容积率和地价的相关性分析

3.3　容积率和地价的相关性分析

容积率和地价之间是否存在相关性以及是什么样的相关性，本项目研究以昆明市五华区为样本做了实证研究。选取样本是2001～2005年有偿交易的地块，容积率是运用快鸟遥感影像判读获取。

经过多个回归模型计算和比较，得出以下结论:

(1)总体上，有偿交易地块的容积率和地价之间存在相关性。

Compound模型的回归结果:

MODEL:MOD_1.

Dependent variable..地价　　　　　　　　　　Method..COMPOUND

Listwise Deletion of Missing Data

Multiple R　　　　　　　 　　　.50497

R Square　　　　　　　　 　　　.25500

Adjusted R Square　　　　　　　.21579

Standard Error　　　　　　　　 .45101

Analysis of Variance:

----------Variables in the Equation------------

上表显示，模型上整体通过F检验(F=6.50322，SigF=.0196)，R²= 0.25500，调整后的R²=0.21579，进入模型的各回归系数的显著性(T)均通过了显著性水平0.1的检验。地价设为y，容积率设为x。

根据回归结果，五华区有偿交易地块的容积率和地价关系可以表述为:

y=336.100204×1.818445^x

(2)商业用地容积率与地价的相关性最明显。

表3-3　商业用地容积率和地价的回归结果

从表3-3可以看出，模型整体通过F检验(F=89.460，sig.=.000)，复相关系数R²=0.803，调整后的R²=0.794。进入模型的各回归系数的显著性(T)检验值均通过显著性水平水平为0.1的检验。地价设为y，容积率设为x。

根据回归结果，商业用地容积率和地价关系可以表述为:

y=412.605+930.726×x

(3)居住用地容积率和地价存在相关性。

表3-4　居住用地的容积率和地价的回归结果

表3-4显示，模型整体通过F检验(F=18.507，sig.=.000)，复相关系数= 0.259，调整后的=0.245，进入模型的系数项很好地通过了T值检验，但常数项通过的效果不好。地价设为y，容积率设为x。

根据回归结果，居住用地容积率和地价关系可以表述为:

y=78.250+843.906×x

此模型拟合的效果不如商业用地，地价和容积率的相关性也比不上商业用地。

(4)工业用地容积率与地价几乎不存在相关性。

对于工业用地，容积率和地价的相关性R=0.161，相关性很低。从散点图3-15可以看出，容积率和地价的分布杂乱无章，容积率和地价的相关性很微弱。

图3-15　工业用地容积率和地价关系的散点图