租赁期限及租赁退出管理中存在的问题

1.租赁期限不明确

《上海发展公共租赁房的实施意见》中规定，租赁合同期限一般不低于2年，合同到期后承租人仍需租赁的，运营机构应重新进行资格审核，符合条件的可续租，租赁总年限一般不超过6年。政府政策只对公共租赁房的租赁期限给予一个范围值，政策的不明确也致使实际操作过程中多租赁期限的不明确。例如，鑫泽阳光公寓和永盛公寓等农民工公寓，政府与企业实行一年一签制度，虽对提前退租采取违约金措施，但是对租赁期限没有任何规定，只要企业愿意继续承租公寓，公寓便为其提供租房。同时，公共租赁房租赁期限的问题也与公共租赁房的保障对象和其存在的必要性有着内在的联系。公共租赁房供应的主要目标是为了解决中低收入家庭暂时性困难的阶段性保障性住房，其租房期限必然需要一个明确的限定，这样才能保证公租房的流动性供应，实现公共租赁房的供应价值。

此外，“租赁总年限一般不超过6年”是否意味着最高租赁期限为6年，是否在特殊情况下可以适当延长租户的租赁时间呢？而特殊情况又是什么？这些也是今后公租房管理过程中将面临的问题。

2.租赁退出机制缺失

在公共租赁房制度的执行过程中，许多城市存在着的公共租赁房租住家庭已不再符合租住条件，但不愿退出，而管理公司又不知情或无法强行清理；或已达到最高租赁期限6年，但租户仍满足公租房的申请条件，如何使租户退出。这便产生了租户退出机制问题。例如张江人才公寓最高租赁期限为三年，但最高租赁期约束力并不强，很多居住者都打算长期租赁公共租赁房，直至自己购房或搬迁为止（从居民方面调研得知），政府也没有相关强制性措施驱逐超过租赁期的住户。正是最高租赁期限约束力不强、监管力度不足及退出机制的不合理缺失，赖租转租现象频频出现，存在“寻租”和“搭便车”的现象。