论发展我国普通住房金融

论发展我国普通住房金融

廖康玉

普通住房金融，是为生产、消费普通居民住房所进行的资金筹集、融通、借贷等各种信用活动。普通住房是指住房的建设档次，适应我国目前绝大多数城镇居民的住房消费水平，区别于高档住宅。对普通住房不能以住房出售是否为成本价或优惠价来划分，事实上许多市场价的商品房也属于普通住房。改革开放以来，随着我国房地产业的兴起和发展，以及住房制度改革的深入，诞生了房地产金融，并正在形成体系。根据我国的国情及目前房地产金融发展的现状，笔者认为，在我国发展房地产业解决居民住房问题，应把发展普通住房金融放在十分重要的位置，并从战略高度来充分认识这个问题。

一、大力发展普通住房金融势在必行

（一）房地产业本身的特殊性决定了发展普通住房金融的重要性

房地产业是一项投资大、投资周期长、资金回收慢的特殊产业，任何一家房地产开发商都不能以自有资金完成房地产开发的全过程，尤其是那些规模大、占用资金多的开发项目更是如此。在世界各国的房地产开发投入中，金融资金的注入都占了相当大的比例（见表1）。我国也是如此，1992年全国开发企业共使用流动资金1149亿元，其中来自银行的贷款279亿元，占资金总量的24%。

房地产是一个价值量大，使用周期长的特殊消费品。一个普通住房的价值对于一个中等收入的家庭，一般是他们年收入的几倍到十来倍，一个家庭若全部依靠自己的积蓄来购买住房，要等十几年乃至几十年的时间，才能有自己的居住之地。购买住房实际是将他们几十年的住房消费做提前支付，这对一般家庭来说都是困难的。因此，世界各国在发展居民住房，解决“居者有其屋”时，购房者一般都会得到金融部门80%左右的抵押贷款，有的国家甚至更高。

表1　亚洲六国住房金融发展状况

我国住房金融在支持城镇职工居民家庭购建住房方面发挥了多大作用？1990年联合国人居中心与世界银行共同发起的，对全球具有不同收入水平与不同地理区域中，有代表性的52个国家（地区）的城市（一般为首都城市），所进行的住房调研，形成的《住房指标调研项目》，提供了一些耐人寻味的数据（见表2）。

表2　我国住房金融、房价、租金与一些国家的比较（1990年）

购一套住房，52个国家的平均值是家庭年收入的五倍，而我国是14.8倍，这个数字也大大高于与我国经济发展水平相当的国家。我国的房租仅是世界平均值的1/3，房租之低（下文还将分析）、房价之高，很难推动居民购买住房，在这种状态下，没有金融部门强有力的支持，向购房的家庭发放抵押贷款，一个中等收入的家庭要全部以自己的收入来购买住房，可以说是天方夜谭了。52个国家的平均信贷业务，即居民购房获得的抵押贷款，在全部贷款中占到了18%的份额，有的国家竟高达43.6%，而当时我国的金融部门还没有开展这项业务，至少在我国的首都北京没有这项业务，可见我国大力发展普通住房金融已迫在眉睫。

（二）实现小康住宅目标需要发展普通住房金融

1985年由国家科委、计委、经委组织制定，并经国务院正式批准颁发的《城乡住宅建设技术政策》，提出了我国城镇住房发展战略目标即“到2000年，争取基本上实现城镇居民每户有一套经济、实惠的住宅，全国居民人均居住面积达8平方米”。为实现这一目标，我国有关部门又制定了住宅建设的“八五”计划和十年规划发展纲要，要求到“八五”末期，城镇非农业人口人均住宅面积达到7.5平方米，解决人均居住面积3～4平方米以下住房困难户的住房问题，到20世纪末要解决人均居住面积6平方米以下的住房困难户，人均居住面积达到8平方米以上。改革开放以来，我国住房建设取得了举世瞩目的成就，1979～1993年的14年中，全国新建城镇住宅20.25亿平方米，人均居住面积由3.6平方米提高到7.5平方米。1986～1992年间，全国城市已安排解决住房困难户596万户，占普查缺房户的72.4%。按此速度到1995年全部解决普查缺房户当属无疑。但是，由于城市人口增长、新婚家庭的不断生成，以及住房的自然损坏等，城市每年都新增缺房户40多万户。因此，到1992年末，全国仍有440.5万户缺房户，其中人均居住面积在两平方米以下的特困户还有28.7万户。到2000年需要解决的困难户将有800多万户。

“小康不小康，关键看住房”。为解决住房困难户的住房问题，1993 年4月建设部与全国总工会联合印发的《加快解决城镇住房困难户住房问题的意见》，明确提出“贯彻有偿解困的原则，区别困难户的不同经济情况，采取不同的解困办法，鼓励经济承受能力较强的住房困难户购买商品住宅；对于中低收入的住房困难户，鼓励和组织其参加多种形式的集资建房和购买经济实用的解困住宅”。目前全国已有100多个城市拟订了解困的“安居工程”计划，筹划、实施解困的新举措。北京制定的《康居工程实施方案》，有资格购买康居住宅的家庭要符合两个条件:①人均居住面积在3平方米以下（含3平方米）、4平方米以下（含4平方米）。②家庭月职均收入工资不超过800元（含800元）。康居住宅需以成本价向单位出售，单位再以准成本价向职工出售，其差额由单位支付。当前成本价为每建筑平方米2000元，准成本价为每建筑平方米700元，购房户需一次付清房价款。如购一套建筑面积为56平方米的标准新房，职均收入在800元或800元以下的家庭，一次需支付房价款3.92万元，若超过这个收入，即便以成本价购买需支付房价款11.2万元，若在市场购买按目前北京的商品房价，需支付22万至28万元。这样的普通商品房，只有那些有大量积蓄的个体经营者、企业承包人、高收入的文体工作者、三资企业的高级职员，以及能得到国外资助的家庭可以购买外，对于大部分工作时间不长，即使收入比较多的新家庭来说，要全部从自己的收入中一次付清房价款几乎是不可能的。可见，无论是买康居住宅、平价房、市场价房都需要向他们中的许多家庭发放贷款。

（三）推进住房制度改革需要发展普通住房金融

按照建立社会主义市场经济体制目标，国务院即将发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》，对出售公有住房做出了新的规定:

1.出售公有住房对收入层次不同的职工实行不同的价格，高收入职工家庭实行市场价，中低收入职工家庭实行成本价。目前以成本价售房确有困难的市（县）可以实行标准价作为过渡。

2.标准价按负担价和抵交价之和测定。一套56平方米建筑面积标准新房的负担价，1994年为所在市（县）双职工年平均工资的3倍，经济水平高的市（县）应高于3倍。抵交价按双职工65年（男职工35年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金现值的80%计算。

3.旧房的负担价按出售当年新房的负担价重新折扣计算，折旧年限为50年，折旧期最长的不得超过30年。旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80%。

4.职工购买现住公房，可适当折扣。1994年折扣率为负担价的5%，以后要逐年减少，到2000年全部取消。根据以上规定进行测算，1993年大中城市的标准价每建筑平方米600至750元。1993年全国职工年平均工资3236元。双职工家庭，购一套56平方米的标准住房，是职工家庭年平均收入的5.2至6.5倍。可见购买公有住房，对中低收入居民和大多数高收入家庭，也需要住房金融的支持。

（四）促进房地产业健康发展需要发展普通住房金融

房地产业同其他产业一样，要保持旺盛的发展势头:一要有足够的资金，二要有较强的购买力。目前从我国房地产市场来看:

1.房地产商品出现了大量积压。在房地产开发中，不少开发企业把有限的资金大量投向获利高的高级别墅、装饰豪华的高档住宅及大套型的住房，而真正与我国广大居民消费水平相适应的普通住房的开发却重视不够，这种投资结构与国人的消费需求相去甚远。因而在普通住宅不能满足的同时，高档次住宅却大量积压，销售困难。据有关资料介绍，近3年我国有5000万平方米的商品房滞销，占压资金500多亿元，这些资金大部分来源于银行贷款或违章拆借，不仅不能还本，每年60亿～70多亿元的利息也难于支付，无疑给房地产业健康和持续发展设置了障碍。可见，金融资金的投向应抑制高档次房地产业开发，着力支持普通住房的建设。

2.个人购买商品房的份额低。商品住房在我国实行改革开放的初期，各城市基本是单位购买，然后单位再以大大低于原来的价格转卖或出租给本单位职工，住房分配机制仍属于福利配置，与住房制度改革的目标相悖。近几年，个人购房的比例逐渐提高。1992年，全国城市个人购买商品住房，占商品住房销售总量的38%。但是发展很不平衡，商品住房个人购买比例高的，一是南方经济发达的沿海城市，那里居民收入高，加之本地籍的华侨、港澳同胞及其亲属多，购买力很强，如包括广州在内的珠江三角洲的八个城市，1991年除珠海市个人购住房的比例较少（25.21%），其余城市都在60%～85%之间。二是小城市，商品房价格低，用大城市的价格来衡量，可以说是“特别便宜”，因而个人买房的家庭多。大城市情况不同，房价高，只有少数收入颇丰的阶层有能力购买，对大多数按政策规定需在市场上购房的家庭，因难于一次付清房价，且又借贷无门，而只好“望房兴叹”。表3是我国200万人口以上大城市商品房销售量及个人购买商品房的比例。

综上所述，无论从房地产业的特殊性，实现我国城镇住房发展的小康目标，加速我国住房制度的改革，还是拓宽商品房销售市场，推动房地产业的发展，都需要大力发展普通住房金融。

二、普通住房金融资金的筹集

当今世界各国，在发展普通住房和解决中低收入家庭的住房问题时，都面临资金紧张的矛盾。我国是发展中国家，居民收入水平不高，城镇人口众多，需要解决住房问题的面宽，资金需求数量大。据有关部门测算，到2000年实现小康居住水平，全国城镇平均每年至少要新建住宅1.5亿到1.8亿平方米，实现这一目标整个“八五”、“九五”期间需投入5000亿元的资金（按1990年不变价格测算）。为解决资金不足问题，根据国外一些国家的成功经验和我国的国情，可发展各种专业性与非专业性的筹资形式。

表3　1992年全国大城市商品房销售量及个人购买比例

（一）以住房储蓄为中心的筹资方式

1.发展普通住房储蓄。住房储蓄是城镇居民为购建住房为目的的储蓄，这种筹资方式在国外很普遍。住房储蓄是利用储户购建住房资金存取的时间差聚集资金。1994年，我国在完成1100亿元的国库券发行任务的同时，上半年城乡储蓄存款还增加了3146亿元。按这种储蓄发展水平，我们不动用过去居民的储蓄，只将今后每年居民储蓄的5%转化为住房储蓄，一年就可吸收住房储蓄400多亿元。因此在我国发展住房储蓄是有基础的，也是有可能的。

2.实行公积金制的强制性储蓄。新加坡是建立公积金制度，解决居民住房十分成功的国家，在260多万人口中，就有200万左右的公积金制度会员。1988年公积金存款已达325亿新元（约合美元166亿元）。按新加坡现行的公积金法，中央公积金储蓄除支付会员的正常提取，积存部分的93%用于购买政府发行的长期债券，1987年所购债券的数额高达288亿新元。政府再将这笔资金贷给负责工程建设的新加坡建屋发展局和其他法定机构并做海外投资。政府给建屋局的贷款一部分用于发展公共住宅，一部分用来为购买公屋的家庭提供抵押贷款。公积金会员购房只需以自己的公积金储蓄支付20%房价的首付款，其余部分由建屋局贷款，贷款期可达20～25年，由每月上缴的公积金中摊还本息。每月所摊还的本息只占购房者月收入的13.5%～16.1%。这是一种羊毛出在羊身上的住房资金政策。新加坡90%以上的家庭都是通过公积金储蓄实现了“居者有其屋”。目前我国的公积金制度处于始建阶段，建立公积金制度的城市不多，据有关资料介绍在194个地级市以上的城市中，已建公积金制度的只占50%多，公积金缴交比例偏低，一般都定在基本工资的3%至5%之间，仅相当于工资总额的1.5%～2.5%，一个家庭一年积存的公积金仅有97～162元。若普遍推广公积金制度，使参加公积金的个人及个人所在单位均按工资的5%提取，按1993年全国职工工资总额4770亿元计，一年就可提取477亿元。

（二）出售公有住宅

公有住宅是国家和企业几十年积累下来的一笔巨大财富，1992年全国有公有住宅27亿平方米，若全部按1993年测算的最低标准价每建筑平方米600元计，也有16200亿元。但它毕竟是“死钱”，国家既不能动用，也不能带来经济上的收获。由于我国住房租金低，不能完全支付公房的维修管理费，国家每年还得投入70亿～80亿元的资金来补充。出售公有住房可盘活存量住房，并减少国家每年的维护管理费投入。在27亿平方米的存量公房中，如果以其中的80%出售，到2000年分8年出售完，每年则可出售2.7亿平方米，每平方米按600元计，一年的售房款就是1620亿元。采取分期付款的形式，如首付款为房价的20%，每年仅首付款的收入是324亿元；若首付款提高到30%，就是486亿元。

（三）逐步提高住房租金

目前我国的房租水平低，可从两个指标来衡量:一是租金与房价严重偏离。租金的本质是住房分期出售的价格，租金的设计不能偏离房价，正常的年租金与房价之比是1∶8。按标准房价每建筑平方米600元计算的年租金与房价之比是1∶7.7（房价转化为租金，租金由两部分组成:①住房折旧费，使用期50年，每年的折旧费为12元；②房价款的年息，以当前10.99%的年息计，房价利息为65.88元，两项合计每平方米的年租金为77.88元。以目前北京市的租金为例，每建筑平方米的年租金6.6元，年租金与房价之比是1∶91。这个租金只相当于前者的8.5%。使用1平方米的住房，国家一年就损失租金收入71元。提高房租既可扩大国家和企业的住房基金，也是从经济政策入手推动售房活动的重要手段。二是租金价格与收入水平脱节。租金占家庭收入比例的变化，从世界来看一般是随人均收入的增长而加大，到中等发展中国家时达到最高，其后又下降。1990年北京市的房租支出与家庭收入的比例，与同期经济发展处于同一水平的国家比较，低于印度（25%）、巴基斯坦（19%）、肯尼亚（10%），与加纳（6%）属同一水平（见表2）。随职工收入水平的提高，提高房租在家庭收入中的比例，既需要也是可能的。

（四）从资金市场适当筹资

资金市场筹资不外乎是发行住宅建设债券和股票，以及住房抵押票据的再买卖、贴现等，可以吸收大量的社会闲散资金，使那些已经解决住房问题的家庭，纳入住房开发和住房金融。但根据我国现阶段的国情，发展普通住房需要资金，但又不可能把大量的社会资金都向这方面集中。因为住房的发展需要同整个国家的经济发展保持平衡，我国固定资产的投资重点还是农业、交通、通信、能源等基础设施和基础产业，国家还要扶持资金、技术密集的高新技术产业的发展，这是关系到国家经济能否持续、健康发展的大问题。因此，从资金市场筹资只能是适度的，主张房地产证券化显然为时过早。

（五）继续向国际金融机构争取低息贷款

世界上不仅发展中国家，就是经济比较发达的国家和地区都积极争取国际金融机构的低息贷款。我国应以深化住房改革为由，向国际金融组织继续申请贷款。

三、普通住房金融资金的投向和风险回避

（一）住房金融资金的投向

目前我国住房金融资金主要投向是开发企业的生产性贷款，个人购建房的消费性贷款较少。中国人民建设银行房地产信贷部1992年制定的《职工住房抵押贷款暂行办法》，以及省市建行制定的《实施细则》都明确规定，个人住房抵押贷款对象只限于“购买自住住房的居民”。笔者认为住房金融资金既要投向开发企业，又要投向居民个人购建房，但重点是向各收入层次的城镇职工、居民家庭发放购房抵押贷款和合作建房贷款，否则我们很难推动个人购建住房。

普遍向个人购房发放贷款，根据开发进度为开发企业提供贷款资金，直接变消费资金为生产资金，金融部门在支持职工居民个人购房的同时也支持了开发企业的生产，避免了因住房商品的积压给企业带来的经济损失，减少了企业的投资风险。金融机构向个人购房发放抵押贷款，存贷差可能低于对开发企业的贷款，但只要广筹资金，实行“薄利多销”，若政府再给以优惠，降低这类贷款盈利的税收，就可以保证金融机构的利益。对于职工购买自住公房，我认为更适宜采用分期付款的方式，可以将首付款定得高些，金融部门只对那些特别困难的购房户发放部分抵押贷款，这样可以防止大面积的“资金搬家”，影响国家的重点建设。

（二）贷款风险的回避

居民个人购建住房贷款一般是中长期贷款，贷款风险是不可避免的，风险主要来自借款者丧失还款能力。如在市场经济条件下，企业和个体经营者都存在因经营不善、收入减少，甚至倒闭破产的情况，使贷款职工和个体经营者失去还贷能力；在还贷期间可能出现大的自然灾害和人为灾害，如水灾、火灾、风灾、地震等使房产毁灭，贷款无法收回；贷款人自然死亡，继承人无能力还贷等，为了避免和减少风险，可采取以下对策:

1.改传统信用贷款为抵押贷款的同时，凡开展个人购建房抵押贷款的城市，都要同步制定有关房地产抵押管理办法的有关法规。以保障抵押人和抵押权人的合法权益，一旦风险出现，抵押权人可依法对所抵押的房产进行处置，保证贷款的收回。

2.审查贷款人的“资信度”。“资信度”审查也是国际通行的做法。许多国家都有成功的经验。在进行“资信度”审查时，要了解和掌握贷款者许多方面的情况，如收入、年龄、受教育的程度、财产情况、能力、储蓄历史、家庭背景、工作简历、工作性质和工作稳定程度等，使住房信贷建立在信用度高的基础上。

3.建立一个设计合理的贷款方式。抵押贷款应建立首付款制度。根据我国的国情，首付款至少是房价的20%～30%，首付款本身就是降低风险的措施，一旦借款人不能还贷，将房产变卖时即便价格低一些，也有可能补足原贷款，贷款年限可以设置多种，比如5年、10年、15年、20年，可由贷款人选择，贷款年限越长利率越高，在金融资金不宽松的情况下，可激励贷款者加速还贷，为更多的购建房者发放贷款。

4.保险业应为金融业务担风险。根据抵押贷款的需要可增设险种。世界各国一般都设立了房产保险，以防各种灾害造成的财产损失。有的国家还设置了抵押贷款保护保险，即一旦贷款归还前家庭主要收入者死亡，贷款可由保险公司归还，这是很可取的。对以上保险均应在房地产抵押管理办法中对抵押人明文规定，强制实行。保险公司参与部分职工居民购建房抵押贷款，这是保险业服务于房地产业和分担风险的另一种做法，因为保险费所形成的保险资金数量大、来源稳、使用周期长，保险公司向部分职工居民购建房发放抵押贷款在资金上是有保障的。

5.实行担保制。担保制也是分散风险的做法，这在国际上是有先例的。如中国香港“居者有其屋”及私人参建的居屋的购房者，均可获得由政府担保的几十家银行和接受存款公司提供的“按揭”贷款。抵押贷款在我国金融业还是一项比较新的业务，实行担保制以分散风险还是有必要的。根据不同的贷款家庭，凡有固定收入的工薪人员和企业职工，可由他服务的单位和企业进行担保，对那些无固定收入的，可由亲属中有不动产的家庭进行担保。但担保制在一定程度上会影响抵押贷款的发放面。

6.变抵押关系为租赁关系。当抵押人失去还贷能力，又不属保险公司偿还的范围，抵押权人可依法将产权处置变卖归还贷款，但同时也出现了无家可归者，会产生新的社会问题。尽管深圳已有对不归还贷款的产权处置先例，但被处置的是企业，在我们社会法治观念还不强的今天，对居民家庭实行产权处置恐怕有一定的阻力。所谓变抵押关系为租赁关系，就是当抵押人不能归还贷款时，抵押权人可将抵押权变为房产权，并将住房租赁给原抵押人用，这在金融部门的利益不受损失的同时，也解决了抵押人的住房问题。

（原载《中国房地产金融》1995年第3期）