关于房地产开发与经营业纳税评估指标的思考

关于房地产开发与经营业纳税评估指标的思考

第二稽查局　孙毅珉

按照“未经评估、不得检查”的工作制度要求，稽查部门在检查环节开始前积极开展纳税评估，一方面通过约谈积极宣传税法，帮助纳税人自查自纠，为其提供更深层次的服务；一方面通过对纳税人涉税信息的评估，发现涉税疑点，进一步提高稽查的针对性。但目前由于信息数据采集渠道较窄以及评估方法不够完善，局限了纳税评估作用的发挥。为此，建立一种科学的、行之有效的评估方法，成为急需和可能。市局纳税评估处从会计制度与税收政策存在的差异、税务稽查中发现的主要涉税问题以及企业财务数据与房地产信息网站数据对比三个角度，分析、总结出房地产开发与经营业纳税评估指标，拟通过对该指标的推广运用，实现对房地产行业科学、有效的纳税评估。

一、房地产纳税评估指标的运用和实践作用

结合市局纳税评估处与稽查二局专业评估所有关该行业纳税评估指标的联合试点工作，二局在稽查工作中积极应用房地产纳税评估指标体系，在2004年7～8月近两个月时间里，以公寓、写字楼、住宅和别墅为单项，集中选取30户有代表性的房地产企业作为评估对象，利用收集的信息逐户进行了指标测试，并根据测试发现的疑点实施了约谈并进行立案检查，取得良好效果。

（一）应用情况

按照“未经评估、不得检查”的制度规定，我们在对这些房地产企业进行稽查前，首先运用指标对其实施了纳税评估。在这30户企业中，中外合作企业4户，中外合资1户，国有独资公司两户，其他24户为其他有限责任公司；其中对16户下发了《约谈通知书》并进行了约谈，对15户下发了《提供纳税资料通知书》。评估人员将收集的资料和相关数据，逐户代入公式进行测试，对有现金流量表的企业三个指标都要按流程测试，对没有现金流量表的企业则选择符合条件的几项指标进行测试。经过指标测试，暂未发现问题的1户，占总户数的3%；转入检查环节的23户，约谈环节补税的6户，发现问题率96%。约谈补税2950万元，已入库2150万元，入库率73%。出现问题最多的税种是营业税，其次依次是土地增值税、企业所得税和个人所得税。

（二）房地产行业纳税评估指标的作用

通过集中对30户房地产企业运用指标进行测试评估，发现纳税存在问题的29户，有问题率97%，约谈环节补税6户，形成有效稽查案源23户。这一工作结果表明，房地产纳税评估指标能够规范评估约谈工作，有助于房地产企业纳税评估结果的准确性，同时评估结果对稽查人员实施检查起到了有效的引导作用，可以提高稽查的针对性。

1．对评估和检查工作起规范作用。房地产行业纳税评估指标，是从会计制度与税收政策的差异和税务稽查中发现的问题两方面形成的，它依据客观的数据基础（财务报表），依靠完整的逻辑关系，采取科学的计算方法（EXCEL表格），分析审核企业的纳税事项，发现涉税疑点，为评估和检查提供了科学的方法和客观的结果，有效地规范了评估和检查工作的开展。

2．对约谈起指引作用。房地产评估指标体系的“会计报表指标”部分从收入、成本、费用入手，结合房地产行业的纳税环节和纳税义务发生时间的特殊性，通过对收入与纳税及收入与成本、费用的配比关系，对纳税人的纳税情况进行评估，帮助评估人员发现线索。评估人员可根据这些线索制定询问提纲，对纳税人进行约谈，进一步核实、确定存在的问题，使约谈有的放矢，取得实效。

3．提高税务稽查的针对性。评估人员通过将有关财务数据带入房地产评估指标体系设计的公式后，既可根据结果对涉税问题做出大致判断，转至检查环节后，稽查人员可据此对相应会计科目进行重点检查，核实数字，取得有关证据，进一步提高稽查的针对性。

二、存在问题

在运用指标进行评估约谈和稽查过程中，发现主要存在以下几方面问题：

（一）行业评估指标具有普遍性，应灵活应用

房地产行业纳税评估指标是在把握该行业的经营规律和纳税特点的基础上，根据税法的有关规定制定的。它假设一般企业守法且财务核算合乎会计制度要求，那么，评估人员根据纳税人提供的会计报表和审计报告等财务资料，很容易测算出它的纳税情况是否正常或可能存在的问题。但实际中有很多企业记账不规范，例如，有的房地产企业把售房款计入应收或应付科目，如果机械套用指标很难得出正确结论。在遇到个案情况时，应具体情况具体分析，灵活运用评估指标进行测试，才能获得客观结果。

（二）评估指标存在一定局限性，不能有效测试某些税种

由于评估环节不能调取纳税人的账簿凭证等会计资料，评估指标测试所需数据只能建立在对资产负债表、利润表和现金流量表中列示的主营业务收入、与经营活动有关的现金流量、主营业务成本等数据的比较、分析上，对某些需要依据账簿等明细资料才能准确审核的税种，则存在一定的局限性。例如，个人所得税的指标测试公式是：〔（职工工资总额／全年平均职工人数）－1000〕／12×相应个税税率－速算扣除数）×12×全年平均职工人数／全年已代扣代缴个人所得税，比值小于等于1视为正常，大于1可能未足额代扣代缴个人所得税。但一般情况下，按平均职工工资计算出的个人所得税总额一般不会大于实际应代扣代缴的个人所得税。如果企业存在以现金形式发放的午餐、交通、加班、劳保等补助费，或年终对所有者的股息、分红等情况，是否按规定代扣代缴个人所得税，仅凭指标测试不能做出正确判断。

（三）“综合服务管理信息系统”的信息数据需进一步维护更新

纳税评估工作所依赖的内部数据，主要来源于综合服务管理信息系统。在运用指标进行评估和稽查过程中，对纳税人地址、电话、注册资金等税务登记基本情况和申报缴纳地方各税情况的查找和核对，系统信息起到了至关重要的作用。但实际应用中，发现有些纳税人的地址和电话号码已经改变，但由于系统更新不及时，经常找不到企业，降低了工作效率；再有，一般评估期间是对前两年度纳税情况的审核，在登陆信息系统核实纳税人的缴税情况时，常常遇到数据不完整或数据失真等现象（有的税种只有几块钱的入库金额，这对房地产企业来说不太可能）。因此，及时对系统进行更新，保证数据的完整及连续性，逐步培养录入人员的责任感和提高录入准确性，是保证纳税评估工作有效性开展的前提条件。

三、工作建议

针对工作中出现的问题，采取有效措施，寻找解决途径，是进一步做好工作的前提和归宿。结合稽查实践中的具体问题，提出以下建议：

（一）完善评估指标体系，使指标测试结果更科学有效

根据行业的经营规律、会计核算以及相关税政特点，设计纳税评估指标，并形成科学的分析方法，是有效开展纳税评估工作的关键。在对房地产企业的评估过程中，通过对具体案件的指标测试，我们认为房地产纳税评估指标具有科学性和有效性，如果企业在纳税上存在问题，并且其提供的财务数据真实可靠，那么将这些数据代入指标公式即可发现存在的问题，特别是对流转税的测试更为准确有效。但同时也存在一定问题，如对查账征收的企业所得税的测试，目前的指标还不够有效，需根据企业所得税计税依据的确定及成本、费用的扣除项目和扣除标准等规定，建立符合该税种特点的测算指标，并通过实践逐步加以完善和深化。因此，评估人员应通过对指标的具体应用，及时总结成功经验，积极探索符合房地产行业特点的纳税评估指标体系规律，并抛“砖”引玉，力求通过房地产行业纳税评估指标的实践带动其他行业评估指标体系的形成和建立。

（二）进一步拓宽信息采集渠道，提高纳税评估工作质量

纳税评估工作的有效开展依赖于大量、真实的涉税资料和信息，数据的完整和准确直接影响评估的质量。目前评估工作除依据纳税人提供的财务报表和审计报告等财务资料外，其他信息主要有内网（北京市地方税务局综合服务管理信息系统、www．tax861．gov．cn）和政府房地产信息管理网（www．efdc．com）及Internet的相关咨信，信息采集渠道相对狭窄，数据资料的真实性也有待考察，这种现状不能满足纳税评估工作的需要。因此，为进一步丰富、优化纳税评估信息来源，建议加强与政府其他职能部门和社会相关行业管理部门的沟通联系，拓宽信息共享和采集渠道。同时，完善内部的纳税评估信息系统，与征管申报等系统相衔接，从纳税评估的需求角度对申报内容进行优化，加大申报的信息量，在纳税申报的同时一并获取评估所需数据，既可以节省评估成本、提高工作效率，又能减轻纳税人的负担，为其提供更好的服务，以完整、准确、有效数据支持纳税评估工作的开展，全面提高稽查工作的质量。

（三）充分利用计算机系统完成评估对象的确定和纳税评估工作

目前的评估工作采用“人机结合”的方式进行，尤其在确定评估对象环节，人的主观经验起了很大的作用。为进一步规范评估工作，消除人为因素的干扰，使评估结果更具客观、公正性，评估对象的确定及指标的测试和审核工作应逐步由计算机系统完成，即设计具有操作性的评估标准程序，录入纳税人的相关涉税数据后，由计算机判断是否列入案源，数据的审核、分析也通过该程序与有关信息系统对接后实现，以减少大量录入性工作，避免录入中的人为出错，把人力集中在对结果的分析和评定上，有效提升纳税评估工作的质量和效率。

（四）畅通反馈渠道，充分利用评估结果为征管和稽查服务

目前，稽查局纳税评估工作的主要任务之一是为稽查提供案源，为检查指出方向。而通过对纳税人的评估发现的征管问题，由于没有必要的渠道和衔接方法，未能及时反馈到有关部门，限制了纳税评估作用的发挥。京地税［2004］339号文件指出，纳税评估工作的其中一个重要目标就是要完善征管、提高税源监控能力。因此，建议在纳税评估与征管和稽查之间建立有效沟通渠道，通过一定程序和方式，把评估中发现的大系统问题、征管漏洞及纳税人的生产经营信息及时反馈给有关部门，促进系统的不断更新，完善征收管理手段，提高税源监控能力。不仅如此，还应建立与稽查的联系制度，在利用评估提供的信息为稽查服务同时，以稽查结果验证评估指标和结论的准确、有效性，通过这种良性互动反馈模式的建立，进一步发挥和实现纳税评估“完善征管、提高稽查针对性”的作用。