在租赁制下实施土地年租金证券化的构想

二、在租赁制下实施土地年租金证券化的构想

土地租赁制实施的基本理念就是将政府的土地收益以按年度支付的地租的形式表现出来，并借助资本市场提升土地收益的价值。土地租金代表了一种稳定的连续性的现金流，但其支付则是分期进行的，根据这一特征，借鉴西方资本市场的实践经验，我们提出了对土地收益证券化的设想。政府充分利用土地这一最大、最纯的国有资产，以年租金为抵押、担保，发行不同期限的债券，将持续性、数量较少的土地租金变为巨额的财政收入。具体的实施要素包括：

1.实现政企分开，成立国有独资的土地资产经营公司

实行城市土地租赁制，需要有一个作为城市土地出租方的租赁主体，以代理国家出租城市地产和收取年租金。在此，应该体现政企分开的原则，把政府的行政行为与市场主体的市场行为区别开来。政府土地管理部门依法制定城市土地租赁制的长期规划和年度计划，审核批准承租人的资格等；市场主体则按照城市地产市场机制来具体配置城市土地年租产权。为此，建议成立具有垄断性质的国有土地资产经营公司，它作为政府土地管理部门直属的专门从事城市土地使用权租赁活动的市场主体，按照政府批准的城市土地租赁的长期规划与年度计划，直接面向有资格承租城市土地的用地者签订城市土地使用权租赁合同，并负责向城市用地者收取相应的租赁制地价和年地租。

2.以租金为抵押发行土地债券，进行融资

国有土地资产经营公司的重要职能之一还在于借助资本市场，根据经济发展的实际需要，以稳步提升的年租金作为抵押发行土地债券，进行融资。如果需要扩大资金投入，则可发行年期较长的债券，反之，则可适当缩短租赁年限。其基本运作模式如下：

图7-1　土地债券融资的基本运作模式

政府将根据经济发展的需要，通过资本市场来适时获取财政收入，以作为财政政策的强大保障。仅以上海为例，据测算，如在上海外资企业全面推行租赁制，近期将能获得10亿元左右的年租金，如果以5%的比率资本化，就相当于一笔200亿元的货币资产。而且随着该项制度的完善和经济的发展以及市政设施的完善，上海市土地的年租金还有望获得大幅度增长。政府若将之在资本市场逐步贴现，则可形成一笔巨额的财政收入。表7-1和表7-2假定政府基期收取的土地年租金为10亿元并按照每年10%的比率增长，同时，分别假定在年利率为4%和6%的条件下，政府以其为抵押发行五年期和十年期债券的融资可能。而将发行这笔有保障的巨额抵押债券所获得的资金投入以改善城市基础设施，进一步提升上海市的土地级差收益，从而能够获得更多的土地租赁费。由此，一个高效运作的国有土地级差收益提升及获取的模式得以实现，经济的稳定高速增长及可持续发展也有了强有力的保障。

表7-1　若发行五年期的抵押债券（年利率4%）政府的融资能力

表7-2　若发行十年期的抵押债券（年利率4%）政府的融资能力

表7-3　若发行五年期的抵押债券（年利率6%）政府的融资能力

表7-4　若发行十年期的抵押债券（年利率6%）政府的融资能力

仅此一项就能推动市政配套建设的进程，从而形成财政投入→市政配套设施改善→相关区域级差效益的提升→土地租金增长→财政收入增长→继续投入的良性循环。

3.建立城市土地租赁产权的流转与回收机制

城市土地资源的有效配置在于它的合理和快速流转性。在城市土地租赁制的租期契约之内，城市土地租赁产权的享有者，可以依据有关法律及规定就其租期契约内剩余年期的城市土地产权进行转让和转租。同时，国家在回收期满的城市土地年租产权实施新一轮的租赁制时，原城市用地者具有优先承租权。原城市用地者按照新的租期向国家支付租期契约金后，继续享有相应年期的城市土地年租产权。若原城市用地者不再获得或没有成为新一轮的承租人，则由国家对其过去的土地投资给予合理的补偿，这笔补偿金将计入城市土地新一轮承租人所支付的成本之中。当城市土地租赁产权的享有者在租期契约未满时出现严重违规行为，国家可以依法强制回收其城市土地租赁产权。此时，国家可只给予原城市用地者的投资以折扣补偿，甚至无偿收回。

4.加快国有土地租赁制的配套工作

改变和提高地籍管理方式，建立实时、公开的地籍管理信息系统，实行土地使用权证年检制度和地籍档案公开查阅制；政府积极参与地产市场管理，加强日常纳租稽查管理工作，强化土地使用权租赁的后期管理；明确租金标准，理顺租金在各级政府间的分配关系。加强宣传教育工作，协调部门关系，提高各级各部门对租赁制的认识。