不动产的用途改变

二、不动产的用途改变

（一）市场的可行性

1．旧建筑物占据了城市的黄金地段

接近市中心的某工业以及仓储用房对于生产商来说可能是过时了，旧建筑物最有价值的是其所处的城市区位。在许多大城市中，旧建筑物占据了中心商业区的黄金地段。但作为办公用房和陈列室却可能是黄金空间。B、C级写字楼不再能满足大企业的需要，却可以作为城市中小租户的写字楼、健身中心和零售店。

2．市场的需要是多样和不断变化的

不是每个租户都愿意在郊区办公。有些租户例如律师经常要与客户接触，因此，城市中心小规模办公空间最受这类租户的欢迎。如果市场上某种A级不动产的租金上涨，也会使改为这一用途但租金较低的建筑大受青睐。特别是那些位于城市中心和临近CBD的闲置的工业用房，具有改造成写字楼和零售店的潜力。零售商店也可以第二次改造，在美国大街上的百货商店如今一部分已经成为大学的教室，另一部分成了机构的办公室。郊区过时的工业用房也可以改作写字楼，厂房可以改作研究所。

3．投资少、见效快的项目

改变用途的关键原因在于用途的创新可以创造经济效益。将住宅转换成写字楼，把工业用房改造成写字楼和零售商店，由过去的农场变成城市购物中心，都能通过创新大幅度提升不动产的价值。例如，办公场所的租金大约是公寓的两倍。改建不动产比新建不动产的建筑成本要低16%，建设时间要少18%。在美国，改建旧不动产还可以获得纳税减免。^[28]改变不动产用途尽管需要高水平的应变能力及创造能力，以应付各种可能面临的问题，改建项目在时间、效益以及历史延续性方面的优越性都远远超过其潜在的缺点，不失为新建之外的一个既省钱又省事的好办法。

（二）工程创新

旧建筑物在建筑结构上一般都存在着缺陷，影响着建筑物被改建或翻新为现代写字楼的速度和经济性。例如：

■旧建筑的开间与新建建筑的开间相比太小。

■建筑内部的支撑柱太多。

■天花板过高或者过低，给中央空调、采光以及照明电器的安装带来了新问题。

■旧的写字楼内缺少足够的洗手间。

■缺少停车场所等。

因此，并不是所有不动产都适合改变用途。但是如果通过策划创意和运用适当的策略，就可以为满足新住户和新用途的需要，改变建筑物过时的结构来改建不动产，给租赁的不动产增加新的价值。

陈旧的观念认为，改变后的用途应该以原用途为依据。其实，不动产用途改变最成功的例子却是那些在人们眼中最离谱的项目。而高质量的建筑结构、较高的层高等特点使得改变用途的建筑物更受租户的欢迎。租户所需要的可不只是能容纳人的简单空间。

建筑物的独特性往往意味着改变用途的成本高和风险大。^[29]一幢高度专业化的建筑物，例如医疗用办公建筑和特许经营的快餐餐厅等，转换为其他使用用途的成本，比起一幢标准建筑物更昂贵，并且风险更大。

（三）改变不动产的用途

改变不动产的用途是指将现有的、已存在的不动产改造成商用不动产，然后将改造后的商用不动产出租，从而获取租金收益的一种不动产经营形式。此种经营形式可以收购不动产，也可以租赁不动产，再对现有的不动产进行改造。如果是后者，只需要投入改造费用和租赁成本。因此，这种经营形式投资成本较低，开发改造的周期短、见效快，在短期内就可获得投资收益，甚至只需要投入少量的费用，就可以获得较高的投资回报。

改变不动产用途的经营形式。所购买或租用的物业形式可以多种多样，可以是空置的或经营不善的不动产，可以是厂房，也可以是仓库。一般原有的不动产价值不高，可以根据实际条件将其由较低价值的不动产改造成较高价值的不动产。如何合理地选取现有的不动产，并发现其隐藏的较高的商业价值，是此种经营形式的核心，这就要求经营者拥有较高的商用不动产的运作水平。选取的不动产对象，需要从不动产地段的交通特征、周边居民环境、商业环境、区位优势、地段的规划前景以及不动产本身的状况等方面对不动产进行全面的分析评价，充分发掘不动产潜在的商业价值，将其包装成较高价值的不动产，从而获取较高的投资经营回报。通常情况下，现有不动产的条件难以满足商务经营的要求，需要对不动产的内外环境、平面布置、交通组织等方面进行重新设计改造，以使不动产能够满足新的经营项目的要求。