容积率影响地价的作用机制

3.2　容积率影响地价的作用机制

影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面:一是通过影响土地收益来影响地价;二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量分配，使地价变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用。总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。

鉴于此，我们首先从收益机制的角度探讨容积率对于城市地价的作用机制，再从供求机制上作进一步的分析。

根据城市总体规划中合理容积率存在的假定和土地开发边际理论，在一定范围内，单位建筑成本有随容积率提高而下降的趋势，但单位收益是递减的。如图3-13所示。在达到合理容积率M之前，随着容积率增加，开发商的利润是递增的，但是超过合理容积率之后，容积率的增加将导致开发商利润的降低。

图3-13　容积率与地价关系

上述的讨论是假定土地市场充分竞争的市场。当条件拓宽到供求机制同时起作用时，需要对土地市场进行细分，这里主要从3个方面分析容积率对地价的作用程度。

(1)不同规模的城市。城市规模与容积率对城市地价的影响呈正比。在规模较大的城市中，容积率对城市地价的影响服从一般规律;相反，规模较小城市中，容积率的影响要弱一些。这是因为大城市的土地市场比较完善，而小城市由于土地市场规模有限，一定程度上影响城市土地市场机制的发挥。

(2)不同的区位。一般来说，城市中心土地区位优越，土地利用集约度高，容积率对土地收益影响很大，因而对城市地价的影响比较显著。相反，在比较偏僻的位置，容积率的影响就不太明显。

(3)不同用地类型土地的容积率对城市地价的影响程度存在差异性。商业用地反映最敏感，住宅次之，工业用地敏感度最小。这是由于商业用地对区位要求最高，容积率的微小变动都可以在收益或成本中得到反映，住宅用地次之，而工业用地最不敏感。

在我国现行经济制度下，土地的使用应综合经济效益和社会效益。在这种情形下，容积率与地面地价所表现出来的并不是简单的正比例关系，而是当容积率达到一定值时，容积率的增加反而使地价开始下降(如图3-14所示)。

图3-14　地价与容积率关系