不动产金融体制的建立健全

二、不动产金融体制的建立健全

(一)不动产金融体制

很显然，抵押贷款证券化的关键因素是有大量的具有可以预见的高质量的抵押贷款的存在，这必然要求存在一个基于不动产的金融体系。更为重要的是，最近的研究表明，基于不动产的金融体制是经济与金融发展的关键因素。

在1999年世界银行的研究报告中，Frank Byamugisha提出了一个理论分析的框架对不动产金融对整个经济的作用进行实证分析。^[172]它认为涉及不动产金融的理论框架主要有五个关键性的因素:(1)土地保有担保和投资激励的联系;(2)土地所有权、担保和信用的联系;(3)土地的流动性、存款的动产化和投资的联系;(4)劳务的流动性和效率的联系;(5)土地市场、交易和有效性的联系。这五个方面的联系对于支持有效的土地金融是非常重要的，而所有这五个方面都以合适的法律制度的存在为基础。

(二)抵押市场的发展

就不动产金融对经济发展的重要性而言，第二个问题就是金融市场的发展，尤其是次级抵押市场具有的重要作用。在世界银行1997年的一份报告中，^[173]Dwight Jaffee和Bertrand Renaud分析了阻碍抵押市场在计划经济转型中国家以及在东欧国家发展的因素，提出了加快发展的建议。研究表明，银行在转型经济中不愿意进行抵押贷款，因为抵押贷款的风险比较大(如信用、利率以及流动性风险)，但随着一级市场的进一步提升，二级市场有可能帮助解决这些问题。在这方面，研究报告总结认为:

“住宅金融系统，不可能没有政府的支持而得到快速的发展，无论人们是如何地相信亚当斯密的‘看不见的手’的作用。政府的支持在已经发达的国家需要，现在转型经济国家中同样需要。事实上，转型经济面临的另外一个主要的障碍就是，它们必须创造一个经济的法律的基础设施，以便能够支持长期的复杂的市场关系和合同，正是这些构成了住宅金融体制。”

根据这份报告，转化的过程集中于三个关键方面:(1)经济的稳定与自由化;(2)私有化;(3)金融领域的发展。研究报告总结说:“抵押市场的发展在金融市场的发展中将是一个关键性的因素。”在另一份世界银行最近的报告中，^[174]Ahmed Galal和OmarRazzaz认为，土地和不动产的改革要成功的话，即便是分步骤进行，总体上还是应该进行全面的设计。它们认为这种改革必须包括三种因素:(1)能较好确定产权制度^[175]改革、减少信息的不对称和提高合同的履行率;(2)改革资本市场以便能够以合理的利率获得抵押融资，尤其要使穷人能够得到好处;(3)通过市场改革减少和消除土地和不动产产生的服务和商品的价格扭曲。它们的结论实际上就是将抵押市场的发展与发展不动产金融相联系，使它能够成为经济和金融发展的推动因素。