城市房屋拆迁

二、城市房屋拆迁

旧城改造也是房地产开发的主要任务之一。随着社会经济的发展，旧城改造任务愈显迫切，在旧城改造的过程中，涉及房屋拆迁的问题也愈来愈多，有的甚至发生了冲突。如何做好拆迁与安置工作，是城市房地产开发前期准备工作的重要环节。

一般而言，拆迁是指国家按有关法定程序收回土地使用权或改变土地使用性质时，按照有关法律、法规和规章的规定转移他人所有的房地产权益的行为过程。城市房屋拆迁程序主要如下。

（一）房屋拆迁申请

无论单位或个人因从事建设项目需要进行房屋拆迁的，均需要向被拆除房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，并同时提交下列材料，具体包括建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划或拆迁方案、金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容必须确切地说明拆迁的范围，拆迁的对象，拆迁的实施步骤，对拆迁范围内的被拆迁居民、机关、团体、企事业单位的补偿安置方案，安置房和临时安置周转房的房源情况，涉及拆迁的各项补偿费、安置费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排等。

（二）房屋拆迁审批

市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到拆迁申请之日起30日内，对申请事项进行审查。经审查符合条件的，房屋拆迁主管部门发给拆迁申请人房屋拆迁许可证。

房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传和解释工作。

（三）签订拆迁补偿和安置协议

在房地产主管部门审查、审批拆迁并发放房屋拆迁许可证后，房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安置等问题签订书面协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。补偿安置协议应当规定补偿方式和补偿金额，安置用房面积和安置地点，搬迁期限，搬迁过渡方式和过渡期限以及违约责任等事项。

拆迁补偿安置协议的主要内容包括，被拆除房屋的坐落地点、面积和用途；补偿方式；补偿金额；安置用房面积和安置地点；搬迁过渡方式及期限；违约责任；解决争议的方式。

房屋拆迁补偿安置协议的主要特征包括，协议当事人是特定主体，即拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人，被拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋所有人或使用人；协议签订有严格的时间限制；协议签订有相对的强制性。

补偿、安置协议订立后，可以向公证机关办理公证，并送房屋拆迁主管部门备案。拆迁依法代管的房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

（四）实施拆迁

拆迁人必须在拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越拆迁范围和拆迁期限。拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

（五）监督检查

《城市房屋拆迁管理条例》第十七条规定：“房屋拆迁主管部门应对房屋拆迁活动进行检查。被检查者应如实提供情况和资料，检查者有责任为被检查者保守技术和业务秘密。”因此，在房屋拆迁具体实施过程中，行政主管部门应对拆迁人的实施情况进行监督和检查。此外，房屋拆迁行政主管部门应对批准的拆迁项目有关资料，按要求进行归档保存。