房地产合作开发项目公司的法律性质

第二节　房地产合作开发项目公司的法律性质

主题案例1

泰和公司与盛元公司双方联建合同纠纷案^[15]

案情回顾

2005年9月，本案当事人泰和公司、盛元公司签订了合作开发怡海花园地块的联建合同。合同中约定，泰和公司负责提供建设用地并办理建设手续，盛元公司负责投资建造两栋主楼:南楼归泰和公司所有，北楼归盛元公司所有。双方设立项目公司——桑达公司，并将项目转移至桑达公司名下。随后，桑达公司完成了北楼的建设，并将其出售，盛元公司取得了售楼款。南楼项目由于盛元公司拒绝继续投资而发生资金短缺问题，仅完成主体封顶及部分外部装修。泰和公司随即向法院起诉，诉称盛元公司和桑达公司违反联建合同义务，拒绝继续投资导致南楼项目无法完成，请求法院判令盛元公司和桑达公司继续履行联建合同。盛元公司则认为项目公司桑达公司成立后其不再承担联建合同义务。

争议焦点

合作开发房地产协议是否随着项目公司的成立而解除。

裁判意见

法院经审理认为，项目公司桑达公司是泰和公司与盛元公司在履行联建合同过程中设立的，是双方履行合同的一种方式，但是双方所签联建合同不因桑达公司的设立而解除，泰和公司与盛元公司共同签订的联建合同仍然有效，双方继续履行。因此，盛元公司以桑达公司成立后不再承担联建合同义务的理由不能成立。盛元公司在桑达公司成立后未依据合同约定向项目南楼继续投入所需资金，违反了联建合同约定的义务，已构成违约，盛元公司和桑达公司应依联建合同约定对南楼完成施工。

评析探讨

合作开发房地产各方之间的法律关系是多重的，合作开发房地产合同不因为项目公司的成立而解除。

首先，合作开发房地产合同是合作各方设立项目公司的依据。一般来讲，合作各方的出资形式、分工合作模式、收益分配比例和争端解决等事项完全都会约定在合作开发合同中。合作开发房地产合同既是合作各方前期谈判的结果，又是启动和指导合作各方开展如设立项目公司等具体合作事项的依据。其次，项目公司章程是合作开发房地产合同内容的具体化。项目公司成立后合作各方成为项目公司的股东，项目公司的公司章程根据合作开发合同对股东(合作各方)之间权利与义务进行分配，构成了合作开发合同的具体化。最后，合作开发房地产合同与项目公司章程不存在相互替代的关系。根据合作开发合同而设立的项目公司，使得合作合同各方兼具合作当事人和股东双重身份，其权利和义务互不交叉，且其内容安排均源自于合作合同的约定。

本案中，联建合同不因项目公司桑达公司的设立而解除，作为联建合同当事人的盛元公司应当根据该合同履行其对合作项目的义务。

主题案例2

胜邦公司与海恒公司合作开发房地产案^[16]

案情回顾

2006年3月，本案当事人胜邦公司、海恒公司签订了共同开发华林公寓项目的《合营公司合同》和《补充协议》，双方约定共同成立项目公司——华林公司。海恒公司负责缴纳华林公司的全部注册资本，并以此作为投资享有项目90%的收益。胜邦公司用土地使用权出资，负责办理审批手续和土地搬迁事宜，享有项目10%的收益。此外，双方还约定由华林公司向胜邦公司支付6 700万元人民币的搬迁补偿费。事后，双方共同设立了华林公司，将项目移交给该项目公司。随后，胜邦公司办理了土地使用权出让手续，完成了该宗土地的搬迁、安置补偿和其他善后工作。最后，海恒公司未能足额投入开发资金，华林公司也仅仅支付了一部分搬迁补偿费，拖欠胜邦公司3 500万元，因此产生纠纷，胜邦公司向法院提起诉讼。

争议焦点

项目公司的独立性及其股东公司的连带责任。

裁判意见

一审法院认为:胜邦公司与海恒公司签订的《合营公司合同》和《补充协议》均有效。胜邦公司按照合同约定履行了主要义务，有权要求华林公司支付搬迁补偿费用。海恒公司未按合同约定筹集资金，致使华林公司不能如期支付搬迁补偿费，应承担违约责任。判决华林公司给付胜邦公司搬迁补偿费3 500万元;华林公司、海恒公司给付胜邦公司逾期支付搬迁补偿费违约金1 420万元。

二审法院认为:《合营公司合同》和《补充协议》约定由华林公司向胜邦公司支付搬迁补偿费，是胜邦公司与海恒公司设立华林公司的目的之一，华林公司成立后对于支付搬迁补偿费的义务已经部分履行，因此，应当认定华林公司负有依据合营公司合同、补偿协议及章程支付搬迁补偿费的义务，原审法院判决华林公司承担相应责任并无不当。但是，《合营公司合同》及《补充协议》明确约定应当由海恒公司负责筹集、承担全部出资和确保搬迁补偿费按期到位的责任，华林公司在实际经营中又为海恒公司实际控制。因此，搬迁补偿费的支付义务和相应的违约责任，应由海恒公司实际承担，华林公司应对违约责任承担连带责任。判决海恒公司给付胜邦公司搬迁补偿费3 500万元;海恒公司给付胜邦公司预期支付搬迁补偿费的违约金1 420万元，华林公司承担连带责任。

评析探讨

二审法院的判决是综合合营公司合同、补充协议和华林公司实际运行情况基础上作出的判决，充分体现了合作开发房地产各方之间的法律关系是多重的平行关系，合作各方关系不能因为成立项目公司而解除，其投资股东仍应根据合作协议承担相应责任。

首先，二审法院将原审判决“华林公司给付胜邦公司搬迁补偿费3 500万元”变更为“海恒公司给付胜邦公司搬迁补偿费3 500万元”有充足的法律依据。因为《合营公司合同》及《补充协议》明确约定应当由海恒公司负责筹集、承担全部出资和确保搬迁补偿费按期到位的责任，而胜邦公司迟迟拿不到搬迁补偿费，此外，华林公司在实际经营中为海恒公司实际控制，华林公司的支付行为受控于海恒公司。

其次，二审法院判决海恒公司给付胜邦公司预期支付搬迁补偿费的违约金1 420万元，华林公司承担连带责任，也是完全正确的。因为支付胜邦公司搬迁补偿费本来就是海恒公司的约定义务，且华林公司对海恒公司迟迟不支付搬迁补偿费有作为的义务，两者的故意串通不作为导致胜邦公司的债权无法实现，应当承担连带责任。

最后，二审法院在处理股东——海恒公司与项目公司——华林公司关系的时候，运用了“揭开公司面纱”理论，对华林公司独立人格予以否认，透过现象看本质，正确地处理了控股股东与项目公司之间的关系。