养老社区运营模式分析

处理好老龄产业盈利与福利的关系是发展老年住宅必须考虑的问题,作为一个产业,追求一定的盈利水平,获取一定的经济效益,是市场化运行的必然要求和重要标志。能否获得合理的利润,反映了产业运行和发展的健康状况。但是,老年住宅的服务对象和其中的一些服务内容,具有社会福利的特点。因此,发展老年住宅,必须兼顾社会效益和经济效益,必须认真处理好福利与盈利的关系。处理这一关系的基本原则是,应允许所有从事老龄产业生产和服务的经济实体合法盈利,对于这些利润,可以通过政策或法规的引导,使之“取之于老龄产业,用之于老龄产业”;针对一些特殊的“福利”项目,政府实施必要的政策支持或干预。这样,既调动了全社会参与老龄产业的积极性,又体现了社会福利和社会公平——这一社会主义生产目的的根本要求。

我们将社区分为已建成并投入使用社区和未建成社区。因为历史原因,大部分已有社区没有适老化设施,无法提供为老服务,因此对于这部分“存量房”社区需要采用适老化改造的方式来完善它们的为老服务,具体方法为:将原有小区通过改造或者新建,设立可以提供为老服务的社区嵌入式养老社区。另一部分待建小区则可以通过在小区中设计规划养老服务设施来打造养老社区。因此,我们的养老社区运营模式分析也分为已建成社区中嵌入式养老社区的运营和待建小区的运营两个方面。

(一)已建成小区嵌入式养老社区的运营模式分析

1.政府、慈善机构合作经营管理

我国的养老设施,过去多是政府投资的福利事业单位。近年来,福利事业的社会化,促使一些民办养老设施得以兴建。民办养老设施随地方优惠政策的不同,其发展快慢也不同。

(1)福利型的养老院。这种纯粹福利性质的养老社区通常不以盈利为目的,主要依靠政府或者企业提供所有的建设及经营管理资金。由于收费低廉,其所拥有的娱乐设施少,生活用具粗糙,生活环境差,不能满足刚刚迈入60岁的新型老年人的要求。所以,入住福利型养老院的大多是没有或只有很少经济收入的孤寡老人。

(2)混合型养老院。这是目前国内比较普遍的养老院经营模式,它们带有福利的性质,但也有盈利的能力。它们通常具有政府或者慈善机构的背景,在经营方面享有优惠政策,服务内容根据入住老人要求的不同而有不同的收费标准。体现福利的性质如娱乐设施全免费,每个月免费体检等方面。盈利性则表现在收费服务方面,如:固定收费的内容有入住时的一次性收费和每月收费,主要是针对入住的环境来制定收费标准;经常性收费的内容有护理费和医疗费用,根据服务程度的不同来制定收费标准;不固定收费体现在某些特殊服务方面。

2.专业公司经营管理

这种类型的养老社区以盈利为主要目的,通常是由专业公司自行出资兴建、自行管理老年住宅,以出租为主要经营方式,收费水平要比福利型养老社区的收费水平高,具备自己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的押金,每月还要交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润,国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润,具有寿险公司的经营性质。国外目前存在的经营模式有老年公寓和辅助生活机构两种,国内目前还只有老年公寓。

(1)老年公寓。主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所,以出租为主要经营模式,居住者的年龄必须在55岁以上。一般来说,老年公寓不提供公共用餐的场所,不组织娱乐活动,不提供交通工具。经营管理模式有自住型老年公寓、陪助型老年公寓和特护型老年公寓三种类型。

自住型老年公寓(Independent-living),不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助,只是提供一个环境优美、舒适的居住社区,包括所有的生活配套设施,甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。

陪助型老年公寓(Assisted-living),向居民提供与日常生活有关的各种服务,包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其他个人生活方面的需求。

特护型老年公寓(Acute-care),除了上面两种类型所提供的服务外,还提供全面的医疗服务,包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。

根据中国老龄科研中心的调查,对国内入住老年公寓的老年人来说,对服务的要求以“康复治疗”“基本生活”和“特殊情况下的医护”三大类为主,其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等是老人最希望得到的服务内容。在价格方面,老年人入住老年住宅的时候,最先考虑到的是一次性交纳费用的承担能力,如房屋总价;然后是在社区的生活成本,如物业管理费用、提供服务的收费方式、交通条件等;最后是社区的配套设施,如社区医院、娱乐中心、老年人活动中心、老年大学等。

我国第一个老年公寓1986年6月诞生于安徽省安庆市,是由社会集资举办,并向全国开放的民营福利企业。目前,全国虽然有不同规模的老年公寓600多家,但并没有将其作为一种新型产业来发展,国内真正有规模、能够通过经营产生利润的老年公寓更是凤毛麟角。

(2)辅助生活机构。美国的辅助生活机构是在20世纪80年代中期由北欧模式发展起来的,它是护理院的补充。辅助生活在一个争取最大限度满足个人独立、隐私和选择的环境中结合了住所、生活服务和简单的医疗护理。尽管参加辅助生活的老人可能无法独立生活,但他们的健康状况还不需要护理院所提供的大多数服务。这些老人可以和辅助人员一道分担日常生活活动中的风险和责任,在辅助人员的帮助下享受个人生活的独立和自由。辅助生活机构不受联邦关于价格法规的制约,同时也不提供护理院所具有的高技术医疗服务。无论是私人经营还是非盈利性质,辅助生活的服务对象大多是个人付款,因此,是客户的需求而不是政府的指令,成为美国该行业发展的动力。

辅助生活的宗旨是在老人需要时向他们提供或安排监督、帮助和有限度的保健服务,老人可在一系列个人日常生活活动上得到帮助,如吃饭、穿衣、洗澡、移位和如厕。服务还可以包括做饭、洗衣、清扫、娱乐和交通。尽管辅助生活一般不提供24小时的专业医疗护理,但日常帮助可能包括在专门的工作人员监督下的药物治疗。

辅助生活服务可以由独立的居住小区提供,也可以作为继续照料退休社区的组成部分,由靠近或属于专门护理院的自成一体的居住机构提供,作为一种比较新颖和流行的形式成为这一扩展的前沿。辅助生活向老人们提供了一种诱人的既保持独立又能获得个人照顾的混合模式。

(二)待建养老社区的运营模式分析

综上所述,笔者认为未来的养老社区不是全是老年人的社区,而应该是可以提供为老服务的小区。规划设计者在规划小区时更多地会在整体上为小区布局养老服务设施组团,在局部,会配套适老化设施或者为住户提供适老化建筑。不管对于养老组团的运营还是对于适老化设施的后期支撑与维护,都需要大量的资金支持,而开发商作为市场上的商业主体,盈利是其主要目的和生存的关键,因此如何平衡小区建设与后期运营之间的资金关系,如何更好地回笼资金,维系资金链安全尤为重要。

目前,住宅建设与管理相分离的经营方式是最适合国内开发商的运作模式,也是盈利型企业正在考虑的利润增长点。

这是一种集中经营模式,与传统的老年公寓、养老院相比,这种模式在结构上融入社区之中,在功能上尊重社区自主,在内容上重视社区文化休闲,在实施上运用社区各项资源,倡导一种更积极主动的生活方式,真正达到“只要在此生活,生命最少延长十年”的目的。

大规模的老年生活社区,例如美国的太阳城、安妮·马克西姆老人住宅,日本的中轻井泽居住区,瑞典的斯特卢布里卡集合住宅等,都是著名的老年聚集住宅。这种模式的产品以出售为主,房地产开发商将整个社区建设成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术于一体的大规模老年生活社区,真正达到“学—养—住”的统一,是具有持续发展能力的好项目。但同时必须依托文化素质相对较高且收入稳定、思想观念能接受全新退休生活方式的老年群体。因此在对市场的选择、推广和销售方面将是一个全新的挑战。