上海土地市场发展现状

为了比较全面地了解上海土地市场的现状，以下将从土地一级市场与二级市场的角度并区分土地出让规模、出让结构、出让方式、土地价格等内容进行描述：

1.土地一级市场发展现状

（1）土地出让规模。改革开放以来，上海房地产市场在经历了短暂的复苏阶段^[4]后开始进入缓慢发展阶段，房地产投资规模迅速扩大，土地使用制度也开始了商品化改革。1988年7月8日，上海通过国际招标，由日本孙氏企业有限公司以2 800万美元的出让金，获得虹桥经济技术开发区第26号地块1.29万平方米50年的使用权。此举拉开了上海对外资土地批租的序幕。到1991年底，上海共出让土地使用权12幅，计980万平方米，土地出让金总收入约8 474万美元和12.15亿元人民币。

1992年，邓小平南方谈话后，建立社会主义市场经济成为共识，上海和全国国民经济出现了高速增长，引发了一轮房地产发展高潮。土地使用制度改革全面推行，土地使用权大规模进入市场。1992年上海对外批租土地205幅，占地面积2 071.55万平方米，1993年对外出让土地254幅，占地面积达4 961.07万平方米，1994年对外出让623幅，占地1 894.36万平方米。1992—1994年间，上海房地产业的发展是惊人的，它为上海房地产市场的发展打下了坚实的基础，但由于发展速度过快产生了一些问题，从而引发了一轮调整，土地使用权出让数量回落。1995年上海土地有偿出让共499幅，占地面积1 245.42万平方米，分别是1994年的80%和65.7%；1996年降到谷底，土地出让面积898.29万平方米，只有1994年的47%。1996—2006是长达10年的总体波动上升的过程，至2006年达到最高点，出让地块和面积分别为2611幅和7 680.13万平方米。考虑到当时土地市场发展过热的趋势，国家又采取了多轮宏观调控，分析2007年的市场行情可知，无论是出让地块还是出让面积均大幅下降，出让面积2 740.22万平方米，仅为2006年的35.7%。2008年以来，土地出让规模在平稳运行的基础上保持小幅增长，2011年土地出让面积达到3 226.36万平方米，较2010年增长13.1%。

（2）土地出让地块幅数在土地市场建设初期虽然非常少，但单幅出让面积平均达81.7万平方米。之后出让平均每幅面积大幅下降，1992—1993年的房地产热之后，土地单幅出让面积平均约为每幅3万平方米左右，反映了上海土地集约利用程度提高。

表4　上海土地出让规模（1988—2014）

续　表

资料来源：上海统计年鉴。

（3）土地出让结构。土地是城市功能的物质载体，土地出让结构一定程度上反映了政府对城市社会经济发展的价值取向。1988年至1993年底，上海土地出让住宅用地为1 750公顷，约占同期出让土地总面积的10%。在住宅用地中，花园别墅用地约占50%，高档商品住房总量过大，而一般商品住房数量过少。2014年，上海出让土地面积为1 712.14万平方米，其中住宅为588.26万平方米，约占34%。较20世纪90年代初大幅提高。这期间，土地出让较大的结构性转变，主要体现在工业用地占比的大幅降低，经济发展与城市化的推进要求提高用地效率、优化用地结构。2012年随着中央对保障性住房建设的重视，保障性住房用地大幅增加。

根据统计资料，上海1988—2003年出让土地用地结构如下：住宅用地占51.87%，工业仓储用地占29.79%，商服用地占2.1%，综合用地占7%，其他占9.24%。这一时期，上海批地主要用于房地产业，其中主要是高档商品房，而中低价位商品房用地比例甚少，仅占15%。这固然同政治经济形势有关，也同当时中央加快改革开放步伐的意向和地方急于把房地产业培植成为支柱产业的价值取向有关。此后10年间国家对房地产市场进行了多次宏观调控。2004—2006年上海出让土地用地结构调整为：住宅用地占33%，工业仓储用地占51%，商服用地占5%，综合用地占2%，其他用地占9%。与前一时期（1998—2003）相比，住宅用地开始下降，而且住宅用地结构开始注重中低价位房和保障性住房建设，第三产业用地虽有上升，但上升幅度不大；工业仓储用地比例则大幅度上升，这主要是由于当时出现的工业化浪潮，开发区、工业园的大量兴起。2006年之后的近几年，用地结构发生了明显的转变。工业用地比重自2006年以来基本保持了平稳下调的态势，从2006年的5 940.81公顷下降为2007年的1 870.32公顷，比重由70.7%下降为55.9%。并在随后的几年保持平稳，2010年达到最低的1 170.14公顷；住宅用地则在2006年之后小幅增加，2010年达到近几年的最高点，占当年土地出让总量的43.9%；而从平均水平来看，2007—2012年期间各项用地规模年调整不大，这一时期上海土地出让结构为：住宅用地占32.8%，工业仓储用地占51.7%，商服用地占14.8%，其他用地占0.7%。与2004—2006年时期相比，住宅与工业仓储的总体用地水平保持稳定，商服用地占比则出现较大程度的提高，其他用地明显减少。2013年工业仓储用地占比下降，但2014年又有回升，约占土地出让总面积的52%。

（4）土地出让方式。在土地市场建设之初，上海出让国有土地主要以协议方式进行，采用招标、拍卖方式的比例很小。上海1988—2001年，土地出让5 784幅，招标不到10幅，拍卖没有，其余全部是协议。目前经营性用地则主要采取招拍挂的方式。

纵观历年数据，以土地出让面积最高的2006年为例，当年经营性土地成交面积7 680.13公顷，其中协议出让面积就有5 979.03公顷，占出让总面积的77.78%；招拍挂出让面积只占22.3%，而且实行拍卖的土地几乎没有。2010年，在总出让面积为1 933.94公顷的情况下，协议出让面积为46.52公顷，占比下降为2.4%；招拍挂出让面积1 887.42公顷，与总出让面积之比达到了97.59%。上海土地出让方式由协议为主向招拍挂为主的转变，使土地出让竞争度大大提高。与全国相比，上海土地市场化程度在全国而言属于较高的水平。从上海土地交易市场土地出让公告信息来看，目前采用比较多的出让方式是挂牌方式。挂牌方式是为了纠正拍卖方式在短时间里决策容易导致的非理性行为而产生的，但现实生活中，挂牌方式到最终因有多个开发商参与竞争，仍要转入拍卖方式，所以挂牌等于是拍卖方式，是一种比较公开、透明、竞争程度高的出让方式。

（5）土地价格。从近几年上海土地出让金情况看，可以得出上海土地价格不断上升的事实。土地出让金从2005年的389.75亿元增长到2015年的约1 677亿元，增长了3倍多。

从横向城市比较的角度看，上海的地价水平在全国位居前列。根据中国城市地价动态监测数据，2015年第四季度，上海城市地价综合水平为每平方米20 044元，其中商服地价为每平方米40 018元，住宅地价为每平方米35 767元，工业地价为每平方米2 145元，商服、住宅、工业地价之比为1∶0.89∶0.05（见表5）。

表5　2015年第四季度部分城市地价情况

资料来源：中国城市地价动态监测。

从近几年上海出现的“地王”也可见上海地价之高。自2009年下半年—2010年初，上海“地王”不断出现。2010年，上海普通住宅出让溢价率最高达431%。2011年出台限购令以来，土地市场受到影响。从2012年二季度开始，上海土地市场开始回暖，2013年以来，上海土地市场仍持续升温。土地价格的高涨，虽然在理论上并不是房价上涨的直接原因，却在实际上起到示范效应，推动了房价的上涨，使上海的商务成本提高，对上海未来发展不利。

2.土地二级市场发展现状

上海土地市场主要以一级市场为主，二级市场落后于土地一级市场的发展。目前上海通过建立土地交易市场并向土地二级市场延伸，使二级土地市场交易也有了一个有形的交易平台，但从土地交易市场实际公告信息看，在土地交易平台交易的规模非常小，二级土地市场交易量与同期一级土地市场交易量相比，仅为一级土地市场交易量的1.2%。二级土地市场交易的形式包括土地转让、土地交换、土地出租、土地抵押等。其中土地抵押是土地二级市场交易的主要类型，从全国数据看，土地抵押的规模近年来逐渐扩大，截至2015年底84个重点城市处于抵押状态的土地面积为49.08万公顷。目前在土地交易平台交易的主要形式为转让。