房地产公司长期股权投资

房地产既是一种大额消费项目,更是一种投资理财方式;既有保值、抗通货膨胀的功能,又有炒房获利的空间。随着房地产业已经成为国民经济强劲发展的新增长点,不动产投资,即房地产投资,也得到了众多投资客户前所未有的关注。

一、房地产投资的特点

房地产是指土地、建筑物以及固定在土地或建筑物上不可分离的部分和附带的各种权益。房地产投资的特点可以从优点与缺点这两个方面来说明。

(一)房地产投资的优点

1.房地产可作为抵押担保资产,易筹措资金

由于房地产是一种实物资产,所以投资者可以用购买的房地产为抵押,借入其购买成本的75%～90%的资金。只要投资的总收入高于借款的成本,则这种杠杆投资的资产净收益将会高于没有使用杠杆的同类投资。例如,某投资者计划进行一项房地产投资,其成本为100万元,他有两种选择,使用财务杠杆(以年利率10%借入90万元);或者是不使用财务杠杆。若投资的息税前收入(EBIT)为13万元,使用税率为28%(按美国),在上述两种选择下,他的财务状况见表14.1。

表14.1　房地产两种投资方式比较

续表

显然,在使用财务杠杆后,投资者的投资收益率大幅高于没有使用财务杠杆时的情形。

2.通过房地产投资,达到节税的目的

在美国,投资于房地产的投资者,其取得的现金流或税后收入不仅依赖于某项资产的价值,还依赖于折旧和税收。房地产属于具有较大额度折旧额的资产,可以抵消投资者的部分应税收入。因为房地产一般来说会随着时间的推移而毁损,折旧则为资产所有者提供了一个补偿这部分毁损价值的津贴。折旧费用可以作为一项现金流出,在纳税之前从收入中扣除,从而减少了资产所有者的税收支付。但是折旧费用的抵扣是有一定限额的,只有收入达到一定水平的投资者才可以使用这项政策。

3.具有保值增值的特点,能有效地抵御通货膨胀

由于土地资源的稀缺性和不可再生性,并且房地产是人们的必需消费品,因此,房地产具有很强的保值增值能力。随着经济的持续快速发展、人民生活水平的迅速提高,整个社会对房地产的需求量呈上升趋势,供需的不平衡势必引起房地产价格的上涨。美国的历史证明,房地产投资也是很少的几项投资收益率可以持续超过通货膨胀率的投资之一。

4.用途多样性,投资回报率稳定

通过房地产投资得到可以利用的空间,包括自己居住消费或用于租赁投资。同时,投资质量合格的房地产,不必担心房子腐烂变质,出卖或出租都相对容易。一般情况下,房子的寿命都在100年左右,最短的也在60年以上,因此只要不发生什么意外情况,人们无须担心手中的房子会在一夜之间消失。相对于众多的投资理财方式,房地产投资有显著的两大收益方式:一是长期的房地产项目增值回报;二是持续的租金收益回报。

(二)房地产投资的缺点

房地产投资也不是万能绝佳的金融投资方式,它也有致命的弱点。例如,房地产投资流动性弱;缺乏信息的透明性,信息量少,难以掌握市场动态;管理成本高;不同房地产之间的个性差别很大,地域性强,因此市场局限性大;单位价值大,即使投资较小规模的房产,也需要较多的资金。

二、房地产投资的风险与防范

房地产投资有其特有的风险,主要表现为以下六个方面:

(一)流动性风险

房地产属于固定资产,具有不可移动性,其买卖存在区域的特性。如果急需变卖房地产,但又不容易找到有需求的买家,卖方可能不得不以大幅降低售价来吸引买家。所以,投资于房地产的资金流动性较差,不易变现。规避流动性风险的做法就是进行投资组合,把房地产作为投资组合的一部分而非全部,这样房地产变现难的缺点就不会影响投资者全部资产的收益及安全了。

(二)市场风险

房地产市场受经济周期性变动、社会政治环境、供求关系的影响。如果政治稳定、经济繁荣,房地产的价格可能看涨;反之则会看跌。所以投资者不要在房地产价格泡沫巨大的时候,非理性地进行投资。

(三)利率风险

与其他金融资产一样,市场利率变动也会影响房地产的价值,两者呈反向变动关系。利率变化对获取租金收益的房地产投资以及利用银行按揭贷款购买房地产的影响尤其显著。

(四)购买力风险

虽然房地产投资具有抵抗通货膨胀的能力,但如果房屋价格和租金的上涨幅度低于通货膨胀率,则房地产的实际收益仍会减少。而且在通货膨胀时,如果大幅提高房地产的出售价格,就会影响房地产需求方的购买能力和消费需求,形成有价无市的局面。

(五)交易风险

信息不对称,可使得投资者购买房地产时出现交易风险。例如,投资者对房地产交易所涉及的法律条文、城市规划和税项等不熟悉,或者对开发商出售的住房是否在结构和质量上有内在缺陷不了解等。现实中的许多交易纠纷就是因为信息不对称导致投资者购买了有缺陷的房地产,或者因购置的房产产权不清晰、重复抵押等情况白白耗费了投资者的精力和财力。为避免此种风险,就要求投资者在决定投资前,第一,要弄清楚该物业的开发建设与销售是否合法,即是否取得了土地的合法使用权以及房屋销售许可证,购买的是住房的使用权还是所有权等,避免事后造成不必要的经济损失;第二,要对开发商、物业管理公司的背景有一个全面的了解,考察其实力、信誉等诸方面;第三,对住房的现场勘察最为重要,这样才能有效地避免交易风险。

(六)意外风险

房地产投资还可能遭受自然灾害和人们意外过失行为所带来的风险,例如地震、洪水、海啸、台风等自然现象,以及意外火灾等都可能使房地产受到损害。对于这类风险的规避,主要是采用房屋保险的方式进行。

三、房地产投资基本模式

房地产投资基本模式包括住房实物投资与住房金融投资两类。

(一)住房实物投资

住房实物投资是直接投资购置住房,即投资者用现款或分期付款的方式直接向房主或房地产开发商购买住房,并适当装修、装饰后出售或出租,以获取投资回报。

1.直接购房

这是一种传统的投资方式,也是迄今为止房产投资者最常用的一种方式。当然,根据风险与收益对称的原理,投资者在可能获取较高收益的同时,也面临较大的风险。如果投资者完全用自有资金买房,若房屋不能及时变现,投入的资金就被套牢;如果是通过贷款支付房款,就背上了长期支付利息的包袱。

2.以租代购

即开发商将空置待售的商品房出租,并与租户签订购租合同。若租户在合同约定的期限内购买该房,开发商即以出租时所定的房价将该房出售给租户,所付租金可充抵部分购房款,待租户交足余额后,即可获得该房的完全产权。

它的特点是:不需缴纳首付款,即住即付,每月缴纳一定的租金即可入住新居。对于中低收入家庭而言,通过这种投资方式购买住房是一种比较好的选择。对希望购买住房的人们而言,通过在租期内亲自入住有利于及时发现住房质量问题,待感到满意时再购买,可避免因住房质量问题而使投资受损失。

3.以租养贷

即通过贷款买房,缴纳首期房款,然后将所购房屋出租,用每月的租金来偿还银行贷款,当还清贷款并收回首付款后,投资者就完全拥有了这套住房的产权。

它的特点是:花费少量的资金即可拥有自己的房屋,同时又没有长期的还款负担。因此,这种投资方式更适合于目前手中有较多现金,但预期收入不是很稳定的投资者。

4.以租养租

即长期租赁低价楼宇,然后以不断提升租金标准的方式转租,从中赚取租金差价。采用这种方式的投资者事实上充当了“二房东”。如投资者在房产投资的初期,资金严重不足,这种投资方式就比较合适。

5.炒“楼花”

“楼花”一词来源于香港,是指未完工的物业,即期房。房子入住之前,内部认购的房号、正式认购的认购书、甚至购买的预售或销售合同,只要能买卖的都称为“炒楼花”。楼花炒作一般集中在内部认购买房号阶段。投资者在购买时,可以用自有资金支付购房款,也可以首付住房约定销售价格的10%～20%,然后和开发商一起向银行申请按揭贷款,即银行向开发商支付余款,投资者承诺对此贷款还本付息。投资者一般会在房屋尚未完工交付时便将购房合同更名转让,赚取差价。

炒“楼花”也有较大风险,其中主要是来自市场方面的风险。从购买“楼花”到房屋建成一般需要2～3年,这期间房地产市场很难预料,因此,洞悉住房价格的走势是这种投资方式成功的前提。

(二)住房金融投资

房地产金融投资工具既具备了证券的优势,降低了住房投资的门槛,使得中小投资者也可以进入,又保持了房地产业的较高收益。这些投资本质上仍属于股票投资、债券投资和基金投资,因此,可参见前几章的相关内容。

四、房地产投资收益分析

(一)影响房地产价格的因素

了解影响房地产价格的因素,正确评估特定房地产的价值,对于做好相关的决策至关重要。一般来讲,房地产价格变动将受到多种因素的共同影响,主要有:

1.社会因素,指国家政局是否稳定,政策导向是否合理、清晰、稳定等;

2.客观经济因素,指国家的经济发展空间、态势以及房地产投资的前景预测等;

3.地理位置因素,指房地产项目所处地段、交通状况、周边软硬环境、社区背景等;

4.市场因素,指房产的供需状况、市场成熟程度及居民购房的市场心理预期等;

5.房产自身的品质,指房产的具体种类(如商品房、安居房、别墅、高级公寓等)、外形设计与建筑风格、内部结构及建筑质量标准和配套设施等;

6.其他,包括物业管理、期房合约及购房合同的某些具体条款。

(二)房地产收益途径

1.出租房产的收益分析

房地产投资者在拥有房地产时,可凭借房地产获取租金收入,但同时要支付房地产的营运费用及偿还借款。即房地产投资者的收益为收取的租金总额减去营运费用和需偿还的借款,投资者的收益大小取决于上述三者的多少,租金总额高、营运费用和还贷低,则收益就大。

投资者在出租房屋时,还要考虑折旧。房屋的每一个部件,都会随时间的流逝以各种方式磨损,一定时间后会失去其原来的使用功能,最终会被拆毁。所以,总有一天房产不能再给投资者带来租金收入。因而出租房屋的建造成本,必须以折旧的方式计入租金,加以回收。

房屋的折旧方法有许多种,最简单的一种就是直线折旧法,这是一种按房屋耐用年限把房地产价值做等量折旧的方法。其计算公式为:折旧率=[(1-残值率)/耐用年限]×100%。

【例14.1】　一幢房屋价值100万元,耐用年限为60年,残值率为10%(我国有关文件对各类房屋的耐用年限和残值率都做了规定)。按照上式:折旧率=[(1-10%)/60]×100%=1.5%。即房屋可按其价值的1.5%计提折旧:100×1.5%=1.5(万元)。到第60年时,已提取折旧为1.5×60=90(万元),房屋还剩10%即10万元的残值。

当投资房产主要用于出租时,最重要的就是评估其投资价值。以下三个公式可以帮助投资者估算投资价值。

(1)租金乘数小于12

租金乘数是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式,即租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入。

【例14.2】　某处房产2001年售价22万元,月租金1　500元,那么它当时的租金乘数是12倍。但是,如果一处房产的租金乘数超过12倍,很可能会带来负现金流。该套房产的售价目前已经上涨至60万元,而月租金却不到2　000元,租金乘数升到25倍,大大超过了合理的范畴。

投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较,也可在不同物业间比较,取其较小者。不过这种方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

(2)8～10年收回投资

投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金乘数适用范围更广,还可以估算资金回收期的长短。其计算公式是:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/[(月租金-按揭月供款)×12]。

若房价上涨,而租金却没有上涨,就会使投资回收年数增加。一般而言,回收年数越短越好,合理的年数在8～10年。仍以上面提到的房产为例,假设2001年首付5万元,每月按揭供款1　000元,1年后交房,当时它的投资回收年数是10.3年。但是到了2005年,由于房价上涨,而租金却没有同步增长,购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款,实际上面临投资无法回收的境地。

(3)15年收益是否物有所值

该方法是参考了某国际专业理财公司对物业进行评估的公式。

如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则该物业物有所值;如果该物业的年收益×15年>房产购买价,则该物业尚具升值空间;如果该物业的年收益×15年<房产购买价,则该物业价值已高估。

仍以上述房产为例,2001年的年租金收益为18　000元,乘以15等于27万元,大于当时的售价22万元,因此是值得投资的。但是目前,以2　000元/月租金计算,合理价值为36万元,远远小于当前60万元的售价,价值已经被过度透支了。

2.销售收益

销售收益是指卖掉房地产的收入减去买房款项、应纳税费及各种成本之后的收益。销售收益的高低取决于许多因素,如促销宣传、房屋所处地段、房屋质量和售房者声誉等。欲提高销售收益,在进行投资时就要严把质量关,看好房地产发展前景。出售旧房则可采用加速折旧法尽快把折旧提足,在房屋需要大笔维修费之前把房卖掉。当然,投资者在买旧房产时也要注意这一问题,不要买下房子就大修,接下最赔钱的一棒。

(三)房地产投资成本测算

房产投资成本包括首期付款、按揭还款(包括本金和利息)、保险费、公证费、契税、二手房交易等费用,还包括首付款和按揭还款的利息损失(即机会成本)。首付款目前最低为两成,一般要求在签订购房合同时付清。银行按揭是指房款不足而向银行贷款的部分,贷款期限最长为30年,还款方式主要有等额本息还款法和等额本金还款法等。保险费根据按揭年限计算,提前还清贷款可以按年限退还。房产每交易一次要缴纳一次契税,二手房交易费用由中介公司收取。

由于按揭还款本金部分已经包含在房屋总价之内,在计算按揭贷款成本时只要计算按揭还款利息即可。具体计算公式是:利润=卖出价-买入合同总价-交易费用-按揭利息支出-利息损失。

1.按揭贷款利息支出。如果投资者的资金有限或有意加大投资规模,必须依靠银行贷款,按月支付按揭利息。从上面计算公式不难看出,减少按揭利息支出就可以降低成本。等额本息还款法是采取递增还本金、递减还利息的方法,即存在“先还利息”的现象;而等额本金还款法每期偿还的本金固定,按实际贷款余额计息。同样一笔银行按揭贷款,采用等额本息还款法的利息支出要大于采用等额本金还款法,但等额本息还款法前期偿还的本金要少于等额本金还款法。所以,对于准备提前还贷的投资人应采用“等额本金还款法”,以减少利息支出。以投资一套70万元的商品房,首付20万元,50万元按揭20年的情况为例,按贷款年利率5.51%计,等额本息还款法的利息总支出为326　142.67元,等额本金还款法的利息总支出为280　600.68元,相差45　541.99元。

2.计算投入资金的利息损失(机会成本)。投入资金包括首付款和按揭还款,主要部分是首付款,一般参照银行利息计算,如果按照一年期定期利率2.25%计算,20万元首付款的年利息损失为3　600元(已扣除20%个人利息所得税)。

3.估算一次性的交易费用,包括契税、印花税、保险费、公证费和中介费等(见表14.2)。

表14.2　购买商品房主要交易成本

续表

目前,我国个人房地产投资主要涉及的税收,可以分为购买房产与出售房产两种形式:

(1)购买房产

①个人购买自用普通住宅,暂减半征收契税,按1.5%征收;高档住宅按3%缴纳。

②按交易合同记载金额的0.05%的税率征收印花税,其中产权印花税5元/户。

(2)出售房产

①单位和个人出售房产,按成交价格征收5%的营业税。自2015年4月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;超过2年转手交易的,销售时免征营业税。

②个人转让房屋财产所得,应按20%税率缴纳个人所得税。

③居民个人拥有的普通标准住宅等,在其转让时免征或暂免征收土地增值税。

④按交易合同记载金额的0.05%的税率征收印花税。