权益型房地产基金盈利模式的选择

6．2．2　权益型房地产基金盈利模式的选择

1．权益型房地产基金的选择：收购现存房地产

权益型房地产投资基金的收入，一般来源于其所持有的房地产租金收入。这是房地产投资基金能够产生稳定收入现金流的原因。因为租金收入通常有长期租赁合同作保证，所以在短期内，房地产投资基金的现金流不受股票市场波动的影响。如果当前的抵押贷款是固定利率的契约，那么抵押型房地产投资基金所持有的抵押贷款的偿还额也应该是固定的。在这样的情形下，不管股票市场如何波动，抵押型房地产投资基金的预期收入也将相当稳定。由于房地产投资基金将分配其大部分的应纳税收入，这种高比例的红利分配加上稳定的收入现金流，对处于动荡市场中的投资者而言将是一个重要的稳定力量，正是基于这个原因，证券市场存在着对房地产投资基金股票的需求。

房地产投资基金收购房地产有两种方式，一种方式是收购正在租赁经营的房地产，另一种方式是购买在建房地产。在项目建设期间，房地产投资基金可以参与，也可以不参与。房地产投资基金可以在项目开工前就签订协议购买将要建成的物业，以开工前的估算价值为基础定价，或者在项目竣工后投资。在前一种情况下，预购协议通常在项目开工前签署，签署后马上开工建设。不管何时签署购买协议，购楼款通常在项目竣工后才会支付，因此开发商不可能用购楼款投入项目建设。但是项目开工之前的购买承诺，可以帮助开发商获得开发建设的贷款。在开发过程中，房地产投资基金通常是被动的投资者，不承担开发风险。在项目竣工后，房地产投资基金希望以最低的收购价格，获得尽可能大的基金回报，开发商经常担保第一年或前几年的经营回报。项目竣工后投资的回报通常低于参与开发过程的投资者的投资回报水平，原因是参与开发过程的投资者承担了更多的风险，即承担了施工过程中的不确定性。在美国，虽然房地产投资基金等权益投资者在项目开工前就预购的情况越来越少（由于税法调整的原因），开发商寻找预先卖出的热情依然不减。因为预售使开发商避免了或者大大降低了项目的市场风险，即项目开发期内项目预估价值变化的风险。

2．权益型房地产基金的选择：合资开发房地产

合资开发的权益型房地产投资信托。房地产投资基金可以通过合资参与房地产开发，分享开发利润，能够为股东创造更高的投资回报率。但是高回报是以建设期和招租期的高风险为代价的。一般来说，其风险要大于改建或收购。但这些风险可以减轻的，例如，与具有良好信用的承租人签订长期租赁租约的建成即用型的房地产开发，其风险要比那些投机性开发的风险低得多。这两种情况都必须进行详细彻底的市场分析。合资开发房地产提供了一个获取开发利润和显著增加营业收入的机会，但是这些回报却被一系列的风险抵消了，因为总是存在建设延期、费用超支和出租问题等风险。

从美国的房地产投资基金的历史来看，这类房地产投资信托的主要发起人是房地产开发商，基金向公众筹集的资金被用于由开发商和基金组成的合资企业的经营业务，基金的投资通常是根据工程进度分阶段投入，基金可以将多余的资金投资于其他临时性项目。基金作为合伙人在分享现金流时享有优先权，盈余的现金流按约定的方式在基金与开发商之间进行分配。项目完工时，用于合资的投资通常被再融资。这样基金就可以在收回大部分初始投资的同时，仍保留自己的所有者权益，直至项目被售出为止。从开发商的角度来看，利用基金合资开发，能够为房地产开发提供成本较低的资金来源。此外，通过合资开发方式，开发商能够获得比银行贷款更多的融资。当收购房地产的市场机会较少时，房地产投资信托可能把注意力转向房地产开发领域。有些房地产投资信托具有较长的和突出的房地产开发历史，并且还在充分利用自己建房经验的优势。有些房地产投资信托自己不具有建房经验，被迫通过收购经营公司或通过雇佣专家来获得这种经验。另外一种选择是，与一家有丰富开发经验开发商发展战略联盟关系，并在基金的建筑项目上与之进行合作。