炒股与投资房地产的比较

1.2.3　炒股与投资房地产的比较

中国的房地产开发在“房改”以后发展迅猛，房价上涨很快，销售量也突飞猛进。炒股赚钱多还是买房赚钱多呢？我相信大家都会很感兴趣，但是这并不是一个容易回答的问题。原因非常简单，房价变化的总体情况并不像股价变化的总体情况那样容易衡量。

例如，国家统计局发布的2009年全年商品房销售额43 995亿元，销售面积93 713万平方米，这样算起来平均成交价格约4 695元/平方米，相比2008年的均价上涨约24%，无疑比储蓄更有吸引力。

我们再来看看另一个房地产业常用的指数——中房指数。中房指数是由中国房地产开发集团、中国房地产产业协会和国务院发展研究中心建立的中国房地产指数系统的简称。中房指数以1994年11月北京市物业的价格为基值，将房产按用途分为四大类，即住宅、商业服务业用房、办公用房和厂房仓库；再将这四大类物业按其销售价格分为高、中、低三档，以各类各档次物业的销售量为权数来计算这四大类物业的平均价格，作为各城市的物业比较价格。中房指数采用抽样调查方法，这一点和上证指数有本质的区别。图1.3所示为上海市1999年1月至2010年2月的中房指数走势图。

从图1.3可以看出，中房上海住宅指数由1999年1月的1 000点上涨到2010年2月的4 200多点，中房上海办公楼指数从1 100多点上涨到1 900多点，而同期上证指数从1 134点上涨到3052点。毫无疑问，在上海投资住宅房会比投资股市合算，而投资办公楼就不如炒股收益了。2001年至2009年上海二手房指数走势图如图1.4所示，从中可以看出投资房地产的收益情况。

图1.3　上海市近年来中房指数走势图

图1.4　上海二手房指数走势图

房地产与股票相比，其最大的特点就是异质性，世界上没有两个完全一样的楼盘。房地产指数又是抽样调查，以平均价格计算的。按平均价格计算房产本身就有很大的局限性，房屋的地段、容积率和建筑质量对房地产价格影响非常大。打个比方说，前年某市新销售商品住房都处于市中心，均价为8 000元/平方米；去年这个城市由于市中心开发得差不多了，没有新盘，新销售商品住房大部分在郊区，均价也是8 000元/平方米，这时候房地产指数虽然没变，但是房地产价格其实在上涨，所以房地产指数远远没有股价指数那样有代表性。

不管采取哪种方法计算，房价明显涨了不少，也就是说，前几年投资房地产的人大多数应该收益不错。

现在有个非常重要的问题，这就是：目前的房地产价位还值得投资吗？关于这个问题的争论有很多，下面通过两个常见的指标来考察。

第一个指标是用住房价格均价与城市居民家庭按其年收入购买所在城市(或国家)当前住房面积中位数的预期年限进行对照，该预期年限也就是房价收入比。比如说，如果你的家庭年收入是20万元，按你所在的城市住房价格的均价购买该城市住房面积中位数所需资金是100万元，对你来说，你的房价收入比就是5。当然，作为一个指标，不能用某个具体人的家庭年收入来计算，而是用家庭年收入的中位数来计算。房价收入比这个指标在不同的国家差异很大，东欧国家可以到30，而北欧国家连3都不到。2009年中国的商品房住宅平均价格为4 695元/平方米，城镇人均可支配收入为17 175元/年，按家庭平均每户有2.96人，由此可以计算出家庭年收入为50 838元，2009年的年收入可以购买当年商品房的面积为11.44平方米，全国的住房面积中位数约为68平方米，6年的收入可购买约68平方米，房价收入比在6左右，而同样方法计算1998年的房价收入比却在6.5左右。从这个角度来说，1998年到2009年的房价增长还是合理的，不存在太多的泡沫。当然房价的发展各地是不均衡的，北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连、西安、深圳和上海等大城市的房价收入比都超过了10，有的甚至超过了20。

房价租售比是另一个衡量一套房屋是否有投资价值的指标，一般认为比值在200～300属于合理范围，也有人认为应该在200～250。也就是说，房价租售比超过250或者300就不值得投资了，低于200就值得投资。大家如果购买投资房可以参考这个指标。

请大家记住这么一句在股市和楼市都适用的话：

价格会偏离价值，有时候甚至是长期偏离价值，但是价格终究会反映价值。

上面说了很多关于房地产方面的数据，那到底是投资房地产合算还是炒股合算呢？

过去的十年中，房地产价格上涨比较快，投资房地产有比较高的收益，比储蓄高得多，与炒股的收益相比也是有竞争力的。但是，现在房价中有没有泡沫存在呢？现在还能继续投资房地产吗？这是个仁者见仁、智者见智的问题。笔者认为在今后几年内房价很难大幅度上涨，国家已经给出了明确的信号要抑制房价的快速上涨，银行也在收紧房地产信贷，这种情况下房价大幅度上涨的可能性不大。当然，房价大幅下跌的可能性也不大，因为中国还处于城市化初期，每年都有大量农村人口涌入城市定居，在相当长的一段时间内，住房仍然会有市场。

中国的房市和股市存在的时间都太短，下面来看看美国的数据。从长期来看，美国的投资房地产收益是远远不如炒股收益的。有人统计过美国1980—2004年房地产和股市的数据，在这期间，房屋的价格上涨了247%，而标准普尔指数上涨了1000%。另一项统计显示，1978—2006年，投资股市的平均年回报率是13.4%，而投资房地产只有8.6%的平均年回报率。由此可见，炒股的长期回报是明显优于投资房地产的。