得房率缩水超过合理误差如何赔偿

——朱某某诉杭州某置业有限公司商品房买卖合同纠纷案^[4]

关键词：房屋买卖合同，得房率，缩水

问题提出：得房率缩水超过合理误差给买受人造成的损失应否赔偿、如何赔偿？

裁判要旨：房屋买卖合同对得房率并未约定，但房地产公司在公开场合对得房率作出承诺的，应当视为合同内容。得房率缩水超过合理误差给买受人造成的损失应予以赔偿；赔偿数额以得房率缩水造成套内建筑面积减少的价值为基数，在面积误差超过3%的范围内酌情予以确定。

原告（上诉人）：朱某某

被告（被上诉人）：杭州某置业有限公司

2012年11月18日，朱某某与杭州某置业有限公司签订浙江省商品房买卖合同、补充合同各一份。浙江省商品房买卖合同约定朱某某向杭州某置业有限公司购买位于杭州市余杭区五常街道某公寓商品房一套，建筑面积为90.81平方米，其中套内建筑面积78.38平方米，应分摊共有建筑面积为12.43平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10722.31元。双方约定选择按照建筑面积作为计价方式，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。补充协议第五条约定：“该商品房电梯前室至入户门之间的空间，因具备独占使用特点，故根据测量规范确定为该商品房套内建筑面积，买受人对此无异议。”该商品房竣工后，经测绘公司测绘，由于将商品房电梯前室至入户门之间的空间调整计入分摊共有面积，故实际测得建筑面积为91.51平方米，套内建筑面积为69.72平方米，分摊面积为21.79平方米。2013年9月26日，朱某某与杭州某置业有限公司办理房屋交接手续，并签署商品房交接书，双方对房屋实测建筑面积91.51平方米及房屋总价款981199元、朱某某支付完毕予以确认。另查，杭州某置业有限公司在商品房开发过程中，在相关媒体宣传推广时曾有得房率80%以上的表述。2014年1月13日，朱某某向法院起诉，以交付的房屋得房率不符合约定为由，要求杭州某置业有限公司赔偿购房损失115050.3元。

原告（上诉人）朱某某观点：原、被告签署《浙江省商品房买卖合同》第三条第五款约定“该商品房建筑面积90.81平方米，其中套内面积78.38平方米，应分摊的共有建筑面积12.43平方米”。由此可以准确计算出双方约定的得房率为78.38÷90.81=86.31%。同时，合同附件八《补充协议书》第五条对合同第六条的补充第五款约定“该商品房电梯前室至入户门之间的空间，因具备独立使用的特点，故根据测量规范确定为该商品房套内建筑面积，买受人对此无异议”。但根据测绘机构最终出具的分层图显示，被告实际交付的商品房其电梯前室至入户门之间的空间却变成了分摊面积，被告已明显违约。而正是被告的上述违约行为导致涉案商品房建筑面积变为91.51平方米，套内面积变为69.72平方米，分摊面积变为21.79平方米，得房率也相应缩减为69.72÷91.51=76.18%，与购房合同约定的86.31%比较减少了10.13%，且低于被告公开承诺的80%以上的得房率。原告认为，被告的上述违约行为严重侵害了原告的合法权益。为此，原告起诉请求判令被告向原告赔偿损失115050.3元（按现交付的套内面积除以得房率86.31%，原告只需支付80.78平方米的房价，原告已多支付了10.73平方米房价，按每平方米10722.31元计算）。

被告（被上诉人）杭州某置业有限公司观点：本案原告提起诉讼是关于面积差异所产生的赔偿损失的诉讼，原告的起诉没有事实和法律依据。一、原告的起诉没有合同依据，根据双方签订的商品房买卖合同及相应的补充协议，已对该商品房发生面积差异如何处理进行了明确的约定，被告无须按合同约定承担任何的赔偿责任，理由：1.《商品房买卖合同》第6条有明确约定，以建筑面积作为计算的标准，双方当事人订立合同时已明确了面积的计算规则。2.《补充协议》第5条进一步明确对商品房建筑面积进行差异处理的，就不存在对套内面积或公摊面积进行处理问题，即补差的唯一标准就是建筑面积。在本案中，合同约定的建筑面积是90.81平方米，交付的建筑面积是91.51平方米，面积误差率为0.76%，在合同约定的3%范围内。二、原告起诉没有法律依据，1.根据最高院的相关司法解释，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积不符合合同的，有约定的按合同约定处理，法律赋予了双方当事人对面积差异进行约定的权利，本案商品房买卖合同中的约定是有效的。2.根据住建部的管理条例，也明确规定了原、被告双方可以在合同中对面积差异处理进行自由的约定，并按照约定来进行处理。三、双方对该房屋面积差异处理的事宜已经进行了书面的确认，并且履行了相应房款的补差的手续，双方在2013年9月26日办理了商品房交接手续时，对该商品房的总建筑面积及总房价款都进行了确认。由此可以看出，双方对于商品房买卖合同已经履行完毕，对于面积差异处理一事也已经处理完毕，没有争议。

一审法院观点：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应认定其合法有效，双方均应依照上述约定履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案双方当事人在《商品房买卖合同》中已约定当合同约定面积与产权登记面积有差异时，以产权登记面积为准，并选择建筑面积单价作为商品房价款的计价方式。原、被告在办理房屋交接时签署的《商品房交接书》所确认的事项符合双方约定和法律的规定。众所周知，商品房预售合同约定的建筑面积、套内建筑面积及分摊共有面积均系预测绘数据，而实际交付时房屋面积与合同约定一般会产生差异，故所谓的“得房率”（即套内建筑面积与建筑面积的比例）也非不变值。而原、被告双方在合同中并未明确约定“得房率”的数值范围及其相关的违约责任，虽然被告在相关媒体中存在得房率达80%—85%的宣传，但依据《补充协议书》的约定，该宣传属于要约邀请，不作为合同的组成部分，对双方不具有约束力。因此，原告以被告实际交付房屋的得房率低于合同约定的得房率为由，主张被告构成违约而应承担赔偿责任，无合同依据和法律依据，法院不予支持。

二审法院观点：本案中，双方在《浙江省商品房买卖合同》第四条中约定：“该商品房建筑面积共90.81平方米，其中套内建筑面积78.38平方米，应分摊共有建筑面积12.43平方米。”虽然该合同中双方没有对“得房率”这样一个概念直接作出约定，但从上述合同条款中的相关数据完全可以计算出所购买房屋的套内建筑面积、公摊面积与建筑面积之间的比率，而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比率也就是通常所讲的“得房率”。同时，由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能会与合同约定的面积存在一定范围内的差异，故双方又在合同第六条及《补充协议书》第五条中分别作出了“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1.当事人选择建筑面积作为计价方式时……”及“2.按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理……”等约定，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款。该些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中，杭州某置业有限公司最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，双方也是根据建筑面积的数字进行了房屋价款的结算，但该房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例与合同中所体现出的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行过程中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应当是在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标确实较为重视，并在一定程度上会影响购房者的意愿。这一点从杭州某置业有限公司在销售中以“得房率”高作为该楼盘的其中一项优势进行宣传也可以得到印证。现由于杭州某置业有限公司向朱某某所交付房屋的套内建筑面积与该房屋按合同中约定的套内建筑面积与建筑面积之间的比率计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理的范围，故杭州某置业有限公司的行为已构成违约，法院对朱某某要求杭州某置业有限公司赔偿相应损失的请求，予以支持。对于损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及杭州某置业有限公司的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定杭州某置业有限公司赔偿朱某某损失29787元。

商品房买卖过程中，常常涉及履行瑕疵问题。我国房地产买卖领域长期处于卖方市场，房地产开发商处于绝对的优势地位，买受人常常对房屋信息处于弱势地位，在对房屋的很多情况不了解的情况下匆忙签订制式合同后购买房屋，此后产生了诸多争议。审判实践中，常常出现的是合同约定内容过少、有歧义或者对房屋的配套设施未作约定等房屋个体问题，同时也出现对房屋所在社区配套设施的建设使用未作出约定或者约定不明等影响房屋所在社区整体环境的问题，导致购房者在收房使用后大批量的个体或者群体性起诉。本案即其中一个典型案例，主要包括以下三个争议焦点：

1.“得房率”是否构成合同的内容

一般的制式买卖合同对房屋的房屋价款、坐落地点、建筑面积、交付时间、房屋形状等要素都会作出详细的约定，便于买卖双方特别是买房者对房屋信息进行全面的了解，避免此后产生纠纷。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》（建房〔1995〕517号）第5条规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和，即商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。而套内建筑面积与销售面积的比值就是所谓的“得房率”，虽然一般合同中对此并无约定，但商品房买卖合同中对以上三个面积进行约定时，这个得房率也是可以计算的。虽然套内建筑面积和分摊的公用建筑面积都有其自身的价值，共同构成整体的房屋面积，但日常生活中，人们总是追求更大的内部空间（套内面积），即使公摊面积（电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室）也可能会增加房屋使用的舒适度、便捷性和安全性。普通购房者特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标确实较为重视，并在一定程度上会影响购房者的意愿。因此一旦出售方对此作出承诺，“得房率”应当视为合同内容，出售方应当提供符合“得房率”的房屋。

但并非所有房地产商的承诺都具备法律效力，主要应该根据房产公司的宣传手段和内容综合予以确认。如河南省高级人民法院在对田某等三人因与河南成城置业有限公司（以下简称成城公司）其他合同纠纷一案中指出：成城公司所作的房屋宣传彩页较为笼统、不具体，并没有特指某一套具体房屋得房率达到88%、节省3万—4万元。且从双方签订的商品房买卖合同内容看，对田某等人所预购的房屋基本情况、计价方式与价款均作了具体明确的约定，明确约定了房屋的建筑面积、套内建筑面积以及公用部分与公用房屋分摊的具体建筑面积，并确定了按照建筑面积计算房款的计价方式与具体房款数额。因此成城公司的房屋宣传资料对合同的订立及房屋价格的确定无重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，应视为要约邀请。故田某等人依据宣传彩页主张损失的依据不足，该理由不能成立。^[5]

2.房地产开发商宣传的得房率存在误差是否构成违约

现实生活中，很多房地产开发商将较高的“得房率”作为其宣传手段，吸引购房者购买其房屋。根据上文论述，“得房率”是房屋买卖合同的重要内容之一，房地产开发商如若在公开的媒体、宣传材料上对得房率进行宣传，则认定房地产对此发出要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中虽然买卖双方并未在合同中约定得房率。但房屋买卖合同中对销售面积、套内面积和公摊面积都作出了约定，很容易计算出得房率。而杭州某置业有限公司曾在相关媒体宣传推广时曾有得房率80%以上的表述，可认定该公司对得房率作出了要约。但由于房屋买卖合同标的物的特殊性，建设设计和最终建设完成可能存在差异。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条作出规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比值在3%以内（含3%）。按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。这表示法律也认可最终交付房屋的面积与合同约定的面积存在一定范围内的差异，在此差异内不能认定出售方违约。本案涉诉房屋最终得房率为76.18%，即使依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于面积误差的规定，其得房率比承诺的80%之间的误差也超过了3%，应当可以认定涉诉房屋的得房率超出了合理的误差范围，应当认定房屋开发商构成违约。

在此还应特别讨论买卖合同中关于面积差异的约定。如双方合同约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1.当事人选择建筑面积作为计价方式时……”及“2.按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理……”等约定。该些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定，并不涉及得房率的误差，也不能制约得房率产生误差后的赔偿。

3.确定买受人因得房率缩水造成的损失

计算买受人的损失应当按照相关法律规定。《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此应当结合合同约定，当事人的合理计算其损失和收益。

从直观上看，得房率降低对买受人造成的影响，主要是得房率缩水，套内建筑面积的减少。同时，也应该认识到，建筑总面积不变的情况下，分摊建筑面积也随之增加。因此应当通过损益相抵的原则计算最终赔偿数额。

观点一：首先，确定减少的套内建设面积的价值。本案认为得房率以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定损失数额。具体考虑如下：不认可房屋买卖合同中约定的套内建筑面积与销售面积计算的得房率，认为仅此尚不足以认定双方对得房率有合同的约定。认为应以开发商就得房率所作的有具体内容的宣传认定为对楼盘最低得房率的承诺。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条，房屋销售面积的合理误差范围是3%，在无其他法律规定的情况下，套内建筑面积的合理误差范围可参照此规定也确定为3%之内。由于套内面积增减对涉诉房屋房价并无明显影响（对整体小区房价可能会产生影响），因此在误差3%之内的套内建筑面积不存在赔偿问题。因此计算套内建筑面积减少的价值，系上述合理误差范围内最低得房率下买受人应得到的套内建筑面积与实际取得房屋的套内建筑面积之差，再乘以套内建筑面积的单价。^[6]其次，确定增加的分摊建筑面积扣减额度。可根据套内建筑面积产生误差的原因、楼盘的定位以及增加的建筑面积的功能等因素，在个案中自由裁量。

观点二：根据房屋买卖合同中约定的套内建筑面积与销售面积即可认定得房率，最终实际交付的房屋存在套内建筑面积缩小而公摊面积扩大的事实，在“得房率”上明显降低，且缩小与扩大的幅度均在3%以上，应认定被告已构成违约，需承担违约责任。^[7]违约责任的标准可以参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定进行计算。同时考虑房屋公摊面积的增加又具备实际使用价值，故对于套内建筑面积减少造成损失的计算标准，可综合本案合同的性质、实际履行情况及公摊面积相应扩大等因素进行全面考虑，与合同约定的房屋套内建筑面积差额为基数，酌情确定得房率明显买受人是否受有利益，可根据套内建筑面积产生误差的原因、楼盘的定位以及增加的建筑面积的功能等因素，在个案中自由裁量。