在建项目性质分析

9．2．3　在建项目性质分析

从中心区和CBD在建项目的性质能看出CBD下一步功能发展的方向与趋势，也能看出其与周边地区的差异（表9．7）。

总体来看，CBD的在建项目中，商务类型有18个，所占比重为72%，非商务类项目有7个，所占比重为28%，显然，目前新街口CBD内的商务聚集还在加强。从用地性质来看，金融保险类用地（C₂₂）3项，占总项目数的12%；贸易咨询类用地（C₂₃）9项，占总项目数的36%；商务混合类用地（C_b2）6项，占总项目数的24%；零售商业用地（C₂₁）1项，占总项目数的4%；居住商业混合用地（C_b1）2项，占总项目数的8%；居住用地（R）3项，占总项目数的12%；市政用地（U）1项，占总项目数的4%。从CBD在建项目的性质统计数据中可以看出以下四个明显特征。

表9．7　中心区和CBD在建项目用地构成

注：住宅公寓用地包含中小学幼托用地在内。时间截至2003年12月。

1）土地转租呈明显的市场化规律

在计划经济体制下的20世纪80年代和90年代前期，土地转租通过政府部门的行政划拨，城市中心区的土地是无偿使用的，因此早期新街口地区用地结构存在明显不符合市场规律的地方，大量单位职工宿舍、文化教育机构和军事用地集聚在CBD内，极大地影响了城市核心功能的运作效率。市场经济体制改革以来，土地租用由无偿划拨转变为有偿转让，土地市场基本形成，对新街口CBD的用地结构产生了深远的影响。由于CBD土地的稀缺性，竞争使得承租能力较强的行业优先占据CBD核心地段，在级差地租和级差收益等经济杠杆的作用下，商务产业由于利润丰厚，在CBD在建项目中占据了绝对优势，而行政机关、文化娱乐、教育科研等地价承租能力较弱的产业通过土地置换向外转移，在25项CBD在建项目中不占一席。正是通过这种优胜劣汰的建设活动，商务产业在土地市场的角逐中向CBD聚集，而薄利产业则通过拆迁、置换向周边扩散。随着这种市场化运作的深入，CBD内的商务“纯度”将会越来越高，整体运作效率也将进一步提高。

2）零售商业的聚集速度明显降低

新街口CBD是在城市商业中心区的基础上演化而来的，20世纪80年代，新街口作为南京唯一的一个市级零售商业中心，首位度一度达到6，即规模比第2位的鼓楼商业中心高出6倍，是高度聚集的商业核心。20多年来，随着城市的拓展和人口的扩散，零售商业体系也在作相应的变化，不仅原来的鼓楼、山西路、夫子庙等商业副中心规模迅速扩大，同时龙江、仙西、城西、江宁等老城外的居住园区内，大型零售商业也纷纷出现；同时，目前CBD内零售商业建筑面积已达82．9万m²，接近饱和，新街口地区零售商业的扩散运动大于聚集运动。这一趋势从在建项目统计中可以清楚地看到。21世纪初CBD内独立的零售商业在建项目仅正洪街步行街区中的沃尔玛购物广场一项，其余新建的零售商业多以公寓附属会所、商务附属会所的形式设在高层公寓楼和商务楼的底层。在2003年以后的10年发展中，南京老城人口将由目前的133万下降到规划的84万人⁽¹⁾，即减少37．8%的人口，可以预料，随着老城人口的减少和周边地区人口的增加，零售商业的扩散速度会进一步加快，而CBD内现有的商业也会向高档化、高端化升级转型。

3）居住类项目向高档公寓靠拢

由于地价昂贵和可开发用地零散，CBD内的居住类项目已不是传统意义上的住宅小区，而是以配套齐全、物业现代化、设施完善的高档公寓为主，在3项居住用地和2项居住商业混合用地项目中，仅有长江花园三期为纯住宅，其余4项均为酒店式公寓，配有完善的物业管理，供CBD内商务白领居住或作为小型公司驻地。相对于绿化环境、生活服务等传统居住“舒适”要求，商务白领更看重的是交通便捷、网络齐全、工作方便等“高效”要求，传统意义的“住宅—绿地—会所”平面布局受到CBD内地块大小的制约，演化成“住宅—绿地—会所”的纵向垂直布局，底层会所、屋顶花园成为这类公寓的普遍特点。在未来CBD发展中，这类高档公寓将成为CBD居住用地的主流，有利于商务主导功能的发挥。

4）金融业的空间拓展逐渐停止

1997—2000年的4年间，金融业迎来了行业发展的顶峰，并且成为城市强势产业之一。在良好发展前提的激励和业务额剧增的推动下，各大金融机构纷纷在CBD内建设总部办公大楼，使CBD内金融类用地达到了10．2hm²，建筑面积为57．8万m²，金融高层建筑达21处，金融类面积占CBD商务面积的比重达到了20．0%，成为20世纪90年代末新街口CBD发展的主导力量。2000年以来，由于金融产业已进入成熟发展期，业务额增长稳定，同时各大金融机构已在CBD内兴建了足够的商务办公空间，因此金融业新建项目逐渐减少。在CBD内25个在建项目中，金融类项目仅3个，占总项目数的12%，分别是中国银行（扩建）、中国人寿广场和华夏证券，这其中银行扩建、保险业、证券业各占1/3。显然，作为金融业主流的银行未来一段时间内大规模新建办公楼的可能性已不大。那么，是否金融业的扩张就此停止了呢？不是的，银行业目前是金融业的支柱业态但并不是唯一业态，信托、证券、保险等新兴行业虽然出现不久，但发展迅猛，是未来CBD空间拓展的主导力量之一。当前这些产业尚处于弱势产业群或成长产业群行列，规模小、利润薄，很难大规模入驻CBD，但后续几年肯定能成为CBD在建项目的主角。