调研的内容

二、调研的内容

1．工程前期的准备工作

工程前期已经进行了哪些准备工作，是BT项目需要调研的主要内容之一，其中包括该项目的可研报告、立项等，以及项目的推进已经进行到何种程度等。对于此类问题进行调研时，涉及的具体调研内容如下。

（1）本项目是否纳入了政府年度建设计划。能列入政府年度建设计划的，大多是当地重大项目，地方政府主管部门往往也会采用多种方式对项目进行推动，在立项批复、土地、环评等方面也较易得到政府的支持，这也就基本锁定了项目的政策性风险。

（2）本项目的相关批文和报告。具体来讲包括项目的立项批文、用地批文、建设许可证、开工报告、竣工验收报告、审计报告，以及各种有关项目审批的文件、会议纪要等。这些文件都是项目正常开展的必需法律材料，任何文件的缺失或者不完整都是项目的法律瑕疵。

（3）工可报告的估算投资。工可报告的估算投资一般是BT项目暂定回购基数的确定依据，在没有最终确定回购基数之前作为回购方支付回购款的本金。

（4）项目前期费用的安排。工程前期的准备工作还包括项目前期费用的安排是如何考虑的，政府是否可以对项目征地拆迁实行“包干”，即按初步设计概算中的“征地拆迁费用额”为上限，由政府负责实施。前期费用在一般建设项目中都有较大的不确定性，浮动很大，其安排对项目有几个关键作用：一是关系到BT项目的投资总额，如果是政府承担，则投资者只需承担工程建设费用；二是政府是否包干前期费用对投资者控制整个投资总额至关重要，如果不包干则可能造成前期费用的巨大不确定性。

2．工程情况

项目的工程情况主要包括工程技术、工程地质、工程预算、概算等内容。具体调研内容如下。

（1）本项目属于何种性质，是否为地方重点建设项目。地方重点建设项目往往会因为得到政府的高度重视，因而能获得较多当地政府特殊的支持政策，容易取得工程所经地的乡镇、街道，以及交通、建设、财政、税务、水利、市容管理等多方支持，为项目发展提供了较好的推动环境。

（2）项目的工程地质条件以及施工难度。一般基础实施项目的工程环境主要有软土、岩石、平原、微丘、山区等，关系到项目的施工难度，以及项目实施过程中的风险，在评估项目时也要加以考虑。

（3）项目工期的安排以及前期动拆迁进度的控制。目前，政府基建项目一般要求建设周期较短，前期动迁也要求时间紧张，所以，选择项目时，也必须对项目的实施进度进行分析，判断其合理性和可行性。

（4）项目工程概算、预算的计算标准。根据以往的建设经验，通过初步设计阶段的设计优化达到降低工程造价的潜力有多大等。项目进行优化设计方案和施工方案的潜力关系到项目盈利空间的大小，因为BT项目的利润很大部分来自工程建设成本的节省，因此对工程概算、预算的核实和评价非常重要，必须由具有专业资格的人士来进行重新评估。

3．商务条件

BT项目的商务条件包括回购方式、回购期限、回购进度、回报率、担保方式、合作方式等。这些都是商务条件部分需要重点调研的内容。具体调研内容如下。

（1）本项目是否实行项目法人制并采用BT的建设模式。基建项目实行项目法人制是建设部的规定，明确由一个独立的法人主体来承担项目的投资、建设，项目法人制往往也是区别一般施工企业带资承包的主要特点。

（2）本项目的回购期以及投资收益率。回购期、收益率是BT项目的关键要素，对项目的投资决策至关重要。一般情况下，BT项目的回购期在3～8年，并且呈现项目越小、期限越短的趋势。投资收益率主要是指政府给投资者支付的资金占用成本，一般参考同期贷款利率来决定。

（3）回购方基本概况。如果回购方是企业，须了解公司概况说明、办公地址、财务状况等；如果回购方是政府，须了解政府连续三年年度财政预算、决算报告（或资金平衡表）、政府工作报告等。回购方的基本资料对于判断项目的回购风险至关重要，所以应尽可能多获取相关信息。其中，尤其是政府的财政预算和决算报告，以及政府年度工作报告更为有价值，可以看出政府的财政增长趋势，并且可以得到政府每年列入基础设施建设的资金计划，为评估政府的回购能力起重要作用。

（4）回购资金的担保方式。项目的回购资金往往需要进行担保，因而采用什么形式的担保往往是投资人最为关注的内容，也是降低投资者回购风险的最重要因素。一般情况下，投资者希望政府或相关机构能对回购资金进行担保，采用的方式主要有列入财政预算、出具银行保函、企业担保、土地质押等，这些都是降低回购风险的有效方式。

（5）项目竞争态势。若能知悉其他竞争者情况，将有利于投资者更好地调整商务条件、投资策略，更充分判断项目成功的可能性。因而，其他投资商就本项目的接洽情况如何，是投资者进行谈判所应该了解和研究的背景资料之一。

（6）地方政府对项目融资的支持。很多地方政府都和当地的银行保持较好的合作关系，所以，投资者若想在当地进行项目融资，可能必须面对与当地银行等金融机构接洽的问题，如果地方政府能在协调金融机构了解项目、了解投资者方面出面，会对投资者实施项目融资带来方便，因此当地政府是否能对投资商在项目的贷款融资方面提供必要的支持，并积极引荐贷款行，也是投资者关心的问题之一。

4．工程财税政策

财税政策方面包括该地区该项目的税种、税率等。具体调研内容如下。

（1）项目公司税收优惠。营业税和所得税在BT项目中占比较大的比重，但诸如所得税减免、缓征施工营业税等税收的优惠政策各地都不同，因而项目公司能享受哪些方面的税收优惠政策，能够寻求怎样的税收政策支持是投资者比较关心的问题，同时也将直接影响项目的盈利能力。

（2）招商引资政策优惠。地方政府对基础设施的招商引资有哪些优惠政策？如有，必须提供相关的政策文件。比如，是否可将项目公司注册在开发区，并享受开发区的相关优惠政策等。

此外，尽职调查还必须对当地的地方性法规和特殊规定等进行关注，基础设施虽然属于国家发改委鼓励类项目，但由于各地的经济发展状况不同，对基础设施的建设标准、规划等都存在差异，所以，尽职调查时需要对当地有关的政策和规定摸底，以减少日后出现的各种政策障碍。