上海土地市场发展特点

1.上海土地市场发展是上海改革开放的必然结果

上海对外开放、引进外资必然带来外商投资企业用地问题。向外商投资企业征收土地使用费是上海土地有偿使用的第一步，也是上海土地市场建设的萌芽。征收土地使用费后，为满足外商企业购买土地使用权的要求以及更好地吸引外资，才有了土地使用权出让的进一步改革。由此可看出，上海土地市场的产生与发展发端于上海对外开放以及对传统土地使用制度弊端进行改革的需要，是内因与外因共同作用的结果。目前，上海改革开放进入一个新的阶段，2013年9月29日，上海自由贸易区挂牌，随着上海自贸区的建设，将进一步推动上海的对外开放，给上海城市发展提供了新的契机，也对要素市场包括土地市场发展提出了更高要求，土地市场将在上海进一步对外开放的大背景下得到更快的发展。

2.上海土地市场发展走的是渐进发展之路

上海土地市场发展比较稳妥，表现在：一是从理论到实践。1986年，上海市政府成立课题组，组织赴香港考察，取得了理论共识，即土地是特殊商品，上海有限的土地资源是最宝贵的财富，通过土地有偿使用才能将上海市土地盘活；二是先试点再推开。将虹桥开发区内一地块以招标方式出让，试点成功后再逐步推开；三是先外资再内资。最初出让土地上所建商品房只限外商投资企业使用或向其出售，那时的土地市场可以说是外销土地一级市场。从1995年起，上海土地出让才从外资向内资方向拓展，政府规定内资开发经营性用地也纳入土地出让，必须通过土地出让获得土地使用权，逐渐扩大了土地有偿使用的范围以及土地市场的覆盖面；四是先增量后存量。也是从1995年开始，上海开展盘活工商企业国有房地产试点，鼓励企业通过联营、入股、置换、重组盘活土地存量，将存量土地也纳入土地有偿使用轨道；五是先分散再集中。通过建立有形土地交易市场，将原来由各区县出让的分散交易转为在土地交易市场平台的集中交易，使土地交易更加规范。未来的发展趋势应是从城市向农村发展，逐步将农村土地也纳入市场配置的范围。

3.发挥排头兵作用

上海在土地市场建设中，始终发挥着全国排头兵作用。首先在试点阶段提出了土地出让的总体框架；率先出台了有关土地出让的政府规章；率先尝试国际招标方式出让土地等。之后在土地市场发展与完善的过程中，上海也始终保持不断探索与创新的精神：最早建立了土地储备中心；试点勾地制度；建立土地交易市场以及开通土地市场网等。上海作为全国的经济中心以及最发达的城市，未来在不断提高土地市场化程度以及建设城乡统一的土地市场方面也应积极发挥排头兵作用，为国内其他地区与城市提供可资借鉴的宝贵经验。

4.不同层次市场联动发展

房地产市场分为增量房市场即新商品房市场、存量房市场即二手房市场以及土地市场等三个层次的市场，为促进土地市场的发展，上海采取促进二手房市场发展再推动新商品房市场发展最终促进土地出让的策略。1996年，上海试点售后公房上市并于1997年扩大范围，通过允许出售公房上市交易，市民就拥有了购买新商品房的资金，从而促进新房的交易。新房交易规模的扩大，提高了开发商拿地开发的热情，从而促进土地一级市场需求的增加。在土地一级市场发展的基础上，上海开始注重推动土地二级市场的发展，将二级土地市场交易也纳入上海土地交易有形平台，对二级土地市场发展具有重要意义。

5.土地市场发展的二元性

我国土地制度具有二元性的特点，上海土地市场同样具有明显的二元性：一是从产权结构上看，土地分国有和集体所有两种，城市的土地属于国家所有，农村的土地属于集体所有。伴随着上海城市化的发展以及对农村集体土地的征收，农村集体所有的土地比重不断减少；二是从土地分类看，土地主要分为建设用地、农用地两种类型。农用地现行法律允许流转，但规模比较小，上海“十三五”规划提出到2020年农村土地流转率达到60%以上的目标。建设用地又分国有建设用地和农村集体建设用地两种。目前国有建设用地已市场化，但农村建设用地还未被纳入市场，如农村宅基地法律上只赋予其占有与使用的权利，不能转让；从取得国有土地使用权方式角度，可分无偿和有偿两种，即无偿的划拨方式以及有偿的出让方式；从国有土地出让方式角度，可分为非竞争性与竞争性两种方式，非竞争性的协议方式往往是“一对一”的谈判，而招拍挂方式更公开透明，也更具竞争性。