土地使用的管理

9.4.1　土地使用的管理

为保证土地的合理使用，任何单位和个人在进行土地开发之前必须先办理土地使用证书，该证书是项目建设的必要条件，因此土地机构与规划审批机构在工作流程上是前后衔接的。土地管理机构的另一项职能是依据国家政策合法征用土地，为城市建设服务。

要了解城市土地管理中的数据项目与类别，需先分析土地使用证办理及土地征用的工作流程。图9-7是土地使用证办理的基本流程及其数据内容。

图9-7　典型的土地使用证办理流程及其数据项

当城市土地的使用权发生变化时，需办理土地使用证。土地使用权的变更主要发生在国家和企业及事业单位之间。在适当的情况下，国家还可收回用地单位的土地使用权，即:用地单位迁出或撤销;规定的土地使用期限已满;土地使用单位在较长时间内没有使用已划拨的土地;由于国家建设事业的发展需要改变土地用途(如道路扩建、公共设施建设);土地利用不当，土地资源遭到破坏。如果这些土地转入其他单位，这些单位也须按照土地使用权管理办法，办理土地使用证事宜。

城市土地权属变更的另一种形式即为征地。从土地所有性质上看，土地被征用后，将由集体所有变为国家所有。从空间范围上看，土地的征用是城市向郊区的扩展。因此，城市征地过程既改变了土地所有权及使用权性质，又改变了土地使用方向(由农业用地向城市建设用地转化)。而城市内部的土地不再有所有权的改变(国有土地)，其中的使用权变更(如旧城区改造)不属于征地的范畴。

征地是一项复杂的工作，需要规划土地部门与相关部门通力合作才能完成。被征土地一般不是废弃或荒芜的地带，而是用于农业建设，如农田、菜地、农村建筑(住房)等。因此征地的同时需解决土地及地上物的补偿、房屋的拆迁、劳动力的安置等问题。这些与征地相关的信息可用专门的信息系统技术进行管理，也可统一纳入土地管理信息系统之中。征地的工作流程及其数据项如图9-8所示。

土地使用证办理及征地过程中涉及的图形数据是用地界址点及用地界址线，它们形成了用地地块。这些图形数据一旦确定，将具有法律上的约束力，因此地界(点)及地块数据是十分重要的信息。在管理信息系统中不仅要在图形数据库中存放该类数据，而且还要在属性数据库中存放各界址点的坐标数据及界址线的连接数据，使法律程序上有严格的依据。用地管理的非图形数据内容比较多，一般也采用专门的关系数据库进行管理。

图9-8　城市征地工作流程及其数据项