我国城镇住房制度变迁

一、我国城镇住房改革探索和试点阶段

邓小平于1978年提出了关于住房制度改革的问题。1980年邓小平提出“: 关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款， 10年、15年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了……将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。”这个指示明确提出了我国城镇住房制度改革的总体构想，指出住房要走商品化的道路。1980年6月，中共中央、国务院批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布实行住宅商品化政策。1982年开始实行补贴出售试点，即政府、单位、个人各负担房价1/3。这一“三三制”售房制度，首先在郑州、常州、四平及沙市四市进行试点。1984年国务院批准北京、上海、天津三大直辖市扩大试点。截至1985年底，全国共有160个城市和300个县镇实行了补贴售房，共出售住房1093万平方米。

二、房改全面实施阶段

1．我国住房制度改革在1986年取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮

1986年2月，国务院成立了“住房制度改革领导小组”，下设办公室，负责领导和协调全国的房改工作。这一时期主要针对传统住房制度的核心低租金制，提出了以大幅度提租补贴为基本环节的改革思路。在总结试点工作经验的基础上，国务院于1988年1月召开了第一次全国住房制度改革工作会议，同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。这是国务院颁发的全面指导城市住房制度改革的重要文件，充分肯定了试点城市的做法和经验，确定了房改的目标、步骤和主要政策，对全国房改的工作进行了部署，标志着我国住房制度改革进入了整体方案设计和全面实施阶段。1991年6月，国务院又颁发了《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，重申了房改的有关政策，提出了部分产权理论，要求实行新房新制度，强调了国家统一政策的严肃性。同年11月，国务院办公厅下发《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，这一我国住房制度改革的纲领性文件明确了住房制度改革的指导思想和根本目的，制定了房改的总体目标和分阶段目标，提出了房改的四项基本原则，规定了房改的十二大政策，要求在1992年～1993年在全国范围内全面实施住房制度改革。

2．国务院正式批复上海市房改方案

《上海市住房制度改革实施方案》正式出台实施后，上海实行“五位一体”的房改实施方案，具体包括推行公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会五项措施。上海借鉴新加坡的成功经验，率先在我国实行了公积金制度，开辟了新的稳定的住宅资金筹集渠道。上海方案的实施对全国的住房改革产生了巨大的影响和推动作用。

三、综合配套改革阶段

1．国务院于1994年7月18日印发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》

该《决定》是根据党中央关于建立社会主义市场经济体制的要求，在总结全国各地房改实践的基础上制定的。其基本内容是把住房投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改为社会化、专业化的体制；把住房实物分配的方式改为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低档收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性与商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。

2．1995年全国房改经验交流会在上海召开

会上全面总结了1995年的房改进展情况，并对“九五”期间及1996年的房改工作进行了部署。这标志着全国的房改工作已全部纳入《决定》轨道，也标志着我国的房改进入了全面推进和综合配套改革阶段。

3．国务院办公厅转发国务院房改领导小组《关于加强住房公积金管理的意见》

国务院办公厅于1996年转发了国务院房改领导小组《关于加强住房公积金管理的意见》，明确了住房公积金是职工个人住房基金，规范了住房公积金的管理体制，从而进一步推动了住房公积金制度的发展。

四、实物福利分房的终结阶段

为加快建立适应社会主义市场经济体制要求的城镇住房新体制，国家在1998年6月召开了全国城镇住房制度改革和住宅建设工作会议，国务院于同年7月3日下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，进一步明确了住房制度改革和住宅建设的方针、政策。该《通知》明确指出从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，各省、自治区、直辖市人民政府根据《通知》精神结合本地实际，陆续研究制定了进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的实施方案，确定了停止住房实物分配的具体时间和逐步实行住房分配货币化的措施。江苏省于1998年9月23日发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革的实施方案》，确定全省于1998年12月1日起停止住房实物分配。1998年11月30日之前参加工作的无房和住房面积未达到规定面积标准的职工在购房时可得到一次性补贴；对1998年12月1日以后参加工作的职工实行逐月计发住房补贴。

1999年8月13日国家建设部发布了《关于进一步推进现有公有住房改革的通知》，要求各市、县人民政府认真研究，明确辖区内可出售公有住房和不宜出售公有住房的范围，并向社会公布，城镇成套现有公有住房除按规定不宜出售的以外，均应向符合条件、有购房意愿的现住户出售。此后，各地加大了公房出售的力度，至1999年底，全国除辽宁等少数省市外，其余省市可出售公房的50%以上已出售给职工；重庆、河南、广西、浙江、湖南、陕西、广东、新疆等省、区的售房比例已达到可出售公房的80%以上。2000年以来，国家进一步深化了城镇住房制度改革，加快了住房分配货币化方案实施的步伐。

以1998年为起点，中国住房制度进入了全面市场化的历史新阶段。作为中国渐进式改革的重要组成部分，城镇住房市场化改革对于改善城镇居民的居住条件、促进房地产及相关行业与市场的发育起到了极大的推动作用。房地产业的蓬勃发展是中国住房市场化改革的一项重要成就。房地产业的年增加值在1990年时仅为325．3亿元，占GDP比重只有1．8%，1998年房地产业增加值占GDP的比重为1．72%，但到了2004年，该比重迅速上升到了4．5%，到2006年，全国房地产投资为21446亿元，占全社会总投资的23%，其中仅商品住宅投资就达13612亿元，成为拉动经济的重要力量。