不动产的翻新

一、不动产的翻新

除了提高租金以外，增加不动产现金流的有效方法之一就是更新改造所持有的收益性不动产。如果持有的出租不动产变得陈旧过时，与周边的同类物业相比持有的不动产的外观吸引力相差较大，就缺乏竞争力。如果不愿出售该不动产，可供选择的方案是更新改造。外观和内部的翻新装修以及设施的更新，虽然现在多支付了费用，但却能够帮助不动产持有者在未来收取更高的租金而增加现金流。

（一）饭店的翻新

更新改造是饭店物业更新换代的过程。通常为了满足变化的市场需求，去弥补饭店因长期使用而导致的损坏或重新更改空间设置。更新改造使饭店外观显得有活力，使内部空间有新鲜感；提供了使工程系统更新和现代化的方法，从而产生安全、舒适和方便的内部环境；也使管理人员能够改变向客户提供服务和设施的搭配及类型。

近十几年来，饭店业的几个趋势影响着更新改造方式：一是饭店业日趋饱和，市场竞争日益激烈。二是饭店业的市场细分越来越细致和明确，例如，许多城市都有层次分明的节俭型饭店、经济型饭店、中等价格饭店、高级饭店和豪华型饭店，都有不同质量等级的全功能服务饭店和有限服务物业、提供住宿的旅馆和套房饭店在同一市场中提供服务，给了顾客更多的选择。三是技术已经发生了重大的变化，顾客对室内设施和饭店内的商务中心能力的期望值已今非昔比。这些因素结合起来，为饭店提供了更有竞争性的环境。现存的饭店必须更新改造，否则就会成为市场中设施或功能陈旧的物业。技术的、功能的以及式样的陈旧迫使大部分饭店管理人员在新物业开业5年内就开始更换设施，而在数年到12年的周期内饭店会发生更大的变化。

1．饭店的生命周期

所有的商业经营都有可确认的生命周期，饭店也不例外。在许多情况下，生命周期是由一些特定的阶段状况所显示。

第一阶段，建造饭店以满足社区不断增长的需求，并成为长年占有市场的力量，饭店的所有者和经营者希望以比其他竞争对手更高的速率占有市场。在精力充沛的第一阶段，物业会成为当地社会和商业界所喜爱的场所。看到了饭店经营的成功，其他的饭店经营者带着同等甚至更出众的产品进入市场，尤其是在人口及商业活动快速增长的社区。

第二阶段，当新的竞争者进入市场并抢走现有物业的市场份额时，饭店每天的平均占有率下降。如果所有者不能投资于此饭店的更新改造，这个下降过程就会加速。

第三阶段，市场发生变化，要求提供不同于以往的最新服务。如果饭店是连锁饭店中的一个，那么在此阶段中许多特权会失去或产生变化。在此期间，很显然，收入不能支持物业所需要的利润。饭店的衰落有两个可能的结果：一是饭店的处置，例如卖掉饭店。二是对饭店的主要部分做出改变，这意味着重新配置和修复。在出售与翻新决策中，重要的判断因素是在设施方面的翻新投资是否会带来比卖掉饭店以及在别处重新投资获得更多的利润。

这个占优势、衰落、复原以及再利用的过程是一个周期性的循环。更新改造工作应该用于扩展第一阶段较强劲的功能，而把任何时期的衰退降到最小。在饭店生命周期中，早期的更新改造保持和扩展了饭店第一阶段的良好状态；第二阶段的一体化更新改造是适应市场力量而变化的；第三阶段的更新改造把重大的变化加入到建筑物中，在市场中重新定位，并把过时的支持系统升级，例如机械、生命安全和技术。

2．更新改造的原因

饭店更新改造的原因有许多。其中最常见的原因是：

■设备到了使用年限。

■建筑物组成部分的使用年限到了而必须更换。例如，如果楼顶不能在适当的时间更换，饭店就得冒着中断营业的风险，因为营业区域的严重泄漏会迫使这些区域关闭修理。

■设施的陈旧，装修已经破损。

■内部设计已经过时而失去了吸引力，这会直接导致收入的下降。

■由饭店提供综合商业设施的市场已经改变，只有通过更新改造和重新布置新的设施来满足客户变化的需求，以抓住新的市场机会。例如，把餐馆改造成公共饮食场所和会议场所或增加零售区域。

■现在和以前的饭店所有者没有投入必要的资金使饭店保持完全现代化的状态，而设施状况已经开始恶化。作为直接的结果，营业量下降到了资不抵债的地步。在这种情况下，必须做出决定，是继续维持并对物业进行更新改造，还是将其卖掉。

■获取和改造一个现有的饭店是一个机会，这样做在位置、时间和费用方面都远远地超过了建造一个新饭店。

■必须引入新技术来满足客人的需求。

■存在设施问题和环境问题的物业的需要进行处理。例如，饭店有必要通过更新改造满足客人对自然环境的要求，有必要解决室内空气质量问题等。

更新改造策略必然会涉及改变物业的使用年限。在早期，保持原始设计是重要的。在后期，为满足客户变化了的要求和期望而进行大范围的翻新越来越重要。这时加速改变初始设计的过程具有吸引力，但是极少有饭店设施能在保证投资回报的基础上及时得到重大的翻新改造。

大多数饭店设施的所有者为了获得投资回报，想把资金花在更新改造上。所有者的问题是，应该把钱投入饭店进行更新改造并持有它，还是应该卖掉它？对此，大部分所有者需要对每一个重大更新改造项目进行详细的财务分析。

饭店所有者的资产管理人员的主要责任是：一是确保更新改造项目真正为物业增值。二是帮助物业管理人员为更新改造计划制定策略方向。

饭店的物业管理人员必须对创建和保持长期的更新改造计划负起责任。这样的计划提供了时间的连续性，提供了物业的营业计划和实现营业计划必须保持的自然条件之间的联系。

3．更新改造的类型^[24]

饭店更新改造依据所进行的工作范围分为四类：特殊项目、较小改造、较大改造以及重建。

■特殊项目。

特殊项目的范围是指在不改变饭店内部设计的基础上，以可靠的方式来完成特殊系统的升级工作。同样，特殊项目一般都与工程技术系统相关。例如，电子锁系统的安装、高速互联网设备的安装以及火灾喷淋系统的更新等。

■较小改造（6年周期）。

较小改造的范围是在不改变饭店空间使用和自然布局的情况下，更换或更新不耐用的家具和装饰。例如，会议室的较小改造包括更换地毯和墙壁的壁纸、重新油漆门和门框以及其他较小规模的工作。客房的较小改造包括更换地毯、墙壁的壁纸、帏帐和棉被，小范围的粉刷以及油饰家具等。

■重大改造（12～15年周期）。

重大改造的范围是在一个区域内替换或更新所有家具和装饰，可以包括对于空间用途和布局大规模的修改。例如，餐厅的重大改造可以包括改变概念，改变入口的位置，更换所有的桌椅，更换所有的地板、墙面以及天花板，改变机械、电气以及照明系统并装设最新的收款机管理系统。客房的重大改造包括小改造中包括的所有工作，外加更换所有家具、卧具、照明和工艺品。在许多情况下，浴室也要升级，它可以包括用大理石或花岗岩替换瓷砖，并更换梳妆台和盥洗台等。

■重建（25～50年周期）。

重建的范围是要完全拆除一个区域的内部装置，更换在技术和功能上陈旧的系统，按当前的设施需求恢复尚可以使用的家具和系统。例如：全面更换厨房和洗衣房设备；毁掉全部客房地面，重新安排客房的搭配，并更换浴室；更换所有的机械、电气以及管道系统；重建舞厅，包括石膏装饰件、装饰灯以及装饰性的木制品等。

4．更新改造的实施

饭店特别是度假饭店之所以要进行更新改造，常常是因为市场的变化使饭店必须拥有一副新面容和一种新产品。更新改造往往可以为一个在竞争日益激烈的市场上变得陈旧或丧失吸引力的度假饭店注入新的生命。虽然更新改造看起来似乎是一个简单的过程，实际上却是一项颇具挑战性的重大工程，需要多方共同研究、规划和努力，才能保证在成本、质量、时机把握和市场影响等方面取得理想的效果。

确定了更新改造的主要理由之后（如升级换代以适应市场的变化，响应新市场的需求，或者增加客房数量以扩大饭店的规模和市场营销能力等），接下来的市场规划和开发过程就与一个新度假饭店的规模和开发过程大同小异了。饭店所有者会组建一个班子来审查项目的要求，评估项目的可能性。其中主要考虑成本、时间以及对正常饭店经营的干扰程度。更新改造班子的主要成员有饭店开发商/经营者、建筑师和总承包商。总承包商的及早介入非常重要，因为成功的更新改造极大地依赖于与建筑相关的活动，而且设计必须是现有建筑结构所能接受的。^[25]

（二）公寓和别墅的翻新

投资者的一种购房策略是寻找购买那些破旧的、价格低廉的房产，通过创造性的更新改造和美化使其价值升值，再将这些房产以高价出租或者出售。投资者需要摆脱只有破旧的房产和公寓才能够进行改造的观念束缚。当然，比较破旧的房产经过维修后具有更大的价值上涨空间。但是保存完好无损的房产经过改造也有价值上涨的潜力。只要投资者小心把握机会，就能够找到使房产对于潜在的承租人来说更加具有吸引力的方法。总之，能够进行改进的房产就是所有能够使它看起来比原来更美观、住起来比原来更舒适的房产。

更新改造房产意味着发挥创造性和想象力。为了创造房产价值升值，投资者应该集中精力重点寻找那些明显需要创造性改造，同时改进方法却被其他买方忽视的房产。总之，投资者能想象到而其他潜在的买方想象不到的进行创造性改进的机会越多，投资者的房产所具有的价值升值潜力就越大。

1．通过色调、装饰样式和附属设施来增强公寓的时尚气息

投资者对房产进行重新的设计、装饰，扩大房产的使用面积以及增强其浪漫气息，可以使投资者的房屋鹤立鸡群。

2．对房产内的房间面积进行合理化调整

投资者通过对面积进行合理化的调整，可以使这些空间更符合房客的需要。曼哈顿的一位投资者就注意到两居室的公寓在市场上供过于求，故其出租率急剧下降。另外，四居室公寓却供不应求。因此，他以极高的价格购买一些二居室公寓并将它们合并成四居室公寓，最终在短期内将房产以很高的租金出租。

3．重新设计使尽可能多的房间能够看到美景

人们由于适应了某种环境，可能不会意识到房产的缺点。比如，面对温特公园的一幢设计很不合理的房产，投资者对房产进行了重新的设计，使房产内的9个房间有8个都能看到美景。后来，先前的房主经过这里看到改造的效果非常惊讶：“如果我能够想到这些改造的方法，我们绝不把这栋房子卖出去。”

4．增加房屋的采光

通过增加和扩大窗户、用玻璃门替代实心门和安装天窗等方法，达到增强房产的采光效果。除了阳光自身带来的效果外，明亮的房间看起来会更宽敞。

5．减少噪音

使用更多的绝缘材料填充每一墙壁，使用可以隔绝声音的窗户，种植树木和灌木，减少噪音。

6．改造景观不佳的房产

变换窗户的位置，种植一些灌木、竹子、多叶植物，或者加上一些装饰性的篱笆，来改造景观不佳的房产。例如，加利福尼亚州伯克利的黑橡树书店的窗户本来直接面向一堵水泥墙，房主为了修补这个缺陷，种植了常春藤，使它攀附在水泥墙上，还增加了下垂的植物、假山和木制的格子等园林。这些改进带来了令人震惊的结果，房产价格比以前提高了两倍。

7．改造社区

20世纪80年代中期，迈阿密的南海岸地区，当地人称为Sobe，是一个文明极度败坏的地方，在这里非法交易者和妓女公开从事毒品交易和进行色情服务。无家可归者和罪犯充斥街头和廉价旅馆。旅游者将此地视为险境。很多当地人将该地区看做城市衰退中遗留下来的废墟。但是托尼·高德曼却不这样看，他感兴趣的绝不是该地区存在的问题，而是其发展的潜力。他设想对该地区进行重新修整以后，当地会散发着艺术的气息。他憧憬美丽的绿树成荫的海滨大道，路边的咖啡屋和餐厅，街上没有犯罪，人们再次被激发出自豪感。为了将这个梦想变成现实，托尼和他的朋友们、一些不动产投资者以及当地领导人一起组成了社区行动小组。这个小组给警方施加压力以减少该地区的犯罪率。他们开始一项项地进行清理修整的活动。他们劝说该市发行300万美元的债权作为公共设施改进基金，市民们萌发了新的热情，并表现出了极强的集体精神。几年之后，Sobe成为迈阿密最热门的地区。房产销售额、租金水平和房产价格都飞速地上涨。餐馆、咖啡屋和俱乐部充斥着整个地区。伴随着这些改进措施的实行，Sobe成为时尚摄影的最佳风景点之一。数以百计在纽约发展的模特现在都到了南海岸地区。南海岸地区由昔日被人遗弃的废墟变成今日时尚的代表。^[26]

（三）商场翻新

在美国，随着零售业趋向饱和，新建的购物中心越来越少。零售商开始期望通过翻新来扩大销售，增加利润。美国的实证研究结果显示：翻新可为折扣商店之外的各种零售店大幅增加销售额以及边际收入。效果最佳的是家庭用品，通过翻新，家庭用品商店的销售额可以提高40%，并且持续不衰，边际收入甚至可能增加50%，而未翻新的商店则只缓增5%。平均每家大型折扣商店花在翻新上的费用大约是110万美元，但翻新后的销售以及边际收入结果却是最微不足道的。原因在于折扣商店通过翻新，将自己未来未进行翻新的连锁店以及竞争者的生意抢过来。因此，当一宗翻新项目结束时，周围商店的销售收入一般会下降10%。许多经翻新的平价商增加的力量是从其他零售商那里摄取的。^[27]

零售商店应该将翻新作为树立鲜明的自我形象的策略，而不应该作为只顾赶上竞争者的方式。翻新并不能改变商店在市场中所处的劣势。在实际经营中，最成功的商店翻新的案例都辅以一系列增加商品品种、优惠价格和提供多种服务的策略。沃尔玛公司就通过将自己的超级市场由原来的8万平方英尺扩建到18万平方英尺和同时扩大经营范围、降低商品售价和增加服务项目的做法，击败了竞争对手凯玛特公司。舒适自如的空间布局、仓储设计、品种繁多的商品以及合理的价位，都是翻新的结果。真正成功的翻新甚至还可以减少销售人员的数量。

（四）防止对不动产过度改造

有些投资者对不动产的更新改造过于乐观，实际上更新改造所获得的投资回报大大低于预期。其原因主要是许多投资者特别是零售商花在翻新上的费用过高，而且翻新目的不当，导致过度改造和支出成本过高。

一般情况下，在制定不动产更新改造的预算时，应当尽量避免造成投资者持有的不动产与周围地区的不动产相比差距过大，而且更新改造的程度要考虑到租户愿意并能够支付的租金水平。为了避免出现差距过大、过度投资的问题，调查一下持有不动产的周围地区租户能够接受的最高的年租金额，按照市场能够接受的租金水平设计更新改造方案和预算并收取租金。