土地储备与交易的经济学基础

2．2．2　土地储备与交易的经济学基础

2．2．2．1　稀少的原理

在经济研究的实践中，会不断地碰见几个问题，何以确定土地或者其他的任何商品是有价值的?为什么会有人出钱去买它?经济学家一般把财货分为自由财和经济财。自由财是指那些数量非常充裕、足以满足一切需求的货物;而经济财是那些供小于求的货物。因此，经济财必须要出价去买并且要在过程中节约使用。

现在把自由财和经济财的区别运用到土地上来。只要地球上还有未经使用的地面存在，那么在这个层面上说土地的供应不足，表面上看来是不合理的。但是，如果因此而认为土地是自由财，那么何以又有人会愿意出钱去买来使用呢?因为土地具有不同的特征，有些土地的位置相比其他的更适宜，或者比其他的更肥沃，更有利用价值。并且，对于性质互异的土地，它的需求也各自不同，这样就可以把这个问题解释清楚了。

因此，具有合适特征的土地供应，一经减少到不能满足需求的时候，这种土地就可以在形式上说是比较稀少，就值得花一定的代价去购买。位于大城市中心区的土地就是这种情形。而土壤肥沃，其生产的产品能够在市场上快速高价出售的那种农地，也是同样的情形。那么，价格就在一定层面上反映了土地的经济稀少的程度。因此，稀少的原理是影响价格的一个重要因素。这个原理也影响到来自土地以外的商品和劳务的评估价，但是它对土的影响更大一些。而且，稀少原理不仅在土地估价上很重要，而且在土地利用的政策上也有重要的意义。

2．2．2．2　预期的原理

在前面谈到价格制度时，已简略提到过人们会有对于未来的喜欢加以预测的倾向。这种倾向在确定土地或其他商品的价格时非常重要，以致它几乎成为估价必须比对的一条通则。要想充分了解许多土地的内在问题，最重要的是要记住价格总是含有预期因素在内的。

一笔土地买卖成交时，其售价不但包括土地劳务的现在价值，而且通常也包括这些劳务将来发展的估计价值。预期在土地估价中比在其他任何种类的经济财的估价中所起的作用还要更大些，这是因为土地的劳务不会在继续使用中消耗掉，而且土地不会自由地再生产或制造出来。

因此，土地的估价和土地的计划利用主要与对未来情况的发展预期有关，即预测未来的价格、未来的需求、土地本身的劳务及其产品的未来代用品与将来的费用和收入。预期的另一个重要作用，也是一切经济活动所具有的事实，即人会对现在的估量高于对未来的估量。预期的原理对于土地估价具有特殊的作用，它和土地利用的一切问题都是有各种联系的，因为土地拥有这样一种属性，即土地利用的方式是相对固定的，因此必须制订详细规划。

2．2．2．3　资本化的原理

在日常生活中，资本化通常是和得到法律许可的公司所发行的股票和债券的票面总价值联系在一起的。但在经济学里面，资本化原理所指的却基本上是另外一个问题。在美国，如果说某块地皮的价值是每英亩100元，这并不能说每英亩土地每年就一定会带来100元的收入。这100元是代表这一英亩土地的资本价值，这一英亩土地未来可能会带来4元、5元或者6元的收入。资本化的原理是联系纯收入和代表地价的资本价值的一个重要环节。

现在举一个具体的例子来说明这一点。有一块土地每年生产的劳务将会给土地的主人带来5元的收入。这项每年5元的收入乃是代表投入那块土地的一笔钱的利息。地的主人希望在今年、明年和以后的许多年中都可以拥有这样一笔收入。于是他这块地的价值就等于能给他带来这种利息形式的收入的那笔钱的数量。换句话来说，地主把他所预期的一系列的土地收入转变为一个单独的金额，这个数字一定程度上等于土地的利用资本价值。把那些不断流入的收入流转变为一个价值基金的过程就叫做资本化，而这对土地的估价以及以土地估价为依据的很多衍生的土地问题来说，是一个极为重要的原理。

2．2．2．4　替代的原理

普通人在日常生活中时常利用这个替代的原理。当洋芋的价格过高的时候，它的消费量就减少了，而用来替代它的一般都是像玉米这一类的具有同种属性的商品。同样的，还可以用人造黄油代替真黄油，用大宗下市的蔬菜来代替饮食中的已过时令的高价蔬菜。

通常来说，当两种或两种以上的商品在实质上具有同样的作用，或者几乎使人能获得同样的满意度的时候，低价商品就可以把高价商品排挤出去。而同一原因，才让工厂使用机械动力来代替人力，农场主购买机器而不是再雇用工人。凡是用机器或某种其他形式的低廉资本代替人力的地方，都是这个替代原理在起作用。

这一原理同样也在支配着土地从一种用途转变到另一种用途。当地价上涨过快，这些土地不再适用于建筑住房的时候，就需要把它转向商业用途。当农业土地价格上涨的时候，就会趋向于把林业、牧业用地用来改种粮食，然后再改种商品蔬菜。通常，从经济学的角度来说，是不可能把每英亩价值25～30元的土地用来培育森林的，但是如果土地的价格降低了，则又可以把种粮食的土地或是树木砍伐后又复以丛生小树的闲散土地用来植林。在为土地利用制订计划、为土地估价和为土地开发和课税拟定政策的时候，必须考虑这个替代原理在操作中的重要作用。

2．2．2．5　比例的原理

质量优良的土地，像其他经济财物一样，既然数量稀少，不能满足所有人的需要，那就非经济利用不可。经济的意义何在?家庭主妇会说，当她用低价的商品来代替高价的商品时，她就是在讲究经济。而大多数的人会忽视这一事实，即经济不过是按照比例利用可供利用的物品以求达到最大的效益。同样道理一个人把他的支出分配到各类不同的消费品上，使他的收入能够给他带来原则上最大的愉快、健康以及全面的福利。同时，一个企业家把他的收入的一部分用在广告支出上，一部分用在劳动力支出上，一部分用在地产经营上，一部分用在其他事物上。但是，假使他预计他的收入的另一种不同的分配使用将使他获得更大利润的话，那他就会修正他对劳力、投资、广告等的支出。

土地的经济使用意味着把一切在经济上可供利用的土地按照预计比例相对地使用到它的各项用途中去，务必使一切需求都可以得到最恰当的满足。经济的或者说比例的原理支配着土地利用的公私政策。农场主每年面临的抉择是决定把他的土地的百分之几用来种蔬菜，百分之几种水果，百分之几任其闲散。他的分配政策是参照在种植起始时，他的产品的当前和未来市价，也是参照对收获时期价格的估量而制订的。也许像恶劣天气这样的意外情况可能会打乱他的计划，但这些计划是必须要做的，前提是他不愿意墨守成规。同样，在城市里有一块地皮适合于建筑写字楼的业主，也会面临着这楼房究竟盖多高才符合经济原则这个问题。它应当是五层的、十层的、十五层的或者二十层的，还是更高的呢?这是一个经济问题，换言之，是一个如何按比例分配其支出以获得最大的效用的问题。一般来说，私人经营企业的制度下，最好的分配比例就是可以为投资者带来最高利润的比例。

材料:土地经济学

一、土地经济学的研究领域

土地经济学的研究领域完整地说包括三个方面，即土地利用经济、土地制度和土地价值。

土地利用经济是指土地在国民经济各部门的分配与使用，具体包括土地资源的勘察，技术经济评价，土地规划，土地开发、利用、保护与整治等方面的经济问题。研究的是人与土地之间的关系。

土地制度是指土地所有制、土地使用制以及土地国家管理制度的建立、演变及其实施等方面的问题。研究的是在土地利用中发生的人与人之间的经济关系问题。

土地价值是指土地在权属转移及其收益分配中的价值形式及其量化表现。如土地作为商品买卖的价格、土地使用权有偿转让时土地使用者向土地所有者支付的地租以及国家参与土地收益分配的具体形式——土地税收等。土地价值所研究的也是在土地利用中发生的人与人之间的经济关系，但它所涉及的是土地权属转移和土地收益分配中所发生的土地关系问题。

以上三个方面是互相联系的有机整体。合理地利用土地是人类社会生存与发展的需要，是大家的目的。土地作为生产力的基本要素投入到生产过程中，必须在一定的社会制度下进行。建立并维护合理的土地制度是合理利用土地的根本保证。人们在土地利用中必然会发生土地权属的转移及土地收益的分配问题。因此，正确确定土地权属转移的条件和方式，合理分配土地收益以及合理确定土地价值形式并使其恰当量化是正确处理土地关系，保证土地合理利用的重要手段与措施。

二、土地经济学的对象

从土地经济学的研究领域来看，土地经济学的对象可归结为土地利用中的生产力组织和生产关系调节。因此，土地经济学就其性质来说，是一门研究土地利用中人与土地及人与人之间关系的科学，是经济学的一个独立分支。

三、土地经济学的学科性质及地位

土地经济学在土地学科体系中具有重要性、先导性和基础性的作用。该学科的建设与发展将有效地促进土地学科体系的完善化、科学化以及应用性的增强。

(一)土地经济学的重要性

土地经济学是关于人地关系和因其产生的人与人经济关系的总和及其内在规律的一门学科。当然，关于人地关系的研究，也是土地科学研究的核心所在，而关于土地资源、土地规划、土地信息、土地生态、土地保护、地籍管理等方面的研究，归根到底都是为人地经济关系的规范化服务的。因此，土地经济学是土地科学中的主干学科。

(二)土地经济学的先导性

土地问题大致可以分为土地分配(产权)、土地利用(经济生产)和土地收益分享这三类。最早的农业共同体就是以对土地的排他性公有产权为基础的。因此，土地产权的出现，就意味着土地问题已经开始出现，由此也带来了土地利用等更多的问题。而与此相对应，土地经济学的产生也具有先导性，土地经济学第一次成为大学教育的课程，是从美国威斯康星大学开授《土地财产》讨论课时开始的。正式成为单独的研究领域则是在1919年美国在农业部内设立土地经济司时开始。土地经济学的先导性发展以及土地问题的分化，也促进了相关学科的产生，由此推进了土地学科体系的形成与发展。

(三)土地经济学的基础性

土地经济学的基础理论主要有以下四种。

1．市场供求理论

土地供求分析是土地经济学研究的起点和终点，而土地需求又是土地供给的起因，很大程度上对于土地供给产生着决定性的影响。从土地供求关系来看，必须通过两者的相互作用，并通过价格信息予以体现，才能形成有效需求和有效供给。实践中必须依据这一基础理论，进行深入分析，才能更为科学地反映土地供求关系变化的态势。

2．产权经济理论

相对于土地资源而言，土地产权更是一个重要的经济要素。土地经济的运行实践都是以具有一定产权的土地资源为单元进行资源配置的。土地产权要素对于土地资源配置效率产生直接的影响，并且还引导着土地资源配置的方向。产权经济理论作为土地经济学的基础理论，有效推进了土地经济学的进一步发展。

3．地租地价理论

地租地价理论既是土地经济学的重要内容，也是土地经济学的基础理论，是土地收益分配关系合理确定的重要依据。当前有关地租地价的研究已经开始建立定量化的经验模型进行分析研究。而地租地价的研究，不仅与土地利用，而且与基础设施的合理布局、城市规划的合理化程度等都有密切的关系。因此，有必要将地租地价理论应用的领域加以拓展。

4．边际效用理论

边际效用则是指从消费一件商品的一个额外的数量中所获得的额外的满足。在边际效用理论应用中存在两个重要原则:一是边际效用递减原则，即一种商品的消费越多，那么额外数量的消费给效用带来的增加也越来越小;二是相等边际原则，即只有当消费者花在所有商品上的单位投资所带来的效用相等时，才会使效用最大化。这两个原则，对于合理确定土地利用规模以及产业部门之间土地资源的分配关系具有实践性意义。

四、土地经济学的前沿问题

当今土地经济问题日益复杂化，土地经济问题的解决必须借助经济学或其他学科的理论与方法体系，当然这本身也推进了土地经济学的发展。基于这一认识，当前土地经济学前沿问题及其可能的解决途径主要有以下几种。

第一是从政府土地利用行为的角度，研究土地市场秩序与区域经济发展关系的问题。当前存在的一些主要土地问题与政府财政对于土地收益依赖性的增强有很大关系，同时这与各级政府追逐“政绩经济”、“诸侯经济”有关。因此，必须从机制、体制、法制等几个方面来共同探讨规范土地市场的途径，通过土地市场秩序的有序化，推进区域经济的可持续发展。

第二是从土地价格形成与运行的角度，研究地价与房价的关系问题。其中首先是要研究地价与房价之间的相互作用机理，从而探求如何通过地价杠杆的作用，合理调控房地产业的发展;其次要针对不同类型城市研究地价与房价之间的定量化、模型化的互动关系，从而为科学地制订住房用地供应政策，实现房地产价格机制的有序化服务。

第三是从经济行为分析角度，研究用地者的土地市场行为问题。主要是研究企业、农户等用地者对于政府土地政策的市场响应过程，从而为合理引导用地者的行为提供理论和方法依据。当前研究的重点主要有国有企业改制中的土地市场流转行为、企业用地者行为和农户土地流转行为等方面。

第四是用经济学的理念，重新认识土地法的相关问题。这包括土地法规运行的成本、效益、土地执法手段的经济成本、土地法规监督的成本与监督制度的改革以及土地执法难的经济学分析等问题。这些研究有利于提高土地法规的运行效率。

第五是土地经济学方法论问题。土地经济学方法论问题关系到土地经济学学科自身如何建设与发展。当前不仅要提倡问卷调查方法在土地经济问题研究中广泛应用，还要不断地创造性引进新的方法论，如博弈理论、神经网络理论等。

五、土地经济学的研究方法

土地经济学是一门跨度很大、综合性很强的学科，涉及社会科学的诸多领域，如政治经济学、资源经济学、生态经济学、生产力经济学、财政学、货币银行学、市场价格学及法学等一系列学科。对土地经济问题，必须以马克思主义的辩证唯物主义与历史唯物主义和政治经济学为理论指导，采用多种方法进行研究。其中最主要、最常用的有以下几种方法。

(一)抽象思维方法

对于社会科学问题，抽象思维是在深入实际调查，占有大量客观事实材料的基础上，运用人的抽象思维能力进行加工，把感性认识上升到理性认识，从中找到事物的本质及规律性。这是研究一切社会科学问题最基本的方法，研究土地经济问题也不例外。研究土地经济问题运用这一方法，就是要深入土地利用和土地经济关系的实际，进行反复的调查研究，运用抽象思维方法，找到现实土地经济问题发展变化的规律性及解决问题的具体对策。

(二)系统分析方法

土地作为地球的一个特定部分，是整个地球生态系统的基本因子，土地系统是社会经济系统的子系统。对土地经济问题研究不能孤立进行，必须将其纳入整个自然生态系统和社会经济系统中进行系统全面的研究与分析，从中找到地球生态经济系统各要素之间的内在联系，探索其规律性及其运行机制。只有这样，才能最终找到解决土地经济问题的正确途径。

(三)定性分析与定量分析相结合的方法

所有事物都是质与量的统一，质的规定性通过量的规定性加以体现，而量的变化归根到底取决于事物质的变化，这是事物发展的共同规律，土地经济问题也是如此。任何一个土地经济问题都有质与量两个方面，研究和解决任何一个土地经济问题都必须同时研究它的质与量两个方面。如研究一个国家或地区的土地利用结构与布局问题，必须在对该国家或地区土地利用结构、布局的基本性质与特点、存在问题与发展方向做出基本判断的同时，对其量的表现和变化规律进行具体分析，并把两者密切结合起来，才能找出解决问题的正确途径。

(四)静态分析与动态分析相结合的方法

土地经济学研究必须把静态分析和动态分析密切地结合起来。如研究和判断一个国家或地区的地租形式是否合理，是否有利于正确处理出租和承租双方的利益关系，是否有利于促进土地的合理利用。这首先需要对影响和决定地租形式的诸多因素和条件进行静态分析，同时还必须从动态角度分析和研究这些因素和条件的过去和未来的发展变化，并把两种分析辩证地结合起来，才能对该国家或地区的地租形式做出最终的判断和选择。

(五)微观分析与宏观分析相结合的方法

土地经济问题既有微观方面的问题也有宏观方面的问题。企业基层单位的土地经济问题属于微观方面，而全国的或某一较大地区的土地经济问题就属于宏观方面。宏观要以微观为基础，微观归根到底要受宏观的制约。因此，研究土地经济问题，必须既要从微观角度进行分析，又要从宏观角度进行分析，并把两者很好地结合起来。如对土地开发项目的决策研究，当然首先要从微观上分析与研究该项目给作为开发主体的企业、单位所能带来的直接经济效益，同时还必须从宏观上分析与研究该项目可能产生的生态环境效益及社会效益，通过权衡利弊才能最终决定该项目的取舍。