青海城镇保障性住房和棚户区改造推进情况分析

青海省住房和城乡建设厅

青海位于祖国西部，雄踞世界屋脊青藏高原的东北部，是中国青藏高原上的重要省份之一，简称青，省会为西宁，有着“世界屋脊”的美称。根据安排，青海省在保障房建设中进一步健全体制机制，全力以赴抓建成、抓配套、抓入住，严格管理保质量，完善设施提品质，推进保障房升级建设，让更多的群众住有所居、住得舒心。2014年全省城镇保障性住房和棚户区改造住房在建项目共有168915套。

一、主要做法

1．加强组织领导，落实工作责任

青海省始终把城镇保障性住房建设和棚户区改造作为调结构、促发展、惠民生的有力抓手，摆在突出位置。省委和省政府每年都要召开会议研究部署工作，并把这项工作作为约束性指标，纳入地方各级领导班子和领导干部考核内容，实行“一把手”工程，形成了省级指导、州地协调、县级负责实施的工作机制。

2．强化规划引领，合理安排计划

编制了《2013～2017年青海省棚户区改造规划》，将任务分解到年度，落实到市县，明确到具体项目和建设地块。按照“规划先行、项目跟着规划走”的要求，对纳入年度计划的城镇保障性住房和棚户区改造项目设立了编制修建性详细规划或实施方案的前置条件，对未编制修建性详细规划或实施方案的项目不列入年度计划。

3．细化目标责任，提前启动项目

在与国家签订目标责任的基础上，青海省已连续4年自我加压，将入住指标纳入地方政府的目标责任考核。同时，连续3年提前安排启动下一年部分棚户区改造项目，加快了棚户区改造步伐，增加了项目投资。

4．注重政策研究，解决突出问题

加强政策顶层设计，省政府相继制定印发了《关于加快推进全省棚户区改造的实施意见》、《青海省保障性住房准入分配退出和运营管理实施细则》等文件。同时，针对审计和督查中发现的突出问题，制定下发了《关于切实解决城乡住房工作中突出问题的通知》，提出了解决问题的意见和措施。

5．创新体制机制，推行制度改革

将廉租住房全部纳入公共租赁住房管理，实现“七统一”（统一规划、统一年度建设计划、统一财政补助标准、统一资金渠道、统一定价机制、统一申请受理、统一运营管理），并根据保障对象家庭经济承受能力，实行了公共租赁住房差别化租金标准。同时，按照“先租后售、租售并举”的原则，试点推行公共租赁住房配售制度，实行保障性住房共有产权。2014年，选择贵德、门源和互助县作为试点县，为规范保障性住房退出机制积累经验。

6．拓宽融资渠道，落实建设资金

截至2014年底全省共落实中央预算内投资和省级配套资金215．5亿元。其中：中央预算内投资165．1亿元，省级配套50．4亿元。2012年成功发行50亿元保障房私募债， 2014年落实国家开发银行棚户区改造贷款107亿元。同时，为了确保棚户区改造贷款资金规范合理借入、安全有效使用和按时足额偿还，制定了《青海省棚户区改造贷款资金使用办法》和《青海省棚户区改造贷款资金联合监督检查办法》。

7．强化项目监管，提高质量品质

严把规划设计、招标投标、建筑用材、施工监理、竣工验收等关口。严格执行质量终身责任制、施工公示牌制度、永久性标牌制度和分户验收制度。不断优化建筑设计，从2014年起，保障性住房全面执行绿色建筑标准，新建保障性住房至少达到一星级标准。同时，每年开展对保障性住房施工质量安全的专项检查，截至目前尚未出现大的质量安全事故。

8．强化准入审批，确保公平分配

严格执行保障性住房政策、程序、房源、对象、过程、结果、投诉处理的“七公开”制度。坚持人大代表、政协委员、纪检监察部门及新闻媒体全程参与保障性住房的分配监督制度。同时，加强了保障性住房入住和后期使用管理，建立健全了退出和纠错机制。全面推行项目信息公开，所有市州和县均在地方政府网站公开相关信息，并通过设立举报电话、信箱、电子邮箱等方式畅通举报渠道。

9．加强运营管理，实现可持续运行

对历年来所有城镇保障性住房和棚户区改造项目资料进行建档，全面启动保障性住房产权认定和发证工作。会同省财政厅制定了保障性住房租金收入、配售收入及资金使用的具体办法，严格执行“收支两条线”，同时实行公共租赁住房应收租金总额核定制度，租金收取情况纳入单位和部门的考核。推行了市场化运行、社会化管理与群众自我管理相结合的物业服务方式。

10．强化监督检查，狠抓任务落实

组织相关部门成立了督查组，采取分片包干的办法，对保障房建设过程开展日常巡查、专项检查和重点督查。近日，按照一季度经济形势分析会的要求，省住房和城乡建设厅领导班子成员带队组成6个督查组，对所有市州开展督查，了解情况，解决问题。

二、存在的困难和问题

1．棚户区改造难度大

多年来，通过房地产开发和保障性住房建设，城镇条件较好的棚户区已得到改造，剩余建筑密度较大、零星分散的城市棚户区，土地开发价值低或无开发价值，且随着房地产市场下行压力的加大，房地产企业已不愿参与棚户区改造项目，难以通过市场运作方式实施改造，已成为改造的“硬骨头”。棚户区改造主要靠政府直接组织实施，受财力限制，房屋征收和拆迁安置资金不足，棚改实施困难。

2．藏区五州棚户区改造资金筹措困难

全省五个藏族自治州是省内财力最弱地区，属于依赖支付的“吃饭财政”，棚户区改造主要依靠银行贷款，无其他资金渠道。由于省级融资平台负债率高，已远超出融资平台承担棚改项目负债率的风险控制边界，不能满足贷款评审发放的要求。国家开发银行对青海省藏区五州2014年和2015年棚户区改造项目均未授信，棚改贷款无法落实。

3．城市棚户区改造补助标准偏低

2014年国家下达青海省城市棚户区改造补助资金每户1．75万元，低于前年中央补助每户2．3万元的标准。对青海省已提前启动实施的项目影响较大，造成了一定的资金缺口。加之全省大部分地区历史欠账较多，市政基础设施和公用设施配套滞后，已建成的项目入住困难。据调查，全省已建设的保障性住房仅小区内配套基础设施建设资金缺口约40亿元，小区外水、电、路、暖等市政基础设施和公共服务设施资金缺口更大。

4．住房保障管理机构不健全

住房保障工作主要由各级住房城乡建设（房产）部门承担，工作任务逐年增加，工作要求愈来愈高，但机构编制没有增加，经费来源没有保障，导致工作简单粗放，基础工作薄弱，不能适应保障性住房体系的完善和可持续发展。