求取重新购建价格

二、求取重新购建价格

建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。

求取建筑物重新购建价格的具体方法，有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。

1.单位比较法

单位比较法是以估价对象建筑物为整体，选取某种与该建筑物造价密切相关的计量单位为比较单位，通过调查、了解估价时点类似建筑物的这种单位造价，并对其做适当的修正、调整来求取建筑物重新购建价格的方法。这种方法实质上是市场法，是一种常用、简便迅速的方法，但比较粗略。单位比较法主要有单位面积法和单位体积法。

（1）单位面积法。单位面积法是根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价，对其做适当的修正、调整，然后乘以估价对象建筑物的面积来估算建筑物的重新购建价格。这种方法主要适用于造价与面积关系较大的房屋，如住宅、办公楼等。

例6-2　某幢房屋的建筑面积为300平方米，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1 200元／平方米。试估算该房屋的重新购建价格。

解：该房屋的重新购建价格估算为

300×1 200＝36（万元）

（2）单位体积法。单位体积法与单位面积法相似，是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价，对其做适当的修正、调整，然后乘以估价对象建筑物的体积来估算建筑物的重新购建价格。这种方法主要适用于造价与体积关系较大的建筑物，如储油罐、地下油库等。

例6-3　某建筑物的体积为500立方米，该类用途、建筑结构和档次的建筑物单位体积造价为600元／立方米。试估算该建筑物的重新购建价格。

解：该建筑物的重新购建价格估算为

500×600＝30（万元）

在现实的房地产估价中，往往将建筑物划分为不同的用途、建筑结构或等级，制作不同时期的基准重置价格表（见表6-1所示），以供求取某个具体建筑物的重置价格时使用。

表6-1　建筑物基准重置价格一览

2.分部分项法

分部分项法是先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程，然后测算各个独立构件或分部分项工程的数量，再调查、了解估价时点各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单位价格或成本后相加，来求取建筑物重新购建价格的方法。

在运用分部分项法测算建筑物的重新购建价格时，需要注意如下两点：（1）应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位，有的要用面积，有的要用体积，有的要用长度，有的要用容量（如千瓦、千伏安）。例如，基础工程的计量单位通常为体积，墙面抹灰工程的计量单位通常为面积，楼梯栏杆工程的计量单位通常为米。（2）既不要漏项也不要重复计算，以免造成测算不准。

采用分部分项法测算建筑物重新购建价格的一个简化例子见表6-2。

表6-2　某项目分部分项的成本构成

3.工料测量法

工料测量法是先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料、建筑构配件和建筑设备，然后测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件、建筑设备的种类、数量和人工时数，再调查、了解估价时点相应建筑材料、建筑构配件、建筑设备的单价和人工费标准，最后将各种建筑材料、建筑构配件、建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，来求取建筑物重新购建价格的方法。

工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力并需要其他专家（如建筑师、造价工程师）的参与，它主要用于具有历史价值的建筑物重新购建价格的求取。采用工料测量法测算建筑物重新购建价格的一个简化例子见表6-3。

表6-3　工料测量法的实例

4.指数调整法

指数调整法是利用有关价格指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值来求取建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的测算结果。

将原始价值调整到估价时点的价值的具体方法，与市场法中交易日期调整的方法相同。