【摘要】：不论是农村还是城市，个人和单位获得的仅仅是土地的使用权。土地的使用权可以依照法律的规定转让。土地使用权到期，如果使用权人申请续期，国家应当批准，除非国家为了公共利益的需要而收回该幅土地的使用权。国家垄断一级土地市场。第9条规定，“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”
（一）征收标的（土地）的特定性
所有土地都是公有土地，即国家所有或农村集体所有。不论是农村还是城市，个人和单位获得的仅仅是土地的使用权。土地的使用权可以依照法律的规定转让。土地使用权到期，如果使用权人申请续期，国家应当批准，除非国家为了公共利益的需要而收回该幅土地的使用权。《宪法》第10条第1款、第2款规定：“城市的土地属于国家所有。”“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”《土地管理法》第2条第1款规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”
国家垄断一级土地市场。农村集体土地不能直接用于房地产开发，必须由政府征收成为国有土地以后，由政府把国有土地的使用权卖给开发商。除特殊情况外（如，农村兴办乡镇企业，建乡村公路，乡村公益事业等），农用地也不能直接转化为非农用地，必须由政府把集体土地征收成国有土地以后，才能成为非农用地。国有土地第一次进入市场交易由国家垄断，城市房地产开发商获得开发用地，公司企业和单位获得商业用地、厂房用地和办公用地，只能从政府处购得（或由政府划拨）。即由国家先行征收，再转手出让（或划拨）给使用权人。《城市房地产管理法》第8条规定，“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”第9条规定，“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”
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