不动产的避税

一、不动产的避税

（一）不动产的避税作用

1．避税资产

避税资产（Tax shelter）是指这样一种投资，利用税法的优惠可以提高资产的价值。这种资产价值的增值是因为税法改变了资产现金流的时间和金额，使投资者的一部分收益来源于节约的税金或者该投资收入的税收优惠。换句话说，资产的总价值应当是其基本经济价值与资产避税价值之和。

2．不动产具有成为避税资产的潜力

避税是指投资不动产引起的任何扣除税收的支出，不动产投资中主要的扣除税收的支出是折旧、维修、利息、保险等。税法对投资和持有不动产的不同组织形式包括公司、有限责任合伙企业、房地产投资信托等，有不同的规定。同时税法对不动产有特殊的规定。因此，税法和组织形式共同构成了资产避税。不动产所有权的组织形式加上税法，使不动产投资的现金流比没有税收优惠的情况下不是更大就是更快，或者现金流更大和更快两种情况同时发生。

3．不动产是一种避税资产

在很多情况下，税法的优惠会提高有价值的不动产投资的价值。但重要的是，在另外一种情况下，税法会为那些在这些税法不存在时没有价值或者经济上不可行的不动产投资创造价值。正是这后一种情况最为符合避税资产的定义。也就是说，如果有足够的税法优惠，一项本来会产生负现金流的不动产投资将会给投资者带来正的现金流。尽管利用税法优惠提高现金流价值的投资都可以看做是避税资产，但是避税资产这一术语通常用于指那些仅仅因为税法的利用而产生了正现金流的投资。^[11]

（二）折旧和利息的避税

1．折旧抵扣与税收优惠

建筑物是损耗资产，因而需要通过折旧方式进行补偿。折旧是非现金形式的费用，在纳税时可以从应税收入中扣除。对不动产来说，折旧通常是一项很大的抵扣。如果折旧额足够大，那么不动产投资的净经营利润就会降低。这样，在现金流不变的情况下，实际的纳税额就会减少。这种高额的折旧费用的情况对公司所有权形式来说是有避税的好处。而较低的折旧费用就会导致较高的应税净经营利润，由于合伙企业不在缴纳企业所得税，因此这有利于合伙所有权形式。^[12]

由于不动产的有效使用年限通常要比规定的折旧年限长得多，美国1995年对不动产折旧期限的规定是：居住用的出租房产是27.5年，非居住用的出租房产是39年，不动产必须采用直线折旧法。^[13]我国法律规定房屋、建筑物计提折旧的最低年限为20年，钢筋混凝土结构的生产用房50年，非生产用房60年。因此，不动产所有者抵扣的折旧通常会超出不动产经济价值的实际下限，这就会产生税收优惠。实际上，当投资者进行折旧时，其不动产却可能在升值。这样，原本是应税收入的一部分价值升值收入无须缴纳税收。准确地说，应纳税款被延迟到未来出售不动产的时候。并且折旧抵扣所带来的税收优惠不仅有利于不动产融资，而且通过不动产融资方式变得更为有效。^[14]

折旧只是会计学上的概念。在实际上，不动产的有效使用年限通常要比规定的折旧年限长得多。这样，不动产所有者的累积折旧额与不动产价值的下降就没有多大关系。在折旧期结束时企业通常不会用累积的折旧额来更新不动产，在可预见的未来也不会这样做。

折旧是不动产投资者获得税收优惠的源泉之一。折旧能够使投资者在纳税减免中经过若干年后重新获得投资不动产的价值。如果投资者的不动产位置好且坚固耐用，在收回不动产的价值后其不动产可能继续矗立在闹市。

2．利息抵扣与税收优惠

在不动产融资的状况下，贷款利息是收入的一项较大的税收扣除项目，可以减少应税收入。如果不动产投资者贷款1000万元购买不动产，利息率10%，每年需要支付利息10万元，净利润就减少10万元。如果不动产所有者的所得税税率为33%，税后的贷款成本仅为6.7万元，实际上意味着政府以税收优惠的形式“返还”了部分利息。支付利息可以在纳税时从应税收入中扣除降低了投资的税后成本，使债务融资更有优势。

另一分析债务融资效益的角度是考虑一宗经营收入保持不变的不动产。因为税法而转给国家的现金越少，可供投资者不论是债券持有者还是权益持有者分配的收益就越多，相应增加了不动产的价值。