：

出卖人_______份，买受人_______份，________份，________份。

第二十三条　本合同自双方签订之日起生效^[20]。

第二十四条　商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向_______申请登记备案。

出卖人（签章）：【法定代表人】：【委托代理人】：________，________年_______月_______日签于_______

买受人（签章）：【法定代表人】：【委托代理人】：________，________年_______月_______日签于_______

附件一：房屋平面图

附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明

附件三：装饰、设备标准^[21]1.外墙；2.内墙；3.顶棚；4.地面； 5.门窗；6．厨房；7.卫生间；8.阳台；9.电梯；10.其他。

附件四：合同补充协议

1.　　^[22]　　

2.　　^[23]　　

【注释】

[1]出卖人应当是项目立项批准文件的投资建设单位，而不能是代理商或律师，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同。

[2]先别急着签合同，而是把开发商提供的合同复印件拿回家仔细研究一番。如果有条件，最好能请专业人士帮帮忙、把把关，这也是十分必要的。

[3]不能以机关团体、部队、企事业单位的名义购买或变相购买私有住宅，如有特殊需要，应当经县及以上民政部门批准，否则该合同无效。

[4]要看清土地规划用途。开发商如果没有土地使用权，或者取得的土地使用权不合法，或者将房地产和土地分别卖给不同的买房者，或者在出售房屋时只转让房屋所有权、不同时转让土地使用权，该合同都是无效的。

[5]既要明确建筑面积，也要明确其中分摊的公摊面积比例不能大于多少，以及处理方式。通常的约定是，当实测公摊面积比例小于合同约定时，买房者不必追补面积款；当实测公摊面积比例大于合同约定时，可以要求开发商退还这部分款项及其利息。

[6]这里的利率标准应该是人民银行同期固定资产贷款利率，而不该是存款利率。这不但因为两者之间差别很大，更因为如果约定了存款利率，将来打官司就无法再主张贷款利率了。

[7]分期付款应当明确每期交款时间、金额。分期付款的原因，并不完全是资金紧张，还是资金安全的一种保证措施。房屋还没有造好，你就支付了全部房款，风险太大。
分期付款时要充分把握好房屋买卖中这样几个关键阶段，同时结合兑现能力，做到“货到”付款：a.预售合同签订之日；b.开发商取得商品房竣工验收合格证书之日；c.开发商取得新建商品房的大产权证之日；d.开发商取得《住宅交付使用许可证》、交房之日；e.买房者办理房产证之日。
分期付款金额的多少，应当与阶段的重要性相当。国家建设部规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40％，待建房工作量完成一半时收至60％，到房屋封顶可收至95％，到房屋交付使用时再全部收取。开发商建设工程进度延期，买房者的付款日期也应当相应顺延。

[8]开发商为了把应由双方承担的风险全部推给买房人承担，可能会推出“买受人申请商业银行贷款的具体数额和具体年限以银行最后审批为准。如果银行批准的贷款金额低于买受人所申请的数额，则买受人必须在接到银行或出卖人通知之日起10日内，以现金形式向出卖人支付差额部分，否则视为逾期付款，应按买卖合同第七条承担违约责任”，应当予以拒绝。

[9]一定要明确写明年、月、日，因为这涉及逾期交房的违约责任认定问题。

[10]一定要明确交房的具体标志是交钥匙，并不是商品房验收达到上述某种标准就行了。

[11]这里的不可抗力应当明确是指：火灾、地震、水灾、战争等人力不能抗拒的事件，并且要有市政府主管部门出具的证明文件、与预售商品楼宇的延迟交付之间存在直接和必然因果关系。所谓施工单位延误工期、配合质检部门检测等，都不应当包括在内。

[12]开发商为了减少业主拒绝入住所带来的麻烦，如果增加一条“在出卖人出示了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并单方签署了《房屋交接单》的情形下，视为出卖人已完全具备向买受人交付商品房的条件”，应当拒绝这种无条件接受的条款。

[13]应当约定在交房的同时，同期交付车库（位）、通水、通电、通气、通电话线路、通有线电视、物业管理等配套设施。尤其要约定气源通气的准确时间，因为供气单位有规定，要到楼宇入住率达70％以上时才能通气，所以要约定如果入住率不够、无法按时通气怎么办。

[14]如果开发商独立拥有会所、地下车库产权，应当在合同中明确是小区自用还是在保障小区业主使用不受影响的前提下，经业主大会同意后对外开放，并且明确具体使用费用；如果买房者没有购买地下车库，应当在合同中明确，如果将来买车，可以停在什么地方。

[15]商品房买卖合同中如果只约定“预留电话线、有线电视插座、管道煤气入户、24小时热水”等，却没保证这些功能在入住时能够正常使用，这种含糊不清的约定就是无意义的。

[16]在北方的许多楼盘中，有一部分是通过燃气系统独立供暖，而不再通过市政热力管线集中供暖。由于这些燃气系统的供应商大多是德国、意大利等国外厂商，所以维修、保修难以得到保证。补充协议中应该增加开发商对维修、保修、更换的连带责任，说明在联系不到厂商的情况下，开发商应当保证正常供暖，并负担相应的维修费用。

[17]大多数买房者需要办理按揭贷款，但能否取得贷款，取决于开发商与银行之间是否有贷款合作协议，以及买房者的资信是否符合银行贷款审查条件。建议增加补充协议：如果由于开发商的原因无法取得按揭贷款，允许退房或要求开发商承担违约责任；如果属于自身原因无法取得按揭贷款，应当允许变更付款方式或要求退房，以争取主动。

[18]买房者如果是冲着广告商在广告宣传、楼书明示事项中的某一项产生购买意图的，有权要求开发商将该事项作为补充协议写入合同，这样才有法律效力。

[19]如果开发商在合同中约定楼门前底层用户窗户下的小绿地归你使用（即赠送花园），最好要约定使用费用和期限，并且明确使用权如被全体业主收回，开发商应当如何赔偿损失（根据《房地产管理法》第31条规定，这种约定如果没有得到全体买房者同意，是不可靠的）。

[20]买房者有权申请合同公证。合同在公证前首先要经房地产交易所核实，开发商销售手续不健全的房屋一般不能办理公证，这实际上就给买房者增加了一道保障。
　　公证内容主要包括房屋产权状况、当事人基本情况、当事人双方对合同内容是否认同、是否协商一致以及法律后果是否明确等。公证机关需要审核房屋的位置、数量、结构、质量及附属设施和使用面积；房屋买卖款额、付款日期、方式；房屋交付使用时间、办理房屋产权过户及有关手续的约定；双方违约责任；当事人认为应约定的其他内容；合同双方当事人签字、盖章及签约时间等。

[21]只有购买全装修住宅才有本项约定。约定中应当明确具体的品牌、等级、工艺等；否则应当作出如何赔偿。不能简单地定义为“高级装修”、“进口材料”之类。

[22]买房者和开发商都有权增加、约定补充协议。开发商如果坚决拒绝买房者提出的补充协议，或者胁迫买房者接受补充协议，除非拒绝购买，否则法律对此不会加以惩罚。

[23]买房者可以在补充约定中增加“每个房间、卫生间都有窗户通风”的要求。