如何对土地增值税增值额进行筹划

9．如何对土地增值税增值额进行筹划？

答：控制土地增值税税负的关键是控制增值额，增值额为销售收入减去扣除项目金额。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定扣除项目金额包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、按前两项10%计算的房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及财政部规定的加计20%扣除数，前两项合并称为“建造成本”。所以计算增值额、增值率的公式为：

增值额＝销售收入－扣除项目金额＝销售收入－（建造成本＋10%建造成本＋20%建造成本＋营业税及附加）

土地增值税的增值率＝（销售收入－扣除项目金额）÷扣除项目金额

上述扣除都是以建造成本为基数，所以可表示为：

土地增值税的增值率＝营业收入－（建造成本＋10%建造成本＋20%建造成本＋税金）÷建造成本＋10%建造成本＋20%建造成本＋税金

从公式看出，如果加大建造成本，就会加大扣除项目金额，从而使增值率的变动呈现“乘数效应”。

怎样纳税筹划，才能加大扣除项目呢？

（1）适度加大建造成本法

房地产企业为了提高产品的竞争能力，在市场接受的范围内，适当加大公共配套设施的投入，如改善住房周边环境，提高装修档次等。企业加大了建造成本就等于这样加大可扣除项目金额，使增值率降低。

（2）费用移位法

房地产企业的会计制度对“管理费用”、“营业费用”、“财务费用”（以下称三项费用）和工程项目的“开发间接费”并无严格的界定。在实际业务中，开发项目的行政管理、技术支持、后勤保证等也无法与总部截然分开，有些费用的列支介于三项费用与开发间接费之间。税法对三项费用的税前扣除标准笼统规定为10%，这就为纳税筹划提供了空间。

例如，可以把划归开发项目的人员尽量划入开发项目编制，把本应由三项费用开支的费用，计入开发间接费，加大建造总成本，提高扣除项目金额，使增值率降低。

（3）利息扣除法

开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。因此，可将借款费用直接计入开发项目的“开发间接费”中，加大扣除项目金额，降低增值额和增值率，达到不交或少交土地增值税的目的。