不动产证券化的优势

三、不动产证券化的优势

（一）对发行人的益处

不动产证券化广受青睐的原因是：作为一种金融创新工具，它所具有的独特优势是传统的金融工具所不可比拟的。主要有以下几个优势：

1．降低融资成本

传统融资方式一般是以借款方的综合信用担保融资。资产证券化则是一种收入导向型的融资方式，通过真实出售或与破产隔离的证券化结构设计，用于支撑证券的资产的信用状况与发起人的综合信用水平实现了分离，这也就意味着一个信用评级为BBB级的企业只要实施足够的信用增级措施并恰当地建立交易结构，那么就可以用其优质资产为支撑来发行AAA级证券，而证券评级的提升必然带来筹资成本的降低。通过证券化，非投资级公司可以以投资级利率筹集资金。这一点对于难以直接进入资本市场发行债券筹资而又拥有优质资产的中小企业来说，具有更为重要的意义。

2．不动产的流动性

不动产是非流动性资产，价值量大，投资周期长，变现能力差。不动产投资的这种非及时变现的特点，一方面使投资者垫付大量的资金，从而影响了资金回报周期；另一方面也将规模较小的机构投资者、广大的公众拒之于商用不动产投资之外，其融资渠道因此受到阻塞。证券化进入不动产市场后，借助证券化工具，投资者可以在短期内筹措巨额投资资金，减少了投资风险；大众投资者则以小额资金便可入市投资不动产，分享不动产投资的利润。因此，不动产证券化的及时变现功能，促进了存量资产的流动化与资源优化配置。

3．稳定的服务费收入

一般而言，发起人在资产管理方面具有人才、技术、信息以及经验等诸多方面的明显优势，因而在大多数的不动产证券化交易中，充当基础资产池服务商角色的一般都是发起人。从某种程度上，不动产证券化实际上把发起人的资本密集型资产转换成为非资本密集型的资产服务费收入来源，从而可以在不增加资本投入的前提下给发起人带来服务费收入。此外，不动产证券化还可以使公司把未来服务费收入流提前兑现为现期盈利。如果不进行证券化，通常这种收入要在贷款的整个期限内才能逐步实现。总之，利用不动产证券化的优势增加收益并最终获得较高市盈率，是公司使股东实现财富最大化的战略性选择。

4．较低的信息披露要求

证券化融资的审慎性分析主要集中在基础资产的特点和服务商、受托人的能力以及稳定性上，一般不需要向投资者、评级机构和监管部门完全披露公司的财务状况。与股票或公司债券的融资形式相比，它具有较低的信息披露要求，这对于那些不希望公开公司经营状况的私营企业来说具有特殊意义。

（二）对投资者的益处

1．较高的投资回报

通过不动产证券化技术，投资者将避开中介机构经手的间接融资方式，而直接投资于能产生更高收益率的原始不动产资产组合。

由于组成资产池的是优质资产，且有完善的信用增级，因此，发行证券的风险通常很小，多数能获得AA级以上的评级，投资收益相对较高，并且在二级市场上具有很高的流动性。所以不动产证券正受到越来越多的投资者，尤其是那些在投资品种受到诸多限制的机构投资者（例如，养老基金、保险公司、货币市场基金）的欢迎，成为他们投资组合中的合规投资。

2．投资者能够提高资产的流动性

如果投资者向发起人直接发放贷款，所形成的资产流动性很低；如果投资者购买发起人直接发行的债务证券，由于发起人自身资信程度的限制，流动性也偏低。不动产证券由于其等份性、高信用等级和二级市场上的交易能力，为投资者提供了较高的流动性。

3．投资者能够降低投资的风险

不动产证券通过破产隔离为投资者建立了风险的“防火墙”，极大地减少了发起人发生接管、重组、破产等情况给投资者带来的风险。投资者购买不动产证券，有利于实现投资多样化，降低和分散投资风险。^[4]