影响房地产价格的因素有哪些？

第二节　房地产投资

一、影响房地产价格的因素

（一）影响房地产价格的宏观因素

1．政治因素

如果房地产所在地区域的政局动荡不安，则房地产市场必然不景气。如1960年，香港发生暴动，房地产价格大跌。

2．政策因素

政策制定科学合理，房地产市场就会正常、健康发展；反之，政策不完善，存在弊端，则可能导致房地产市场不稳定，价格暴涨暴跌。在众多政策因素中，土地政策、不动产税收政策、金融政策、建筑法规、合同法等对房地产市场影响最大。

3．社会因素

主要包括人口密度、风俗习惯、社会体制等。人口密度越高，对房地产需求越多，房地产价格就越高；反之，房地产价格就越低。风俗文化对住房要求低的地区，房地产价格就较低。社会体制对房地产也很有影响，我国长期实行按计划分配，使房地产市场至今很不成熟，市场程度还很低。

4．经济因素

房地产业是国民经济的支柱产业，如果一国经济较为景气，房地产业会发展较快，反之则较为缓慢。

如果一国通货膨胀，房地产价格往往会上涨；反之，通货紧缩，则房地产价格下跌。

利率与房地产价格成反比变化，利率上升，投资房地产成本就较高，投资热情降低，房地产价格就会降低成本；反之，房地产价格上涨。

当股票、债券、黄金、外汇等投资工具收益率增加，则吸引大量资金投入，相应房地产投入资金则会减少，市场疲软；反之，房地产市场兴旺。

当出现外贸顺差、外资流入，房地产市场会兴旺；反之，外资流出，房地产市场疲软。

地价和建筑成本上扬，则房地产价格随之上扬。

（二）影响房地产价格的因素

对于绝大多数的房地产投资者来说，最为关心的是房地产的价格。只有了解了价格动向，才能更好地把握商机，而影响房产价格的因素有哪些呢？

1．房屋的结构

一般框架结构比砖混结构贵，这主要是由于使用了不同的建筑材料、施工机械和施工方法。

2．房屋的建筑标准

根据室内外装修水平，室内设施的多少，水、气、暖、卫设备装置的标准等，房屋划分高、中、低档，产生不同的造价。

3．房屋层数及层高

不同的层高，需用的施工技术、机械化程序、用工用料等不同，因此，高层、多层和低层的造价不同。

4．房屋的房间向及层次

同一类或同一幢房屋，不同的朝向和不同层次的单元，直接影响人们的需求程度，形成销售差价。

5．房屋的地理位置

房屋的地理位置不同，如在城内或城外，交通方便或不便，在繁华地区或偏僻地区、还是风景区，使用价值不同，价格也有很大差别。

6．房屋的质量

房屋的质量，直接关系到房屋的寿命。看房屋质量的好坏，可从不同的角度去看，比如钢筋、水泥的质量、含量，楼板质量，墙体质量等，一般来说，级别高的设计单位和施工单位对这些基础性的东西较有保障。

7．房屋的销售政策

根据不同时期的政治、经济状况，不同居民阶层的收入状况，以及不同的管理方式来确定不同的房屋出售价格。如对外商出售时要高一些，对国内个人出售时，则给予一定的优惠价格。

8．供求关系

供大于求时，房产价格会下跌；反之，则会上涨。

很多人选择房地产进行投资，但是对房地产资本价值的判断是个很复杂的问题，很多因素都会影响判断的准确性，从而产生资本价值的风险，即预期资本价值与实际资本价值之间的差异。

9．其他因素

造成资本价值判断不准确的最根本的原因有两条：一是房地产市场固有的不完全性造成判断时缺乏对市场的了解；二是房地产交易具有不可比性，缺乏用来参考的邻近的或类似的交易案例的资料，尤其对非专业人士来讲问题更突出。除此之外，还有几个方面的因素也会影响房地产资本价值判断的准确性：

（1）估价误差。不同的估价师对同宗物业的估价结果可能存在5%幅度的误差。据国外的一些研究机构的调查，在操作事务中，这种误差甚至超过了5%的幅度。这一判断差异不仅影响了物业的收益水平，甚至决定了物业投资预期收益目标的判断。此外，房地产交易并不频繁，而且每笔交易的过程都很漫长，对资本判断的误差很难马上得到市场的检验，这也导致了物业资本价值的不确定性。

（2）市场影响。对资本价值的判断通常是对物业公开市场价值的估计，但公开市场实际上是个理论概念，在实际交易过程中，很难满足公开市场定义中的各种架式前提。

（3）政府法律和财政政策方面的影响。政府法律和财政政策的影响，有时是可以预期的，但并不表示就没有风险存在。因为即使是政策自身也会随着国际市场、国内市场的实际情况进行相应地调整。

（4）宏观经济形势。宏观经济形势的变化对需求市场有很大影响。这种影响可能是新的发展趋势对某一地段、某一类型物业有很大影响，如WTO对京城租赁市场及相应地段的商品房市场影响巨大。当然，也可能是经济衰退导致市场的萎缩或是局部市场的萎缩。

（5）功能过时。功能对物业的影响很难判断。比如说智能化、大厅小卧甚至更超前的户型设计、以人为本等都是现在很时髦的话题，但是在较好地段即使是20世纪七八十年代设计的“压抑了人性”的老旧二手房，市场认同度一样很高。

（6）通货因素。通货膨胀、紧缩都会影响对收益的判断，物业收益预期的变化直接会影响房地产资本价值的判断。

（7）法律风险。法律风险最大的可能性是出在产权、合法等问题上。在很多情况下，物业的合法性并不是检验“五证”那么简单的事情。

（8）工程质量。

（9）后期的维护管理。有些物业特别是写字楼、商住公寓设备配置很好，但由于后期管理不力，维修资金不足，一般在5～10年后便会出现不同程度的贬值。

二、投资房产的基本注意事项

（一）投资自用房产的注意事项

据权威部门数据统计，北京市城镇居民有五成以上的家庭购买了住房，有近四成的家庭为租房户，有一成左右的家庭自建了住房。数据同时表明，住房制度改革使北京个人购房渐成主流。

在购买各种住房的家庭中，购买原公有住房的家庭占八成七，商品房、经济适用房也逐步被人们所接受。所购原公有住房、经济适用房和商品房费用依次在10万元、20万元和50万元以下的家庭占九成以上。

以北京为例，从地区分布看，随着北京市城市总体规划的付诸实施，各城区都加快了住宅建设的步伐。人们选择住房的观念也在逐渐改变，不再以“空间距离”为标准，人们开始注重周边的商业氛围、良好的人文环境和购房的承受能力等因素。因此，朝阳区、海淀区优越的地理位置成为居民住宅的首选。数据显示，有四成以上的购房家庭分布在朝阳区和海淀区。北京市统计局有关专家表示，多年来，由于国家原有住房分配制度的影响，工作单位在给职工分配住房时，一般根据职务、工龄、学历等因素综合考虑，因而与职业、职务、年龄及学历有密切关系。普查数据显示，户主职业为国家机关、党群组织、企事业单位负责人的购房比例占到六成以上，比例居各类职业之首。

资料同时表明，个人购房渐成主流，家庭户型房产投资者日渐增多，成为又一支房产投资者的主流。

（1）购房前先了解一下房屋设计、施工、规划等专业知识。

（2）把经济、实用、方便、配套设施等多种条件按自己的需求程度进行排队，通盘考虑。

（3）进行房屋现场勘察调查，如果没有条件，也应察看样品、模型或图纸。

（4）对经销单位提出的价格和让价条件不要急于决定，要货比三家。如果不是急用，要观察房屋价格的变化，在价位较低的时候再购入。

（5）除了了解房屋的内部构造和布局，还要了解周围环境，不仅要看现状，更要看房屋周围今后有无发展前途。

（6）对房屋的物业管理公司也要作调查，好的物业管理公司，将会使你解除许多购房的后顾之忧。

（二）投资用于保值增值的房产的注意事项

（1）要分析房地产价格走势，掌握影响价格的因素，选择价格低于或接近于其价值的房产，这种房产才会有价格上升的空间。

（2）房地产投入资金较多，增值的效果往往需要较长时期才能体现，因而不能操之过急，要有中长期投资的心理准备和经济上的准备。

（3）为保证投资人的实际投资收益，不仅要考虑一次性购入房屋的费用，还要考虑到购入后经常性的维修、养护的费用支出。

（4）充分考虑各种可能出现的风险，并做好应付风险的准备，比如地点选择不佳，不易出手，投资额过大，无人接手，产权不清，买卖程序复杂，购入后维修、养护费用过高等。

（三）投资房产的基本注意事项

随着财富的不断积累，现在已经有越来越多的人在房地产上进行投资，他们买房并不是为了自己居住，而是用于自有资金的保值、升值，收取租金回报或者是等房屋升值后再酌情卖掉，赚取升值利润。

（1）买房用于出租，实际就是业主经营自己的房产。出于此种目的的购房人在购房时首要考虑的因素应当是区位。必须考虑在人气较旺的城区内选，而在某个小区之中，还要尽可能选择出入方便、外观和内质较好、周边人流较大的地区。因为同样的区域，相差百米的房屋可能其价值就相去甚远。另外，用于出租的房屋宜选择在外来人员较为集中的公司聚集区域、院校区和商业密集区，这些区域由于具有较大的租住房需求市场，一般情况下都应该能租出一个好价钱。

（2）选择用于投资的房屋。事先还有一点要明确的是，到底是购买普通住宅，还是购买公寓、别墅等高级住宅，或者是购买商业办公楼和商铺。

（3）个人购置物业，其中很重要的一个因素即是时机的把握。购买房屋一般分为购买现房和购买期房。买现房价格高，如果在繁华区段当做商业或办公商务用房，购置后出租经营，适于购买此类的房屋。购买期房，相对价格较低，当市场没出现大的波动时，房屋一般在短期内都可升值，如果转手出售，会有较好收益。一般来说，当一个地区的经济出现繁荣和快速增长时，投资商业用房甚至公寓都会有较好的回报，但作为购房人，这种投资行为只有早于经济繁荣期到来之前付诸实施，投资才可得到最佳的回报利润，而如果错过了时机，赶在繁荣期已至，并且房价已攀升至最高位置时购房，按股市里的行话讲，你会被“套牢”。商品房买卖是各类商品买卖中投入资金量最大，各种因素制约性最强的交易活动，在交易过程中不但要详知各种程序和操作方法，而且要懂得讲求策略，以最经济的投资获取最富价值的商品。只有达到此种境界，花费心血挣到的钱财才不会付诸东流，相反会得到超值的回报。

三、如何选择房产投资的区域

（一）住宅区应重视的区域因素

地势高低，房屋的朝向，学校、公园、医院等配置状况，交通设施状况，商业服务状况，水、电、气供应状况，噪音、空气污染等公害发生的程度，当地居民的职业、教育水平、社会阶层等状况，街道的宽度、组成等状况，土地的利用潜力及管理程度。

（二）商业应重视的区域因素

所占面积的大小及顾客的质、量，顾客的交通手段及交通状况，繁荣的程度，营业类别及竞争状况，其他经营者的创造力与资信状况，土地的利用潜力及管理状况。

（三）工业区应重视的区域因素

与产品市场及原料采购市场的位置关系。道路、港口、铁路等运输设施的建设状况，能源供应状况，劳动力市场的供应状况，与相关产业的位置关系，排水、排气、排渣状况，水质污浊、空气污染等公害发生的危险性，防火状况，行政上的管理状况，土地的利用潜力及管理状况。

四、如何估价房地产

（一）普通房产的估计

对于房产投资者来说，对房产的估价应该是一项最基本的技能，也是迈向成功的重要保障。究竟如何对房产进行准确的估价呢？

1．市场比较法

市场比较法是最常见、最广泛被采用的一种方法，是将被估价房地产与近期内已经发生了交易的类似房地产比较，得出最可能实现的合理价格的一种方法。

2．成本法

成本法是一种以建造房地产所耗费的各种费用为主要依据，再加上利润和应纳税金来确定房地产的估价方法。这种方法又叫原价法、合同法。

3．收益还原法

收益还原法也称投资法、收入资本化法、纯收益还原法。由于房地产具有永久性，其耐用时间相当长，不仅现在能取得一定的纯收益，而且将来也能源源不断地继续取得这个纯收益。因此说，这是一种以收益价值作为该房地产的实质价值的估价方法。

4．剩余法

剩余法多用于土地评估。指某一评估地块上全部建筑物的销售价格减去建造总费用及正常利润、利息、税收等，求得该地块价格的一种土地评估法。计算公式为：

地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－发展商利润－税收

5．长期趋势预测法

这是预测科学的基本理论和方法运用于房地产价格评估的一种新的估价方法。长期趋势观察，房地产的价格变动形成一定规律，因此人们可以根据历史资料，按照时间顺序排列形成时间数列，从而反映出这一房地产价格的变化过程、方向和趋势，进行类推或延伸，估出这一房地产的价格。

（二）售后房的估价

除上面所介绍的之外，售后房在房产市场中也占有不可小看的地位。如何对售后房进行估价呢？

公有住房指的是多个不同时期、不同单位建造的房屋，时间跨度较大，早的建于20世纪六七十年代，已属陈旧房屋，剩余使用年限不多。晚的建于1997年或1998年取消实物分配之前，属于新房。由于房改房被拆除后，并没有法律、法规保证原产权人对土地继续享有使用权，同时房价中包含了土地价值的因素但并不意味着职工购买住房，也同时购买了70年或50年的土地使用权。因此，对使用年限所剩无几的陈旧房屋，买房实际上等于买了几年的使用权，这时购房与租房的实际效用几乎一样。只要没有通货膨胀，这类房屋几乎没有增值、保值的可能，而只会随着时间的推移逐步贬值。因此，评估陈旧已购公房，应采用收益还原法，其市场价格应等于长期租赁的租金折现之和。

对于投入使用时间不长的房屋，大多用于自住，即使出租，目前也没有稳定、合理的租金收入。同时，由于土地成本及房屋成本不易确定，使得收益还原法和成本法均不宜采用，只有市场比较法切合实际，具有一定的实用性。比如同地区类似商品房再转让实例可以作为可比实例。但是应该注意的是：商品房与售后公房的税费负担标准及项目有差异，必须加以修正。

对投入使用时间居中的房屋，应注意收益还原法与市场比较法这两种方法的衔接，但侧重于市场比较法。因为预测租金水平会随租赁时间的延长而降低精确度。相对而言，市场比较法更能反映当事人的现实市场经济行为，因而更能为人们接受。

还要注意两个原则：一是房屋功用、权利、总价值一致的原则，即两个不同的房屋，只要功能、权利相同，总价值也应一致，这决定了税费修正的必要性；二是租售协调一致的原则，即完备的房地产市场中租金与售价之间应协调，这一原则决定了陈旧售后公房的售价应与长期租赁情况下的租金折现之和等同。只有把握这些原则，才能较正确地评估售后公房的市场价格。

五、有关于独立公寓投资

今后几年内，随着加入WTO，对外经济的发展，高档公寓需求量会稳定上升，公寓回报率也会提高。加之近期来股市的不稳定，这些因素都让人们把投资的目光投向房地产，特别是拥有内销外租权的“独立公寓”备受青睐。

独立公寓属于舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。目前，国内的独立公寓以独栋的公寓楼为主不会超过200户，楼房的建筑风格与建筑成本较高，生活娱乐比较便利，功能性较强，物业管理比较集中，具有酒店的感觉，私密性与专属感很强。

因独立公寓的稀缺性（据调查全北京市目前不超过10个项目），致使其在价格上具有最大的优势。一般来说，外籍人员群体的构成包括驻华使馆人员、外商和高级管理人员等，由于在华工作几年就要轮换一批人，所以他们通常不会买房，再加上补贴高，因此他们往往会带着家属租住品质高、租金不菲的高档公寓；同时，一些外企高级管理人员渴求生活在高品质氛围中，对这种独立公寓的整体环境也表现出很强的兴趣。投资型业主青睐独立公寓，正是为其较高的租金价格与出租经营回报率所吸引。而内销房不能租给外国人，即使品质再好，租金价位也高不到哪儿去，租金收益自然会低一些。也就是说，投资可以“外租”的独立公寓，是用内销房的低房价买入，以外销房的高租金出租。

由于外国人及外企高级管理人员既能够负担较高的租金，又希望入住高品质的独立公寓，除上面所讲的优点以外，一梯两户的居住环境，更为居住与出行创造了优越的条件；他们的进入将提升物业的整体租金水平，必将增加投资这里的投资回报率。就拿地处北京望京地区的“嘉悦精英公寓”二室二厅二卫（84平方米）为例，按照内销房标准，均价每平方米5500元、8成20年按揭贷款计算，首付款9万元、银行月供款为2400元，而同档次公寓的租金大约在每月每平方米5000元～6000元。按投资回报率算，投资者一般能够提前四五年收回全部成本。

尽管内销外租独立公寓提供的是高品质的“涉外服务”，但物业管理费仍按内销标准收取。一般外销物业管理费约在每月每平方米5元～8元，内销房物业管理费则为每月每平方米3元～4元。

从以上几方面来看，对于家庭小户投资者来说，独立公寓的投资是一个比较新的方向。

六、做房产投资赢家——房产投资的成功要诀和基本原则

（一）房产投资的成功要诀

对于大多数家庭投资者来说，平时对房产方面的关注可能极其有限，了解甚少。另外，与专门房地产相比，家庭理财投资地产与大型房地产的开发在各方面也有着不少的区别。对于家庭投资者来说，如何才能成功地把握各种信息，在最少的投资下，获得最大的收益呢？归纳下来，有下面几点成功的要诀：

（1）对于大多数家庭房产投资者来说，也许会缺乏建筑的专门知识，投资房地产对选择建筑业者是很重要的，最理想的是投资者能与建筑业者密切配合，共同创造成功的投资方法。

（2）投资者要注意媒体部分夸大不实的广告。例如，在报刊、电视、广播或利用名人猛打广告，易使投资者产生错觉而盲目抢购，或者将过高的宣传费用转嫁到房地产价格上。

（3）要注意产权是否清楚，尤其是特定区域的土地能否盖房子，应事先调查研究，以免买了土地后却不能建筑，或房屋没有土地所有权，留下诸多“后遗症”。

（4）应懂得收集、判断、精确分析各种情报。如果是业主主动提供的“内部消息”，要注意是否有偏颇，是否属于同为恶性竞争，以免误信消息而判断错误。

（5）投资不动产需要几年甚至十几年时间才能看到成果，所以，您将资金投入房地产时，应事先作好心理准备，以免因为地产价格长期低下而拖垮您的财务。

（6）房子自己使用，要留意周围的环境。购屋用来投资，更不应忽略现场察看的工作。有些人往往抱着“肯花大钱，舍不得花小钱”的心理，出大笔资金购买房地产，却吝惜花钱去现场调查，这绝非“投资家”的作风。

（7）对想买公寓大楼出租以赚取投资利润的人而言，最好能略具阅读建筑工程、设计图的知识。因为，一般钢筋混凝土的大厦，不是专家很难由外观判断建筑工程的优劣，而建筑物结构体及施工精度与耐用年数息息相关，绝不容忽视。

（8）投资房地产是否成功，还应仔细分析价格、利息等成本因素。例如，投资套房、公寓、办公大楼或纯粹土地，所考虑的风险因素是不同的。

（9）投资房地产后，要注意后续的维修管理费用。例如，房租收取是否方便，建筑物的日常清扫或外观维持及几年后修缮和整建问题。

（10）俗话说，有同行，没同利。投资房地产，到底是着重“净利得”或是“收入所得”，靠投资人自己判断。但是，有不少人盲目认为“不动产一定会看涨”，而在地价极高时投入，投资后即发生被“套牢”的情形。

（二）房产投资的基本原则

投资房地产虽然也有风险，但只要经过周密调研、科学分析，风险还是能降到最低限度的。一般投资房地产要注意以下几点投资原则：

（1）购买有实力的开发商开发的大型住宅小区的首期或二期商品房。一些开发商开发大型住宅时，一般采用滚动式发展的策略，在首期推出的楼盘往往比后期的售价低许多。因为开发商必须在首期吸引消费者的注意力，吸引大量的买家来带旺人气，以便在以后的开发过程中能顺利地销售。

（2）购买城郊接合部位的商品房。因这一地区的商品房是较后期开发，往往规划建设得比较好，其环境质量也比市区的楼盘好，随着城市规模的迅速发展，城乡接合部很快便能融入市区，其配套设施、市政、交通等也会相应跟上，房价到时自然也升上去了。

（3）不要怕投资过热的地段。过热地段，由于投资者众多，房价较高，许多投资者因此望而却步，不敢投“注”。然而，不动产的特性决定了房地产“宁要贵不要贱”的地段效应，温州人好买“涨”不买“落”，地理位置好的，虽然投资大，但回报率也高，房产也比较容易变现。

（4）购买城市发展地段的楼盘。这些地段地产增值潜力巨大，虽然投资期限长些，但作为长线投资是较明智的选择。

（5）掌握最佳时机。投资房地产只有适时进出，才能赚取厚利。比如在20世纪90年代初，深圳、海南等地出现了房地产热，这与我们国家的政策因素很有关系，不少人由于把握住了时机，很快成为了百万富翁。

（6）选择最佳地段。投资房地产最重要的是慎选地段，即位置第一，国外房地产界流传着一句名言：“不怕好的地段买到坏房子，就怕不好的地段买到好房子。”

一般而言，下列地区的获利潜力较大：

①供不应求的地段：出租、出卖都较容易，也较可能涨价。

②人口快速增长的地区：尤其是新兴市区，人口不断流入，房地产的需求量大，增值自然也较大。

③流通率高的地区：流通率高，容易脱手，获利机会大。

④公共建设邻近地区：各大火车站附近地区已经成为投资的热点，高速公路沿线，也是被大家看好的投资热门地区。

（7）建筑质量。它是实现价值的保证。建筑质量不仅指建筑物的结实程度和安全程度，而且还包括建筑物的审美价值、建筑物的周围环境和建筑物的适用性。建筑质量的好坏，决定了用户是否乐于租用或购买，它已成为房地产投资商进行开发的基本准则。

另外，投资房地产还要学会如何权衡风险与收益，对于手头资金较少的投资者，一定要更新观念，选择短、平、快的投资方法，特别要注意所购房屋的增值潜力、地段位置、发展前景、房屋质量等，以便能及时套现再投资，通过滚动经营不断发展实力，做个房地产投资的赢家。