城镇化带来巨大的住房保障需求

1.城镇人口激增产生了巨大的住房需求

城镇化是当前一股不可逆转的世界发展潮流，学术界不同学科给予它不同的定义。从人口学角度看，城镇化是指农村人口向城镇人口转变的过程。1978—1995年我国城镇人口增加了17 929万人，1997—2003年城镇人口增加了12 927万人，2005—2011年城镇人口增加了12 867万人。1978年中国城镇人口大约1.7亿人，而2011年城镇人口已经超过了6.9亿人，30多年间，我国城镇人口整整增加了5.2亿人。改革开放以来，我国城镇化率年均提高1.02个百分点；2000年以来，城镇化率年均提高1.36个百分点，2012年城镇化率达到52.57%，与世界平均水平大体相当。

表1　1978—2011年中国城镇人口情况表

资料来源：《2012年中国统计年鉴》。

大批农村人口向城镇集中改变了城镇住房供需状况。一方面，城镇人口激增产生了巨大的住房需求。按城镇化率年均增长1%和1.2%预测2020年需要增加住宅面积的话，可以得到分别为42 142.9万平方米和49 135.6万平方米。而这一结果是按农民家庭住宅面积仅为城镇居民一半的标准来计算的，如果以城镇居民居住面积同标准来计算，其需求量将更加巨大；另一方面，由于城镇土地资源的稀缺性，加之住房市场的不完善，决定了一定时期内住房供给跟不上住房需求增长速度，住房供需缺口拉大，商品住房价格不断上涨。

农村人口大量向城镇集中，城镇住房供求失衡，导致商品住房价格不断上涨，从而产生城镇住房问题。城镇住房问题直接表现为中低收入群体不能“自住其力”，需要政府和社会给予帮助。此处的中低收入群体既包括由于相对收入减少失去住房购买支付能力的原有居民，又包括城市化进程中涌入城市的农民工，还包括新就业的大中专毕业生和城市更新改造中的拆迁户，他们当中的大多数都是城镇居住弱势群体。城市拆迁户的住房需求属于被动需求，部分居民无力补交拆迁后以小换大、以旧换新的差价也遭遇了住房困难。由此看出，正是在城镇化过程中产生了进城农民工、新就业大学毕业生和拆迁户的住房需求，需要得到政府的住房保障。城镇化率越高，住房保障需求规模就越大。

2.城镇化的快速推进需要大量的建设用地

我国最大的国情就是人多地少，特别是可耕地资源十分稀缺，粮食问题较为严重，因此，政府提出坚守18亿亩耕地红线的硬性要求。在此情形下，城镇建设用地指标较为紧张，保障房供给需要的土地得不到充分保障，最终将会影响住房保障需求规模。主要表现在两个方面：一方面从人口城镇化的角度来说，城镇化会导致城镇人口激增，从而住房供需缺口拉大，城镇住房价格上涨，最后导致中低收入家庭住房支付能力降低；另一方面，城镇化也包括土地的城镇化，18亿亩耕地红线的限制，使得城镇建设用地紧张，带来保障房供给增长缓慢的问题，最后导致保障房供需缺口拉大。