当前面临的主要问题

（一）历史遗留问题的延伸和发展

过去我国旧城普遍存在布局混乱、房屋破旧、居住拥挤、交通阻塞、环境污染、市政和公共设施短缺、名胜古迹和绿地遭受破坏等严重问题，改革开放后，这些问题已得到了不同程度的改善。但由于城市原有结构总有保持稳定性的趋向和难以改变的惰性，以及问题的面广量大，一些历史上积累的旧矛盾和旧问题，积重难返，且不断地在新水平上再现和演化，体现出一种客观历史与现实的延伸和发展。主要反映在土地配置低效率日益突出、住宅拥挤和房屋破旧仍十分严重、基础设施滞后和不足与日俱增、历史风貌和景观特色丧失有所加重等方面。

（二）城市结构调整过程中出现的新问题

在城市进行整体结构转变过程中，许多新问题也已初见端倪。诸如伴随城市产业结构调整，用地结构转换，人口结构变迁，传统的居住文化圈被冲破，而新居住人文环境和文化氛围又很难在短时间内建立起来，由此而来的则是文化心理失衡，社区结构衰落，原有社区秩序的稳定和安宁受到威胁。

在市场经济中，城市再开发基于利益动机，多趋向于高密度开发，造成人口密度、建筑密度和容积率过高，带来新的城市环境恶化。城市中心区土地利用模式转换，势必带来土地使用性质改变和使用强度提高，与之相伴随的应是加强和提高基础设施的负荷能力，供电、供水、通信、供气、排水都要彻底改造，交通也需进行根本改善，同时要有一定的广场、绿地，供人们游憩，不以高楼林立取胜。但目前仍存在盲目兴建高层建筑，片面提高容积率的现象，这样势必会导致容量过高，产生负效应。此外，土地的有偿使用，促使工厂从不适合它们存在的、高地产值的中心区迁出，以促进环境改造和工厂技术改造。但也产生新问题，一些企业搬迁处理不当，往往因迁移到脆弱的生态系统或灌溉地区附近，造成新的污染，其危害甚至大大超过在城市地区所能避免的程度。而且，企业外迁后，职工上下班，常因生活与工作距离加大造成诸多不便。

（三）城市发展机制和社会意识的缺陷

最为严重的是，由于改革还处在深化过程之中，城市发展机制和社会意识还存在明显的缺陷和不足。某些领导出于表现自己政绩的动机，不顾城市发展规律，好大喜功，急于求成，急功近利，造成改造规模过大，速度过快，致使拆迁户安置困难，土地闲置，导致生活困难和财力、物力巨大浪费，同时也破坏了原有城市空间结构和原有社会网络。

由于历史文化保护意识淡薄，只顾局部的、眼前的经济利益，在城市历史文化和景观保护区大兴土木，甚至拆除或任意改建需要保护的历史建筑，严重破坏城市的传统风貌和特色，致使城市特色丧失。目前城市再开发的管理体制还未理顺，机构仍不健全，造成规划管理与土地利用管理相脱节，使得旧城的房地产开发陷入很大的盲目性，有利可图的项目和“肥地”往往开发已尽，一些较难产生可观收益的基础设施和急需更新改造的“瘦地”无人问津，破坏了城市改造的整体协调和综合开发，造成城市布局产生新的紊乱，给今后长远的发展带来难以弥补的损失。在更新改造的利益分配上，由于缺乏应有的调控机制，开发公司获利丰厚，拆迁户未能得到应有的补偿，导致利益分配不均，造成严重的社会问题。