征收拆迁当事人

第二节　征收拆迁当事人

主题案例

天津市南华劳保皮件有限公司与天津市隆庆集团有限公司等拆迁纠纷申诉案^[40]

案情回顾

1993年天津皮鞋集团(下称皮鞋集团)与香港南华工业有限公司(下称香港南华)全行业合资，成立了天津津港(集团)有限公司(下称津港集团)，后天津劳保皮件厂(下称劳保皮件厂)的资产并入津港集团劳保皮件分公司。1996年3月15日津港集团分立，分出了天津南华劳保皮件有限公司，即本案当事人(下称天津南华公司)。此公司是具有法人资格的中外合资经营公司，其中方是皮鞋集团，以厂房、设备投资，占20%股份，外方是香港南华全资附属公司祥俊有限公司，出资人民币，占80%股份。劳保皮件厂承租的公产厂房由天津南华公司继续使用，并缴纳租金。

1995年续签上述公产厂房的《租赁合同》，《租赁合同》载明的乙方(承租人)为“劳保皮件厂”，签章栏的乙方位置盖有“天津津港(集团)有限公司劳保皮件分公司”的公章。《租赁合同》签订后，房屋管理部门的底档记载的承租人仍是“劳保皮件厂”。1994年劳保皮件厂并入天津市皮革化工厂，皮鞋集团是其上级主管部门。1996年10月天津市皮革化工厂被依法宣告破产。1997年皮鞋集团更名为本案当事人隆庆集团。

1998年5月天津市南开区西广开片进行危房改造，天津南华公司使用的原由劳保皮件厂承租的公产厂房被列入拆迁范围。隆庆集团持《租赁合同》与拆迁中心就上述公产厂房签订了协议书，由拆迁中心给付隆庆集团人民币2 326 866元。

天津南华公司认为自己是被拆迁人，拆迁中心将房屋拆迁补偿费给付隆庆集团，侵犯其合法权益，遂以拆迁中心为被告，隆庆集团为第三人，向法院提起诉讼。

争议焦点

租赁房屋被拆迁时被拆迁人范围的确定。

裁判意见

天津市第一中院一审确认了天津南华公司被拆迁人的地位，天津市高级人民法院二审又全部驳回了天津南华公司的诉讼请求。

最高人民法院在再审中经过调解，各方当事人达成协议如下:

一、拆迁中心在本调解书生效之日起五日内支付天津南华公司拆迁补偿费人民币400 000元，剩余426 866元在2002年12月31日前支付，逾期按同期银行贷款利率加倍支付利息;

二、隆庆集团在本调解书生效之日起五日内支付天津南华公司人民币400 000元，逾期按同期银行贷款利率加倍支付利息;

评析探讨

原《城市房屋拆迁管理条例》第13条第2款规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。本案中，被拆迁的房屋之上存在租赁合同。因此，房屋的承租人有权参与拆迁补偿安置协议，并获得相应补偿或安置。

“物权对世、债权对人”是财产法的一项基本原则，因此，当出租人将租赁物所有权移转于第三人时，承租人只能请求出租人承担违约责任，而不能以其租赁权对抗该第三人。然而近世以来，基于保护承租人的考量，各国立法往往例外地规定承租人可以其租赁权对抗受让人，即租赁物所有权变动时，新所有人应继续为出租人。^[41]《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。合同的法律效力强调合同对当事人的拘束性，即合同在当事人之间产生了一定的法律拘束力，^[42]拆迁人通过支付市场对价取得了房屋所有权和处分权，原所有人退出租赁合同，而拆迁人作为房屋的继受人成为租赁合同的新当事人，应受到租赁合同的约束。承租人基于租赁合同享有的承租权应当受到法律的保护。从民法、合同法的原理来看，原条例赋予承租人拆迁主体地位的规定是符合我国民法基本原理的。拆迁人取得房屋后实施拆迁，应当给予承租人适当的安置补偿。

在具体安置补偿方式上，以“实施对房屋所有权人进行补偿，兼顾对承租人安置”为原则，如2001年《北京市城市房屋拆迁管理办法》中规定，双方协商一致解除原租赁关系或者所有权人妥善安置承租人以后，所有权人才能获得补偿。如所有权人另外找房继续由承租人承租，双方应重新订立房屋租赁合同。总之，只有所有权人完成了这些义务，才可以获得补偿。如果所有权人与承租人对解除原租赁关系达不成协议，《办法》规定，在这种情况下，拆迁人应当提供房屋，与原房屋实行产权调换，产权调换的房屋归被拆除房屋的所有权人所有，由原承租人继续承租，并且所有权人应当与原承租人重新订立房屋租赁合同。《办法》还对产权调换房屋的条件作了限定，即在规划市区内、价格相当、使用面积不低于原使用面积。这样，既保证了对房屋所有权人的补偿，又实现了对房屋承租人的妥善安置。^[43]

本案的焦点集中在事实上承租人身份的确认。尽管此案以调解方式解决。但从调解的结果来看，可以判断天津南华公司作为事实上承租人的地位得到了法院的认可。天津南华公司是中方和外方合资成立的公司，具有独立的法人资格。中方以厂房、设备投资，占20%股份。虽然厂房的租赁合同承租方是中方，但事实上，该租赁使用权已经作为投资股份的一部分，成为天津南华公司的权利之一。因此，厂房的合法使用权利人是具有独立法人资格的天津南华公司，而不是以厂房出资的中方。

需要说明的是，本案发生时《国有土地上房屋征收与补偿条例》还未颁布。如果按照新的条例，此案中存在两个问题:

首先，此案当中的危房改造项目应该属于国有土地上的房屋征收，构成了行政行为。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条的规定，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。因此，如果以拆迁中心为被告，提起的是行政诉讼，而非民事诉讼。

其次，《国有土地上房屋征收与补偿条例》将承租人从被征收人行列中去除。承租人在征收行为中处于何种地位存在争议。有人认为，按照新条例的立法本意和规定，承租权不属于物权范围，因此不属于条例调整的范围。搬迁费应支付给房屋所有权人，不再向承租人支付搬迁费。若被征收房屋是租赁房屋，且租赁双方未解除租赁关系的，承租人对于征收行为本身也不能申请行政复议或提起行政诉讼，但市、县级人民政府在作出补偿决定时，应将承租人列为第三人。承租人认为补偿决定侵犯其合法权益的，可以申请行政复议或提起行政诉讼。^[44]也有人认为，将承租人从被征收人的范围去除，不利于保护承租人的利益，因为我国没有形成对契约的完全尊重，承租人利益无法从原租赁合同纠纷中得到支持。而且完全去除也忽略了公房承租人、私房承租人的社会保障、企业承租人的隐形损失。^[45]承租人的承租权虽不属于物权范畴，但是不动产的承租权利能够对抗所有权转让的效果为民法原理所承认。而且，现实中大量存在公有房屋的承租人，公房承租人的承租权不仅仅是私权，还关系到社会保障功能的实现。企业承租营业房后，会对经营用房投入大量资金进行装修或完善房屋设施。这些权益都是正当合法的权益，应当受到保护。征收条例将所有的承租权都排除在调整范围之外，意在由租赁合同双方依照合同规定去解决承租权的问题。不过承租人在房屋即将灭失的情况下能否依靠租赁合同主张权利值得怀疑。虽然承租人的权利和房屋所有人的权利不能相提并论，但是对公房承租人、企业承租人给予适当的安置方式，更符合保护公民合法权利的立法精神。