不动产的特征

二、不动产的特征

不动产与其他商品不同，房地产业与其他产业不同，具有自身独具的特点，充分认识不动产的自然特征、经济特征和市场特征，才能搞好企业不动产经营。

（一）不动产的自然特征

1．空间的固定性

所有的不动产在位置上都是固定的，具有不可移动性。每个项目都占据着一个独一无二的位置，毗邻的建设用地有可能是类似的，但是绝对不可能完全相同。因此，决定房地产价值的根本因素，第一是位置，第二是位置，第三还是位置。不动产在位置上的固定性，不仅决定了不动产无法进口，还决定了不动产空间上的排他性和位置上的独占性，使房地产所有者成为其建设物业的垄断者。

2．不动产使用周期和开发周期长

土地一般可以永久使用，各种不动产及设施相对于其他商品来说，使用年限较长，是耐用品。不动产开发从策划设计到竣工建成，开发周期一般需要2～4年，原有物业的改造也需几个月甚至一两年时间才能完成。

3．完全差异化产品

不动产与玉米、石油这样的同质商品不同，与汽车、家电等大多数耐用商品属于部分差异化商品不同，不动产具有差异性，土地因其位置、条件、环境、气候等有所不同，建筑物因设计、结构、标准、外形、尺寸、朝向、景观、年代等有所不同。每套房产或每宗土地都具有独一无二性。不动产缺乏替代性。因此，不动产市场通常被看做产品完全差异化市场。与同质商品市场、部分差异化商品市场具有明显的区别。产品的差别意味着垄断的存在，产品的可替代性则意味着竞争的存在。

4．不动产效用的多层次性

不动产既是消费品又是资本品，同时具备生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次的内容。

（二）不动产的经济特征

1．不动产的价值量大

不动产价值规模大、价格高是其他产品难以比拟的。这些特征导致：不动产投资规模大，租赁成为不动产交易的一种重要方式，需要不动产金融而不仅仅是融资，也是资本市场的组成部分。

2．土地的稀缺性

土地的供给是固定的。土地是不可再生的。土地面积是固定的，不能按照需求的变化而增加或减少。所以，土地具有稀缺性。然而，土地的利用强度是可以改变的，可以通过调整容积率来增加或减少房地产的供给。

3.特殊的价格形成机制：级差地租

位置的特征是不动产总体价值中超过一半价值的形成原因。不动产具有特殊的价格形成机制，与一般产品的差异在于其价格并非主要由成本和效用决定，而是在很大程度上由级差地租决定。同样的不动产建在闹市区的黄金地段和建在远郊区县，其建筑成本和实际功能不会有多大区别，但是不动产价格却相差悬殊，造成这种价格相差悬殊的关键是级差地租。并且，随着社会经济发展水平的提高，级差地租在不动产价格中所占的比例将越来越大。

4．外部经济与不经济

不动产有一个独特的特点，即物业价值会在很大程度上受到周围物业情况的影响。也就是说，物业价值与其他不动产所有者的行为有紧密的联系，即某个个体的独立行为会造成另一个体的外部经济或外部不经济。例如，如果房屋建筑风格别致，不仅家庭愿意因此支付更高的价钱，企业也愿意支付更高的租金来入住认可的房屋；而且建筑物的设计也是附近环境的公共品，可以提升这个区位的不动产价值。反之，如果不动产设计丑陋、存在环境污染等，则会降低区位的不动产价值。影响不动产价值的周围因素包括邻近物业的用途、周围建筑整体设计风格、社区街道结构、基础设施和开放空间等等。^[3]

（三）不动产市场的经济特征

由于不动产具有独特的自然特征和经济特征，致使企业、消费者和政府的行为发生了不同于完全竞争市场的变化，使不动产市场具有与完全竞争市场不同的市场特征。因此，经济学家常常把不动产市场作为极端不完善市场的例证，见表1－1。不动产市场具有与完全竞争市场不同的市场特征，突出表现在以下几点：

表1－1　完全竞争市场与典型的不动产市场的对比

资料来源：［美］丹尼斯·J.麦肯齐、理查德·M.贝兹：《房地产经济学》，经济科学出版社，2003，第78页。

1．信息的不完全和不对称

不动产的交易和定价是个别进行的，而且交易方式、付款方式具有多样性，造成不动产交易缺乏市场价格信息。所以不动产市场是以缺乏综合性投资分析所需要的信息为特征的，从而难以计量投资的绩效。为此，不动产的市场价值需要专门机构进行评估，但是评估结果有一定的偏差，不能过度信赖，只能作为贷款与投资的决策依据。而且评估结果只反映评估时点的不动产市场状况，随着时间的推移，评估结果的准确性会大大降低。即便如此，因为评估成本较高，不动产评估也不能经常进行。由于不动产的信息是不充分的，不动产交易是典型的买卖双方信息不对称。信息不对称导致市场机制不能有效地进行资源分配。信息不对称使信息拥有方可以为牟取自身更大的利益而使另一方的利益受到损害。

我国的不动产市场很不规范，市场秩序混乱，市场主体的行为不规范，如房地产商的销售欺诈、中介机构的虚假广告和信息、评估机构的虚假资产价格，等等，导致不动产市场信息的进一步扭曲和失真，加剧了不动产市场信息的不完全和不充分，恶化了不动产市场的交易各方存在着的信息不对称现象。再加之我国房地产市场体系不健全，市场机制不完善、不成熟，存在着严重的市场缺陷和市场运行的机制性、功能性障碍，不动产市场竞争不能充分、有效地进行，不动产价格不具有灵敏性，呈现非正常刚性，价格不能对供求状况的变化做出灵活、正确的反应。结果形成了我国不动产市场信息的高度不完全、信息的高度不对称和高度的不完全竞争，增加了不动产市场的风险及其不确定性。

2．价格波动幅度大

短期内土地利用是固定的。土地利用强度的改变是需要时间的。如果不动产的需求突然增加，开发商需要几年的时间去获取土地、立项审批、成功融资和开发建设。固定的供给意味着不动产的价格随着需求的变化而涨落。一旦建筑物建成，建筑物会长期存在，而不管不动产市场的短期变化。不动产市场的供求均衡需要很长时间才能完成。因而，不动产市场比其他市场如证券市场变化更大，也更独特。结果造成不动产价格随着需求的变化而大幅波动，形成独有的不动产景气周期。

3．被分割的市场

不动产市场依据交易的特点和方式被划分为区域市场或次一级市场。这种划分不仅受不动产类型和市场范围的影响，而且受各区域自身的影响。不动产市场具有强烈的区域性特点，某个地区或城市不动产的短缺很难由其他地区的不动产来弥补。竞争主要是在城市的不动产次级市场上展开，例如商圈、中央商务区、经济开发区等。