土地租赁制的基本含义

一、土地租赁制的基本含义

土地租赁制，即由合法的土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订土地使用权租赁合同，取得一定年期的虚拟租赁土地使用权后，并按合同约定分年度缴付地租以取得年度完全土地使用权。城市土地租赁制与土地出让制相似，同为土地有偿使用的一种方式，从理论上来说，这两者都起着相同的作用，可实现同样的目的——使城市土地的国家所有权在经济上得以实现。但是就实际操作而言，出让制所收取的一次性出让金是出让期间各年土地租金的现值之和，但由于土地出让的年限一般较长，加之经济的发展及周期性波动、市场供求的变化都使得要准确估量使用期各年的土地租金以及贴现率几无可能，因此实际操作中收取的土地出让金往往较土地使用者从其使用中可获得的收益要低。与出让制相比，租赁制的优势在于以下几点：

首先，租赁制改变了企业的资金使用结构，增强了企业资金的流动性。对于土地使用者企业来说，土地作为空间要素，虽是企业生产经营所必不可少的，但并非是经营性资产，不能反映企业的经营业绩。土地出让制使得企业的巨额资金沉淀在土地上，加大了企业经营的风险，不利于企业资本的滚动增值。土地租赁制可以有效规避这一矛盾。这对于房地产业又有着更为重要的意义。由于房地产开发用地实行租赁制，允许房地产开发商或置业投资者逐年或逐月缴纳地租，有利于减轻房地产开发商、置业投资者的负担，有利于盘活闲置房地产，使经济发展获得持续的推动力。

其次，租赁制增强了土地资本的流动性。对于土地所有者国家而言，土地作为重要资产在本质上要求具有流动性。但我们通常所实行的土地有偿出让制度却使土地资产长期停留在使用者手中，降低了它的流动性，从而实际上降低了土地资产的价值。若引入土地租赁制，并将土地租金流资本化，那么以证券形式持有的土地资产就具有很强的流动性，流动性增强则会降低风险，或在同等风险性下增强收益性。土地证券所具有的高收益性可以保证城市建设获得充足、持续的资金来源。

最后，土地租赁制有利于政府的宏观调控能力的提高。实行国有土地使用权租赁制和土地资产经营，政府可以根据经济社会发展状况、土地市场发育状况和产业政策调整的需要，通过对租金标准、用地结构和产业空间布局的调整实现政府对土地一级市场的持续垄断，增强政府调控经济的能力。

推行土地租赁制，政府可以根据宏观经济所处的不同阶段采取不同的政策，在经济高涨时期提高土地租金，限制企业的投资，在经济不景气时期由于市场利率较低，则可以用土地租金为抵押发行债券，实现低成本融资，保证扩张性财政政策的实施，熨平经济的周期性波动；借助土地租赁制，加大划拨土地占用负担，逐步将存量划拨土地纳入租赁制范围，扩大有偿使用面，抑制国有土地资产的流失；此外，由于租金可以及时调整，从而政府还可及时获取大量存量级差收益和新增的级差收益，实现城市建设资金的良性循环。