秦安县保障性住房建设情况的调查

秦安县保障性住房建设情况的调查

近年来秦安县委县政府抢抓机遇，积极响应国家和省市有关会议精神，把保障性住房工作作为“关心民生、改善民生、解决民生、保障民生”的重要举措，加强领导，靠实责任，强化措施，狠抓落实，不断完善以政府为主导，多层次、多渠道的住房保障体系建设，努力实现广大人民群众“住有所居”，让百姓得到更多的实惠。

一、秦安县保障性住房建设工作进展的基本情况

秦安县的保障性住房建设工作开始于2007年，主要以廉租住房建设为主，发放租赁补贴和棚户区改造为辅的方式进行。至目前，全县已建成廉租住房100套、5000平方米，正在建设的廉租住房1140套、5.7万平方米，2011年建设的廉租住房2400套、12万平方米，累计为2671户城镇低收入家庭发放租赁补贴1516.8万元。

（一）全面推进廉租住房项目建设

2008年争取到利民家园廉租住房5000平方米建设项目，建设地址在县城北3公里处原天光厂住宅区，共有100套住房。国家投资200万元，省上补助100万元，其余资金通过出售部分产权的方式作了弥补，目前已全部入住。2010年3月，实施了桃园新村和安居家园2个廉租住房建设项目，总建筑面积5.7万平方米，共1140套住房，项目选址在距县城2.2公里处依法关闭的原县诚信建材厂。中央投资2850万元，省上补助资金1300万元，县财政在土地出让金中安排资金110万元，工程于2010年10月全部开工建设，目前正在进行主体工程建设，预计2011年10月底全部竣工。2011年全县廉租住房建设项目省发改委批准立项后，县委、县政府超前谋划，及早准备，将廉租住房建设项目选址在兴国镇杨家坪，规划用地230亩，目前前期各项准备工作已完成，正开工建设。这些项目的实施，将有效缓解秦安县中低收入家庭的住房困难。

（二）棚户区改造工作情况

在棚户区改造方面，秦安县委县政府制订了《秦安县城镇棚户区改造住宅拆迁补偿与住宅拆迁保障工作实施方案》，并把棚户区改造与城市发展、土地资源整合相结合，与完善城市功能、提高城市综合竞争力相结合，与改善城市环境相结合，与改善民生相结合的总体思路，坚持“政府主导、市场运作、突出重点、统一规划、政策扶持、以人为本、妥善安置”的原则，全力推进棚户区改造工作。2010年共拆除棚户区危旧房640户3.2万平方米，拆除投资3420万元，新建住房640套。2011年棚户区改造任务1079户，正在入户调查，并制定了实施计划，预计年底完成任务。

二、主要做法

（一）加强领导，健全住房保障工作机构

秦安县将成立了以分管副县长为组长，房管、财政、民政、国土、发改等部门以及兴国镇、西川镇主要负责人为成员的廉租住房保障工作领导小组，下设办公室，办公地点设在县房管局，具体负责廉租住房建设、管理和实施工作。并配备了专职工作人员，配齐了办公设备，设立了公示栏，方便群众办事。同时，制订了切实可行的《秦安县廉租住房建设实施方案》、《秦安县廉租住房资金监管制度》、《秦安县廉租住房资金筹措管理办法》、《秦安县廉租住房申请审批程序》等制度，明确了工作任务、工作重点和工作职责，为住房保障工作有序开展提供了有力的组织保证。

（二）广泛宣传，切实提高住房保障政策的知晓率

为了让广大群众及时了解住房保障工作的有关政策精神，秦安县通过电视、广播、报刊、网络等媒体广泛宣传报道住房保障工作，及时公布年度住房供应计划和住房用地供应计划，采取印发宣传册、宣传单、现场解答、公开办事指南等多种形式进行广泛宣传，共印制各种宣传资料1.2万余份，悬挂宣传横幅138条，现场咨询8300多人次。同时，结合入户调查摸底工作，在对社区内具有城镇户口、享受低保以及优抚对象家庭住房情况进行认真摸底、登记的同时，进行面对面的政策宣传，提高了广大群众对廉租住房保障政策的知晓率，为顺利开展住房保障工作营造了良好的舆论氛围。

（三）阳光操作，公开出售廉租住房共有产权

为弥补建设资金的不足，秦安县采取廉租住房共有产权出售方式。廉租住房工程竣工后，县上严格按照《天水市廉租住房建设管理实施细则》，结合秦安县住房困难家庭多、房源少的实际，从符合以下全部三个条件的家庭中采取摇号、轮候的办法进行实物配租：一是家庭人均月收入属于本县城镇居民最低生活保障范围；二是家庭成员为兴国镇非农常住户口；三是家庭拥有私有住房和承租公有住房的建筑面积合并计算人均不足12平方米。为确保廉租住房共有产权出售工作顺利开展，秦安县政府制定出台了《秦安县廉租住房共有产权出售意见》。在共有产权出售过程中，严格程序，首先由符合条件的家庭到所在社区提出书面申请，社区进行初步审核后在本社区内进行公示，并上报房管部门，由房管部门复审后在县电视台和所在社区公示，公示无异议后，在县公证处、电视台以及监察、财政等部门的监督下，房管部门根据申请人数量及家庭等情况，采取摇号的方式在已登记的保障对象中确定共有产权出售对象及具体房号。

（四）部门联动，有效推动住房保障工作

秦安县建立联席会议制度，政府加强协调、督办，定期不定期研究解决保障性住房建设中的问题。本着精减效能的原则，建立保障性住房审批绿色通道，加强部门配合，通力协助，互通情况，共同推进保障性住房建设，严格责任追究，形成协同作战的工作联动机制。

（五）加强监管，切实提升保障性住房建设管理水平

在工程建设监管方面，秦安县严格按照《天水市廉租住房建设管理实施细则》的要求，认真落实“五监管一查处”工作，充分发挥纪检、检察、审计等部门的作用，强化项目审批监管、工程招投标监管、安全质量监管、项目资金监管及保障对象和保障标准监管，严肃查处保障性住房建设过程中违规违纪问题，确保全县保障性住房建设依法规范有序进行。

三、存在的问题

（一）保障对象确定难的问题

存在资格审查不清、把关不严的问题，主要表现在：政府不了解申请人的家庭收入情况，只能根据本人提供的信息和调查到的信息，难以很准确的做到对收入标准的审查，导致一些居民采取虚报、瞒报收入的手段骗取廉租住房，私开证明甚至出具假证明的现象时有发生，一些中高收入者鱼目混珠，享受了不该享受的待遇。

（二）配套措施不健全的问题

存在配套资金落实难，建设出现了软阻力，让政府拿出相当数量的建设用地和资金支持开发建设，牺牲部分土地收益，向保障性住房“输血”，出现保障性住房比例不足的现象。另外，经济适用房经济但不适用，政府出于成本考虑，把经济适用房大多建在地理位置相对偏僻的城郊、小区周边，地理位置边缘化，医疗、卫生、交通、商业、教育等配套实施不完善，物业管路成本高，给住户带来了很多后顾之忧。

（三）保障政策缺位的问题

存在缺位现象。随着房价上涨，经济适用房价格通过二手房买卖也有大幅度提高，由于经济适用房在转让方面存在政策缺位，致使经济适用房成为投资商购房、炒房的工具。

（四）退出机制不完善的问题

缺乏退出机制，使增量经济适用房的建设成为一个无底洞。随着经济快速发展，居民可支配收入快速提高，购房者收入变化的可能性很大，这些人在曾经享受了国家的优惠政策又购买了商品房，还可以将经济适用房出卖或者出租进行投资，从而加剧了经济适用房供需的矛盾和社会的不公平。

（五）廉租住房建设资金短缺的问题

主要表现在一是秦安县是人口大县、财政穷县，现有财力保工资、保运转都非常困难，中央和省上补贴的廉租住房建设资金还不能满足实际建设需要，资金缺口问题给全县廉租住房保障工作带来很大压力；二是秦安县城镇中低收入家庭较多，够买商品房的差距较大，购买力差，对经济适用住房和廉租住房的需求量仍然较大；三是县城区山多川少，廉租住房建设用地短缺，征地工作难；四是廉租住房管理难度大，低保家庭入住廉租房后，开始出现拖欠取暖费、物业费等现象，影响廉租住房管理和维护工作。

（六）棚户区改造选址难的问题

一是棚改项目地块地理位置不理想，房屋积压、滞销现象严重。二是集体土地问题制约棚户区改造。三是棚户区改造，需要进行大量的给水、供电、排水等基础设施建设，建设资金压力大。

（七）房地产市场不规范的问题

由于对房地产市场调控和监管不力，近几年全县商品住房价格不断攀升，普通群众的购买力持续下降，开发企业捂盘惜售、哄抬房价、囤积土地、非法预售、虚假交易现象时有发生，严重扰乱和影响了房地产市场，增大了保障性住房的建设压力。

四、进一步推进秦安县保障性住房建设的对策建议

（一）明确工作目标

优先把最低收入困难群众的基本住房问题解决好，多做“雪中送炭”，少做“锦上添花”。要坚持从实际出发，因地制宜的建设规划，政府有能力提供廉租房实物配租的，应集中财力，落实资金，加快建设；没有能力的地方应保证租赁补贴发放，或按照节俭适用的原则维护、修缮，利用现有旧房，改善困难居民的住房条件，建议将农村危旧房改造资金与廉租房建设资金进行整合，加大建设进度，切忌不顾代价拆迁建楼，造成资源浪费。

（二）要建章立制

为保障性住房建设提供法制保障，做到应保则保、能进能退，确保住房公平公正，把保障住房与教育、医疗、就业、养老保险一样对待，作为我国的社会保障基本制度的重要组成部分加以完善。

（三）积极拓宽建设资金筹措渠道

要多方筹措廉租住房保障资金，除财政预算每年安排一定廉租房建设资金外，不断增加土地出让金净收益和住房公积金净收益提取廉租住房建设资金比例，为实施保障性住房建设提供可靠的财力、物力保障。同时，积极争取国家、省保障性住房建设扶持资金，将用好用活用足政策，扩大资金来源。

（四）全面落实保障性住房建设用地

国土资源部门要通过清理、收回、置换等方式全力满足保障性住房建设用地。统筹划拨保障性住房用地，适当提高保障性住房地块类别，一般可采取与商品性住房建设用地划拨配套的方式，即在商品性住房建设用地中按一定比例划拨保障性住房的建设用地。且规定保障性住房建设用地中应保证一定比例的廉租房建设比例。

（五）拓展廉租房房源

为防止盲目大批量修建廉租住房，应采用收购符合廉租住房标准的“二手房”和现存商品房，并在今后新建的商品住房中，按照一定比例配建保障性住房，保证基本的居住功能，避免因过于集中或偏远而造成“贫民窟”现象。同时，在棚户区改造项目中，留出一部分符合廉租住房标准的房源作为廉租房，以此减轻棚改开发企业的资金压力。

（六）加大房地产市场调控力度

进一步整顿和规范房地产市场，加大房地产市场调控力度，严格落实新建商品住房价格调控目标，加强商品房预售管理，杜绝房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等不良行为，营造持续平稳健康的房地产市场环境。

（七）建立长效监督体制机制

对申请资格、审批条件加强监控，并定期公示和复查，以制度、法规来保证廉租房的入住公平性。低收入者的收入水平一定要公示，对造假者一经发现，永远取消其对廉租房的承租资格。对符合退出条件者，要求其及时主动退出，否则依法定程序强制退出。此外，加强廉租房建设质量监理环节监管，确保工程质量安全，健全“五监管一查处”制度，形成既相互制约又协调配合的监督制约机制，保障廉租住房建设的开展。

天水市“三方面”干部培训班

高春霞：秦安县兴丰乡政府

逯虹：秦安县计生协会

指导老师：席章友法学教研室副教授