第八节 个人以房产投资股权的避税途径
【案例导入】
张先生2007年以自有商业房产评估作价2 000万元投资某公司，取得该公司30%的股权，2010年张先生协议转让持有的该项股权投资，协议价3 500万元。
张先生一直以为，当时以房产评估作价投资时，本应视同转让房产，而不交营业税；房产增值，不交土地增值税和个人所得税，是否意味着推迟纳税，等投资收回、转让或清算股权时如有所得再进行补缴上述税款呢？如果要补缴上述税款，张先生认为税负太重，显得忧心忡忡。因此张先生又咨询某税务师，该股权转让需要缴纳什么税。得到的答复，是只补缴个人所得税，而无须补缴营业税和土地增值税。张先生虽然很高兴，但仍半信半疑，觉得有点不解。随后税务师向其做了详细的回复。
（一）营业税
根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题作了规定：第一，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；第二，对股权转让不征收营业税。
即张先生上述股权转让环节，无须补缴投资环节，不动产应视同销售的营业税。
（二）土地增值税
财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。没有规定销售商业房产免征土地增值税的条款。
但根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条规定，以房地产进行投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免缴纳土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应按规定缴纳土地增值税。
财税字〔1995〕48号规定，个人房地产投资环节暂免缴纳土地增值税，待被投资单位处置（权属发生变化）该项房地产时才产生土地增值税义务。而股东将股权转让，房产权属并未发生变化，不产生土地增值税纳税义务。
因此，张先生转让股权时，原先评估增值部分，也无须补缴免征的土地增值税。
（三）个人所得税
根据《关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》（国税函〔2005〕319号）规定，考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其“财产原值”为资产评估前的价值。
因此，张先生转让股权时，对增值部分需要补缴房产评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收的个人所得税。
【点评】
我们知道自然人如果要转让商业房产，如存在增值，须缴纳营业税、土地增值税、个人所得税，存在很重的税收负担。但从上述案例，我们可以发现自然人以房产投资股权，再转让股权的方式，规避了营业税、土地增值的负担。当然投资股权，股权价值要视被投资企业的经营好坏，存在一定的投资风险。
主要税法依据：
1．《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）2008年11月10日
2．《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局第52号）2008年12月15日
3．《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2009〕157号）2009年12月22日
4．《国家税务总局关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2011年第47号）2011年8月17日
5．《关于修改〈中华人民共和国增值税暂行条例实施细则〉和〈中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〉的决定》（中华人民共和国财政部令第65号）2011年11月28日
6．《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）1993年12月13日
7．《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕006号）1995年1月27日
8．《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）1995年5月25日
9．《国家税务总局、建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发〔1996〕048号）1996年4月5日
10．《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21
号）2006年3月2日
11．《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）1997年7月7日
12．《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）1997年10月28日
13．《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）2004年9月2日
14．《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）2006年9月14日
15．《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）2010年9月29日
16．《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）2011年4月26日
17．《财政部、国家税务总局关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》（财税〔2011〕82号）2011年8月31日
18．《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）1986年9月15日
19．《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕第008号）1986年9月25日
20．《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）2000年12月7日
21．《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）2006年12月25日
22．《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第483号）2006年12月31日
23．《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）2008年12月18日
24．《财政部、国家税务总局关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》（财税〔2009〕3号）2009年1月12日
25．《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）1988年8月6日
26．《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》（财税字〔1988〕第255号）1988年9月29日
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