永川区征地拆迁补偿相关解读及探索与实践

重庆市永川区土地房屋征收中心 陈阳

征地主要指国家出于公共利益的需要，按照法定程序强制征用农民集体所有土地，并根据补偿标准一次性给予被征地者（包括土地所有权人、使用权人以及土地承包经营权的发包人、承包人、转包人等）一定的货币补偿，有的还必须按照要求进行必要的就业安置。它具有以下几个特征：一是政府行为，具有强制性。二是征地必须按照法定程序进行。三是必须依法对被征地单位进行补偿。四是征地行为必须向社会公开，接受社会的监督。五是征地后的土地性质和权属发生变更，由集体所有土地转变为国有土地。

一、当前征地拆迁适用的政策

1．国家级的政策

《中华人民共和国土地管理法》是于1999年1月1日起施行，2004年8月28日经第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修改，共八章86条。这是国家土地管理的总纲。《中华人民共和国土地管理实施条例》（国务院令第256号，自1999年1月1日起实施）共八章46条。

2．重庆市级的政策

《重庆市土地管理规定》（53号令）和《重庆市征地补偿安置办法》（55号令）均是1999年1月1日施行的。另有54号令《重庆市耕地开垦费、耕地闲置费、土地复垦费收取与使用管理办法》。55号令后又两次调整和改动，第一次渝府发（2005）67号文件《重庆市人民政府关于调整征地补偿安置标准做好征地补偿安置工作的通知》，第二次是渝府发（2008）45号文件《重庆市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》。主要内容有强行参保、采取土地综合定额补偿、货币安置和定向限价商品房、转非人数的新计算方式。其他文件还有渝府发[2013]58号《重庆市人民政府关于进一步调整征地补偿安置标准有关事项的通知》。

3．永川区现行政策

永川区征地补偿政策是于2008年1月1日起施行的《重庆市永川区征收集体土地拆迁补偿安置实施办法》（永川府发[2008]22号文，下简称22号文）以及于2010年5月1日施行的《重庆永川区人民政府关于调整征地拆迁住房安置标准的通知》（永川府发[2010] 37号文，下简称37号文）。永川府发[2013]45号《重庆市永川区人民政府关于进一步调整征地补偿安置标准有关事项的通知》。

二、征地的程序

《中华人民共和国土地管理法》第四十六条规定：国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

征地报批。征收土地工作须经重庆市人民政府批准后，方可实施。

“两公告一登记”。两公告是指“征地公告”和“征地实施补偿安置方案公告”，“登记”是指被征地单位、个人及其他权利人执相关证件到土地行政管理部门进行登记。

拟定“征地拆迁补偿安置方案”并报批。依据征地拆迁调查资料和公示情况，拟定征地补偿安置方案并张贴公示，公开征求意见，如需要举行听证的，依法组织听证；根据公示或听证情况，修改和完善征地拆迁补偿安置方案，报区政府批准同意。

（备注：收到市政府征地批文后局在5个工作日内报区政府审批征地公告；收到区政府征地公告后在5个工作日内局将拟订的实施方案公告在被征地单位进行公示；待公示10个工作日后局将修改和完善的拟订实施方案报区政府审批）。

实施征地补偿安置。与被征地人签订补偿安置协议，处理青苗构附着物，办理补偿安置手续，被征收人交付土地和房屋及附属设施。

村民小组对补偿款项进行公示，拟定内部分配方案，报村及镇（街）审核后，由村民小组按照《村民委员会组织法》的规定组织实施分配。推荐并向区国房局上报涉及农转非人员名单，区国房局报区社保局审核批准后，按社保局核定的金额交纳社保资金，余款部分支付给村民小组，由村民小组转付给农转非人员。

三、征地补偿安置的具体内容简介

1．根据永川府发[2012]50号文件《重庆市永川区人民政府关于进一步规范征地拆迁工作的通知》规定

（1）区国房局是征地拆迁行政主管部门，负责组织征地报批，拟订征地拆迁安置补偿方案，负责贯彻执行征地拆迁补偿安置政策，对各征地拆迁项目进行业务指导、培训和监督。按辖区负责制委托镇街、新城管委会及园区管委员会实施征地拆迁补偿安置具体工作，审核征地农转非人员及养老保险标准等事项，协同各单位做好征地拆迁补偿安置工作，配合实施单位处理信访稳定工作。区国房局原则上不直接实施征地拆迁工作。

（2）各镇人民政府、街道办事处，各管委会受区国房局征地及房屋征收事务中心的委托，负责实施辖区内征地拆迁补偿安置具体工作。各实施单位负责牵头处理征地过程中的各类矛盾，做好征地拆迁的遗留问题和信访处理，维护社会稳定。

2．征地的具体补偿标准

（1）土地补偿费16500元/亩产。

（2）人员安置费36000元/亩。

（3）青苗补偿费按勘测的耕地面积按每亩3000元计算。

（4）地上附作物补偿按被征收土地面积（不含建设用地）每亩7000元计算。

（5）构筑物补偿标准按22号文件的附表1执行。

（6）房屋补偿费按22号文件的附表2《房屋拆迁补偿标准》执行。土木330元/平方米、砖木450元/平方米、砖混570元/平方米。

（7）室内设施补偿每户2400元，包括：灶台、水缸、洗衣池、石桌（凳）、水、电、气、气管线、粮仓、粪池、牲畜圈舍等，缺项的相应核减费用。

（8）室内装饰装修按22号文件标准执行50～160元/平方米不等。分三个等级：简易50～80元、普通90～120元、精装130～160元。

（9）水、电、气、闭路电视户头的补偿：水1300元、电600元、气3500元、闭路户头700元、电话200元、宽带100元。

（10）奖励费、搬家费：奖励费2000～12000元/人，搬家费3人以下户800元/次，3人以上户1000元/次。自建安置过渡每人250元/月。超期300元。搬迁补偿费1300元/户每人。

3．征地对农民的补偿政策、人均和亩均补偿金额

目前全区执行的征地拆迁政策是执行的重庆市1999年执行的《重庆市土地管理规定》（53号令）、《重庆市征地补偿安置办法》（55号令）及2008年调整的《重庆市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》（渝府发〔2008〕45号）、2013年调整的《重庆市人民政府关于进一步调整征地补偿安置标准有关事项的通知》（渝府发〔2013〕58号）政策标准。

（1）亩均补偿约8．6万元（人均约1．5亩，含基本养老保险部分0．2306～4．1万元不等）：土地补偿费1．65万元、青苗构附着物补偿1．5万、安置补助费增加2．3万元、搬迁补助费0．087万元、旧房补偿2．28万元、奖励费0．8万元。

（2）人均补偿约9．31万元（人均约1．5亩，含基本养老保险部分0．2306～4．1万元不等）：土地补偿费1．1万元、青苗构附着物补偿1万、安置补助费增加3．6万元、搬迁补助费0．13万元、旧房补偿2．28万元、奖励费1．2万元。

4．办理征地农转非工作的介绍

目前中心的征地农转非业务主要负责全区征地农转非和被征地农转非人员养老保险的审核、办理。业务办理过程中严格按照渝府发[2008]26号文件、永川府发[2008]22号文件要求，遵照重庆市征地批复及永川区征地补偿安置方案的征地面积和征地农转非人数，由社集体通过社员大会确定转非人员名单，征地农转非名单由社集体进行公示，公示无异议后将转非审批表附带征地农转非人员名单，由社、村、镇街、派出所、国土所、确认核实后签章交由中心核查，审理完毕交由公安局户籍科办理转非手续。审批表的应用实现对征地农转非人员转非资格的层层监管，确保了征地农转非人员资格的公平、公正、公开。

年龄不一样缴费的比例不一样。老龄人员是指男年满60周岁、女年满55周岁以上的征地农转非人员，老龄人员一次性缴纳基本养老保险费后，在养老保险手续办理完毕次月可领取养老金。

社会保障局计算出来的缴费明细交回村社进行公示，公示无异议后，由中心从项目账上将参保费用统一划给社会保障局，并将公示结果进行反馈。中心将扣除代缴的保险费后剩余的个人安置补助费转到社集体。

四、征地拆迁存在的问题及解决对策

1．存在的问题

造成目前农村征地拆迁难的原因是多方面的，既有政策制度上的，也有工作方法上的。主要有以下几个方面：

（1）补偿分配无章可循，诱发农民抵触情绪。目前农村征地补偿分配存在两难。一是确定分配对象难。以户口分类，存在农业人口，村居民组人口、征地上迁人口，出嫁未迁出、嫁入未迁入人口的矛盾；以土地承包对象分类，存在有承包地但户口已外迁人口，因出生迟未分到承包地的农业人口，死亡人员的矛盾。二是确定分配方法难。由于田地和山林在定权发证时分别属于三级所有和二级所有，土地征收时，对一个行政村往往只是局部征收，前后征收又有价格和人口变动差异，存在以村还是以小组为单位进行分配的矛盾。因此，一次征地，分配工作往往要拉锯数月，甚至半年之久。对分配不满意的农民，往往对征地拆迁工作有抵触情绪。目前就这类情况打官司的不少。

（2）管理不到位，不敢履行职责。农村宅基地管理弱化，私搭乱建农房现象严重。自1998年以来，由于新城管委会辖区部分乡村划入中心城市建设规划范围，农房建设出现了国土管不着，建设未审批的现象。农民建房不审批，随意性大。在原宅基地上扩建有之；在承包土地上新建有之；将承包地换给他人建房有之；给已出嫁女儿建房有之；给户口已迁到城镇就业（非征地、买户口对象）者建房有之；趁拆迁，突击建房更是普遍。给征地拆迁工作增加了难度。

（3）农房拆迁补偿安置标准偏低，定价不合理。现行农村房屋补偿价格，砖混才285元/平方米，坟墓的补偿单人坟仅300元；双人坟仅500元。而真正迁一棺坟至少需要上千元。又如因各种建材价格起伏幅度大，人工工资涨幅较大，据测算，农房建筑成本每平方米相差幅度超过百元，达到了750元/平方米。建材市场价格指数应在定价中适当体现。

（4）人为操作，造假偏钱。有的采取虚增室外构筑物面积、附着物规格、数量（如院坝面积、树木规格、数量），虚增构筑物、附着物及室内装饰材料及设施，假报补偿标的、故意篡改征地补偿协议等手段，帮助被征地农户骗取征地补偿款，侵吞国家财产，从中收受贿赂；有的虚增其他设施数量、面积（如鱼塘堡坎、承包田、饲养场地等），虚构征地补偿协议、清登构筑物、附着物表套取补偿款予以私分；有的虚增安置房屋套数，对明知是假离婚的拆迁户不调查核实，在收受贿赂后为假离婚夫妻双方各分配一套安置房指标，滥用职权致使国有资金严重流失；有的通过伪造假房产证、有的出具假房产证遗失证明、有的与被拆迁户串通虚增房屋面积和构附作物、有的对已拆迁的房屋进行二次补偿套取补偿款予以私分；有的采取暗箱操作，收入不上账，私分集体征地补偿款等。近几年相继有从事征地拆迁的工作人员被绳之以法，教训是惨痛的。

（5）执法不硬，妥协处置。由于当前针对征地拆迁，普遍有一种观点，认识老百姓是弱势群体，当前的补偿标准过低，农民失地后无生活来源。加之当前的信访制度以人为本的处置方式，使得相关部门不敢严格执法。重点项目、工程等领导又常常限时完成，所以在遇到老百姓不讲理时，不敢严格按照相关规定依法执行，反而采取一些妥协忍让的方式处置，也造成了一些因补偿不公的信访问题。

（6）“八人签字”制度。通过深入分析发现，征地领域之所以腐败案件高发，根源在于工作制度不完善，有不少漏洞可钻。按照当时的工作制度安排，各类征迁补偿补助的登记表册只需征地拆迁干部、村干部、当事人三人签字即可。这样，容易留下上下联手、共同骗取征地拆迁补偿资金的漏洞。

因征地拆迁干部参与其中，虚报冒领征迁补偿款的事前和事中环节，也就处于无人监督状态。而征地拆迁在时间上通常要求很急，补偿款一到，房屋就被夷为平地，因此，上级部门也很难在事后进行有效监督。

2．解决对策

针对这些漏洞，将以前的“三人签字制度”改为“八人签字制度”：即各类征迁补偿补助的登记表册需经镇街驻村干部1人、村干部1人、社干部1人、社员代表2人、户主1人、征地所相关责任人2人等8人共同签字方能生效。与之相配套，还在会计结算支付时实施审批字迹备案制度，即把每个人签字字迹存入电脑备案，在办理各单位结转账务时，与备案字迹对照，凡与备案字迹不符的一律不予支付。另外，还通过报纸、电视、公开信等形式，将征地拆迁工作流程的各个环节“晒”在阳光下。

对拟补偿的建筑物、构（附）着物等各类补偿清册和补偿安置协议必须有8人参与、审查签字，即：项目实施的镇街驻村干部1人、村干部1人、社干部1人、社员代表2人、户主1人、现场工作人员2人，同时填写《8人签字笔迹留存备查表》，以项目为单位存档备查。

2012年征地中心针对当前仍然存在的一些问题，为加强监督管理，防止犯罪，又增加了三项措施、四项制度：

（1）三项措施

①影像保全。清登被拆迁人的建筑物以及构筑物时，必须采取拍照和摄像的方式进行证据保全，即：建筑物前、后、左、右照片各一张，影像（DV）3-5秒。在拆迁协议送审时必须附上由经办人员签字确认的照片资料。

②备案审查。各镇街、各管委会加强对征地拆迁补偿安置工作的过程监督，辖区国土所须全程参与镇街征地拆迁实施工作。征地拆迁实施单位需及时将征地协议、拆迁补偿安置协议、安置补偿台账、影像资料送区国房局备案审查（各管委会仅报电子台账备案），确保及时发现和纠正征地拆迁实施过程中存在的问题。

③台账完善（信息系统）。建立并上报征地拆迁补偿安置信息统计台账。对实施的项目，在领导审签完毕后，即建立统计台账（EXCEL格式），内容包括序号、协议编号、户主姓名、身份证号码、住房安置人口（城镇安置人员要备注被安置人姓名及身份证号码）、安置补偿款、房屋拆迁面积、建（构）筑物补偿款、搬家奖励费、奖励费、总金额、备注等，按月报送国房局审查存档。

（2）四项制度

①征地预算制度。各镇街、管委会对拟征收项目按征地面积（分类）、安置补助人口、房屋拆迁户数、房屋拆迁面积、房屋安置人口（附名单）等类别登记造册，计算出摸底补偿资金预算，并加盖印章，送区国房局审查确定补偿安置前置资金和工作经费。

②内部审查制度。所有的征地拆迁协议必须确定一名熟悉业务的工作人员进行复核审查。被拆迁人的建筑物户均超过200平方米、构筑物补偿户均超过1．5万元的，户均安置人口超过4人（含城镇人员）、总的安置补偿金额超过60万元的，必须由实施征地单位的征地拆迁负责人、财务人员、纪检监察人员组成的内审组现场核实。

③集体会商制度。尚无政策规定或政策规定不明晰的项目或类别，由实施征地单位协调联系集体会商，经实施单位经办人员、分管领导、监察局、审计局等相关人员签字，形成会议纪要存入档案备审备查。

④定期联系制度。每季度一次，由区国房局牵头，各镇街、园区管委会、监察、检察院、法院等单位参加，对近期征地拆迁工作进行分析总结，集思广益，防微杜渐。