规避房产投资风险

虽然房产投资市场依然吸引着众多投资者。但是我们也要防止自己的房产投资变成一块 “鸡肋”，投资者在入市前就应该关注房地产投资的风险及其化解之道。

最大的风险就是价格波动的风险。没有一个房产投资者能在房价下跌的时候睡得安稳。房价的下跌很大程度上是无量下跌，即投资人买涨不买跌，在房价下降的过程中，人们会持观望态度，很少有人出手购房，这就愈发加重了价格的下跌，使房产价格陷入恶性循环。房价下跌，投资者的收益就会缩水甚至蚀本。我国香港地产泡沫破裂的时候，很多投资者以5折的价格都没能把自己手中的房产卖出去，最后只能烂在手里。

一般人对借钱买股票都会感到不可思议，但对借钱投资房地产却往往津津乐道，这是一个误区。贷款并不见得是一个明智的抉择。如果房产出售或是出租获取的收益不足以弥补利息成本，则相当于投资者白白给银行打工。

更大的风险是，如果转手时房价下跌，那些首付较少、贷款比例较大的人会发现他们的房屋价值减去贷款额后，净值所剩无几，甚至还是负值，出现负资产现象。这时投资者不仅会失去用于首付的资产，而且搞得资不抵债，归还贷款都成了问题。

对于贷款买房的投资者，银行加息带来的影响很大。当市场进入加息周期，利率不断上升后，抵押贷款现在反倒成为这些贷款人的负担。问题并不仅仅在于每月增加的几百元的还款额，更严重的是它改变了投资者的财务状况，影响了生活质量，延长了成本回收期，从而给他们造成了沉重的心理负担。更严重的是，利率升高导致的每月多还几百元有可能把他们打垮。

要想回避价格的风险就需要关注房价的真实走向。这就要求我们通过现实经济环境去推理，而不要听信他人的片面之词。关键就是制订好适合自己的贷款计划。条件允许的话尽量不要通过借贷进行投资，即使必须借贷，贷款年限也不宜太长，以防突发事件。还可以将自己的备用资产统一组织起来，建立一个应急资金储备，用这笔钱购买与贷款期限相同的固定收益类证券，采取买进并持有到期的策略，将准备金投资所获取的收益来支付部分月供。

面对这样的风险，我们需要通过分散投资规避风险。贷款前主要考察的指标是首付以及未来月供与现金流的比例。前者比较好估算，保证在自己可以承受的范围内即可。

重要的是后者的估算，首先要将自己目前的现金流入和现金支出罗列清楚，制作个人现金流量表，现金流入高于现金支出的部分即为现金净流入，但并不是所有的现金净流入都适合用于月供还款，可以将每月还款控制在月现金净流入的50%以下，余下的可以投资其他金融工具。如果贷款利率升高，其他投资项目的收益也会相应提高，可以弥补贷款成本增大带来的损失。