解除融资租赁合同与取回租赁物

第二节　融资租赁合同

一、融资租赁合同的概念和特征

融资租赁合同是指出租人作为买受人，按承租人的要求出资向第三人购买租赁物，并供承租人使用、收益，由承租人支付租金的合同。融资租赁合同具有以下特征：

第一，融资租赁合同涉及两个合同关系和三方当事人。两个合同关系：买卖合同关系和租赁合同关系。三方当事人：出租人、承租人、供货商。因此，它既不同于买卖合同，也不同于传统的租赁合同，是一种独立的合同形式。

第二，融资租赁合同有融资、融物的双重属性。融资租赁合同不同于银行等金融机构单纯融资信贷合同。在融资租赁合同中，承租人通过承租人购买租赁物，解决自己一次性购买租赁物所需资金的不足。从这个角度看，具有融资的性质。但承租人并非从出租人那里取得租赁物的所有权或金钱的所有权，而是通过租赁的形式，取得租赁物的使用权，以租金形式偿还出租人购买租赁物所付出的代价。从这个角度看，它具有融物的性质。融资租赁的过程体现了货币资金与商品资金对待移转的过程。

第三，出租人是经批准从事融资租赁业务的企业法人。只有经国家金融管理部门批准许可经营的公司，才有资格从事融资租赁业务，同承租人订立融资租赁合同。

第四，融资租赁合同为诺成、要式、双务、有偿合同。融资租赁合同只须当事人达成合意即可成立，无须标的物的交付。融资租赁合同法律要求采用书面形式，并要求承租人按约定支付租金。

二、融资租赁合同的特殊效力

（一）出租人的主要义务

1.购买租赁物的义务。出租人应当按照其与承租人的委托协议购买租赁物，这是实现融资租赁合同的前提。

2.交付租赁物给承租人。融资租赁合同作为租赁合同的特殊形式，交付租赁物给承租人也是出租人的基本义务。

3.向出卖人交付价金的义务。在融资租赁合同中，由于出租人负责向出卖人购买出租物，作为买受人，出租人负有向出卖人交付价金的义务。

4.协助承租人向出卖人索赔的义务。在融资租赁合同中出租人对标的物的瑕疵一般不负担保责任，出卖人交付的标的物有瑕疵的，承租人可以直接向出卖人索赔。在这种情况下，出租人有协助承租人向出卖人索赔的义务。

（二）承租人的主要义务

1.按照约定交付租金的义务。融资租赁合同的租金，不是融物的对价而是融资的对价。承租人应当按照约定支付租金。承租人不交付租金的，出租人经催告后，在合理期限内承租人仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。

2.租赁物的维修、保管、修缮义务。在租赁期间内，承租人占有租赁物，对租赁物负有妥善保管义务。由于出租人对租赁物不负瑕疵担保责任，承租人应负责维修。由于承租人承担租赁期间租赁物意外灭失的风险，因此，除法律另有规定外，出租人应将租赁物投保，投保的费用由承租人承担。

（三）出卖人的义务

1.向承租人交付租赁物的义务。出租人根据承租人对出卖人和租赁物的选择而订立买卖合同，是买卖合同的当事人。承租人、出租人、出卖人三方可以约定，出卖人不直接向出租人而是向承租人交付标的物。出卖人未按照约定向承租人交付标的物的，应负违约责任，承租人可以要求出卖人继续履行交付义务，也可以解除合同并要求赔偿损失。

2.租赁物的瑕疵担保义务。出租人是根据承租人对出卖人和租赁物的选择而订立买卖合同，故出租人一般不承担瑕疵担保义务，而由出卖人向承租人承担瑕疵担保义务。出卖人交付的标的物不符合约定的，承租人可以向出卖人请求承担瑕疵担保责任。

三、融资租赁合同的终止

（一）融资租赁合同终止的原因

1.因期限届满而终止。租赁期限届满而当事人没有续租的，融资租赁合同终止。

2.因解除而终止，包括：①当事人可以在合同生效后协商一致而解除；②在订立合同时约定解除条件，当条件成就时，可以解除合同；③因法定的事由出现而解除合同，如承租人未按期支付租金，经催告在合理期限内仍未支付的，出租人可以解除合同。

（二）融资租赁合同终止的法律后果

融资租赁合同终止的法律后果主要涉及两方面：

1.租赁物的归属。出租人和承租人可以约定租赁期届满时租赁物的归属；没有约定或者约定不明的，可以协议补充；未能达成补充协议的，依据合同的有关条款和交易习惯确定；仍不能确定归属的，租赁物的所有权归出租人。

2.租赁物价值的部分返还请求权。当事人约定租赁期间届满租赁物归承租人所有，承租人已经支付大部分租金，但无力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租赁物的，收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人可以要求部分返还。

【司考真题】2006－卷三－61.

甲根据乙的选择，向丙购买了1台大型设备，出租给乙使用。乙在该设备安装完毕后，发现不能正常运行。下列哪些判断是正确的?

A.乙可以基于设备质量瑕疵而直接向丙索赔

B.甲不对乙承担违约责任

C.乙应当按照约定支付租金

D.租赁期满后由乙取得该设备的所有权

答案：ABC

小结

本章是关于移转标的物用益权的合同。通过本章的学习，了解常见的移转标的物用益权的合同；掌握租赁合同的物权化特征和效力；掌握融资租赁合同与租赁合同的区别和联系。

司考、考研提示

本节在司考中经常出题，出题类型最常见的是选择题和案例分析。在考研方面应当掌握融资租赁合同和租赁合同的区别，融资租赁合同的特殊效力。

模拟练习

一、单项选择题

1.甲将其所有的房屋出租给乙，双方口头约定租金为每年5万元，乙可以一直承租该房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙为了经营酒店，经甲同意，对该房屋进行了装修，共花费6万元。一天晚上，一失控的汽车撞到该房屋，致使其临街的玻璃墙毁损，肇事司机驾车逃逸，乙要求甲维修，甲拒绝，乙便自行花费1万元予以维修。对于乙对玻璃墙的维修及其费用应如何处理?（　）

A.由甲承担维修费用

B.由乙承担维修费用

C.由甲乙分担维修费用

D.由甲承担大部分维修费用，乙承担小部分维修费用

2.甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋。二人将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁。现甲欲转让自己的份额。下列哪一项表述是正确的?（　）

【司考真题】2005－卷三－12.

A.乙、丙有优先购买权，丁无优先购买权

B.乙、丁有优先购买权，丙无优先购买权

C.乙、丙、丁都有优先购买权

D.丙、丁有优先购买权，乙无优先购买权

答案：1.A；2.C。

二、多项选择题

1.冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期2年，租金每月1 000元。合同履行1年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯某表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金1 200元的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的?（　）

【司考真题】2004－卷三－59.

A.冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁

B.张某将房屋转租后，冯某有权按每月1 200元向张某收取租金

C.冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失

D.冯某有权要求翁某承担违约责任

2.某甲将私房三间出租给某乙，租期为2年，在租期内，某甲又与某丙签订了私房三间的买卖合同。下列论述中正确的是：（　）

【司考真题】2002－卷三－12.

A.某甲与某丙所签订的合同无效，因为某甲未取得某乙的同意

B.某甲应当提前三个月通知某乙房屋将要出售

C.某乙在同等条件下有权优先于某丙购买房屋

D.如某丙购得了房屋，则其有权决定原甲乙之间的房屋租赁合同是否继续执行

3.甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的?（　）

【司考真题】2009－卷三－60.

A.甲有权要求解除与乙的租赁合同

B.甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失

C.甲有权要求丙搬出房屋

D.甲有权要求丙支付租金ABC

答案：1.AC；2.BC；3.ABC。

三、简答题

1.租赁合同与融资租赁合同的基本区别。

2.融资租赁合同的特殊效力。

四、案例分析题

原告：江西省樟树市水暖设备安装公司

被告：刘剑，江西省樟树市个体工商户

案由：房屋租赁合同纠纷

2005年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期为五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活，甲对此未置可否，付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。

入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进行维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题提前作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，故现在乙不应承担维修义务。于是，甲自购了一批瓦片，找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片，同时按照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了10天时间，装修则用了一个月，乙不知情。更换瓦片时，一名工人不慎摔伤，花去医药费数千元。

2005年6月，由于新换瓦片质量问题，别墅屋顶出现大面积漏水，造成甲一万余元财产损失。

2006年4月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住。半年后丙返回别墅，发现戊已占用别墅。原来，2004年12月甲曾向戊借款10万元，并亲笔写了借条，借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后，乙同意戊使用该别墅，将房屋的备用钥匙交付于戊。（2009年司法考试卷四真题）

问题：

1.甲乙之间租赁合同的期限如何确定?理由是什么?如乙欲解除与甲的租赁合同，应如何行使权利?

2.别墅维修及费用负担问题应如何处理?理由是什么?

3.甲丁之间存有什么法律关系?其内容和适用规则如何?摔伤工人的医药费用、损失应如何处理?理由是什么?

4.别墅装修问题应如何处理?理由是什么?

5.甲是否有权请求乙赔偿因2005年6月屋顶漏水所受损失?理由是什么?

6.丙可否行使对别墅的承租使用权?理由是什么?

7.丙应如何向戊主张自己的权利?理由是什么?