城市房屋拆迁涉及的主要物权

一、城市房屋拆迁涉及的主要物权

研究我国城市房屋拆迁中物权的行政法保护，首先应当准确把握城市房屋拆迁涉及哪些物权及其属性。“从现象看，城市房屋拆迁是拆房，是公民的城市房屋所有权、房屋使用权等财产权的灭失，但从实质看，城市房屋拆迁是征地，是城市房屋所有人(国家作为所有人除外)依法享有的城市国有土地使用权的灭失。”⁽⁴⁾具体说，城市房屋拆迁所涉及的物权，不只是房屋所有权，还有建设用地使用权以及建立在城市房屋之上的租赁权等用益物权和抵押权等担保物权。就是房屋所有权部分，也不单纯是房屋私人所有权，还涉及房屋国家所有权、国家机关房屋所有权、国家举办的事业单位的房屋所有权、国家出资的企业的房屋所有权以及业主的建筑物区分所有权。⁽⁵⁾此外，因房屋被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依法获得相应补偿。⁽⁶⁾房屋担保期间被征收的，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。⁽⁷⁾

建设用地使用权是从城市土地国家所有权中派生出来的一项用益物权，是建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施，可以在土地的地表、地上或者地下分别设立建设用地使用权;有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。⁽⁸⁾《物权法》未将建设用地使用权作为城市房屋拆迁的征收客体而作为收回对象，⁽⁹⁾笔者认为这是《物权法》的一个重大缺陷。征收与收回的本质区别在于:前者一般是基于公共利益需要实施的行政行为，并要根据城市房屋和建设用地使用权的实际状况依法给予补偿;后者一般是基于约定期限届满或法定事由出现而产生的民事行为，通常应当是无偿取得。我国《土地管理法》第58条也将此类行为称做“收回国有土地使用权”，对此早有民法学者提出了质疑。⁽¹⁰⁾从行政法的角度看，由于我国城市的土地属于国家所有，公民、法人或者其他组织无论以出让还是划拨方式获得的建设用地使用权，只能是经行政许可依法取得的财产权，是一种公法上的财产权。⁽¹¹⁾建设用地使用权受行政法律法规的保护，行政机关不得擅自撤销或改变公民、法人或者其他组织已经取得的建设用地使用权。即使出于公共利益的需要也只能依照法律规定实行征收或者征用并给予补偿。《物权法》既然规定出于公共利益需要可取得未到期的建设用地使用权，理应承认此类行为不是国家基于城市土地国家所有权人身份收回建设用地使用权的民事行为，而是国家出于公共利益需要对权利人依法取得的建设用地使用权的行政征收行为，当然也不能仅仅退还剩余出让金了事，应当根据行政法律法规的规定对建设用地使用权人予以补偿。

城市房屋拆迁中物权的行政法保护，涉及城市房屋拆迁法、城市房地产管理法等法律法规的制定与修改，也涉及科学规范城市房屋拆迁中的行政登记、行政规划、行政征收与征用、行政许可、行政裁决、行政强制执行等行政执法行为，还牵涉到完善城市房屋拆迁中的行政复议、行政诉讼以及信访等监督救济制度。