契约型房地产基金

4．1．2　契约型房地产基金

契约型房地产投资基金又被称作信托型基金，是指以信托法为基础，根据当事人各方订立的信托契约，由基金发起人发起，公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金。基金发起人向投资者发行基金单位筹集资金。信托契约是契约型基金设立与操作的首要条件和必备文件。依照信托契约，基金管理公司有房地产投资基金资产运用的操作权，保管人有房地产投资基金资产的保管权，投资者有获取房地产投资基金投资利润的收益权以及清盘时支付本金的权利。契约型基金的最大特点是基金本身不是一个有法人地位的公司。这里需要明确指出的是，房地产投资信托不是信托型基金，房地产投资信托是以内部顾问管理为主的公司型房地产投资基金。契约型房地产投资基金三方当事人分别为：基金受益人、基金管理人和基金托管人。

1．房地产投资基金受益人

基金受益人是指持有基金单位的投资人，受益人就是基金资产的最终拥有人，承受基金资产的一切权益。根据惯例，基金单位持有人在基金内的权益均由基金信托人作为代表，以后者的名义保管或控制所有基金财产。不过，虽然投资者的资金由信托人代管、管理人单位投资，但一切风险均由投资者自行承担。

基金投资者的权利是通过在单位持有人大会上的表决权来行使的。基金单位持有人大会是基金的最高权力机构，一般每年举行一次，持有人会议可由管理人主持召开。应持有1／3以上已发行基金单位的受益人的要求而召开。实际出席持有人大会受益人所持有总票数的2／3或以上的赞成才能通过有关的决议，否则无效，除非基金协议另有规定。持有人大会的决议对所有受益人有效，不论其自己或授权代表是否出席持有人大会。持有人大会有权对下列各项事宜进行讨论和做出决议：

■基金投资计划、收益分派、基金章程的修改以及是否延长或缩短基金经营期限等。

■撤换管理人和保管人或终止本基金，以上行为均需监管机关批准。

2．房地产投资基金管理人

基金管理人又称基金管理公司，是适应房地产投资基金的操作而产生的基金经营机构。根据组建房地产投资基金的信托契约，基金管理公司是新基金的设计者，是新基金的委托公司，对房地产投资基金的信托资产有直接的信托责任。其主要职责是：

■负责房地产投资基金成立的报批、筹建、实施一切业务等事宜。

■设计房地产投资基金品种，与信托人签订“信托契约”，严格按照信托契约的条款进行基金的正常操作与管理。

■自行完成或委托承销公司和其他中介机构受理房地产投资基金受益凭证发行、转让和赎回等发行事宜，并定期公布房地产投资基金的净资产和交易价格。

■制定房地产投资基金的营业计划书确定相应的运营方针和投资策略，加强投资对象的可行性分析，组织具有金融管理投资经营的专业人才和投资顾问，尽可能地获取房地产投资基金资产的安全与增值。

■运作房地产投资基金的全套机制，并与保管人做好技术上的衔接。

■定期编制并向投资者公布有关房地产投资基金的财务报告和业绩报告。

■管理人不保证通过其经营管理及投资活动而令房地产投资基金取得增值，但应该担保以认真和负责的态度进行管理，并将获得的增值收益合理的分配给投资者。

■接受信托人、基金主管机构的监督和核查等。

3．房地产投资基金保管人

保管人即信托人是受益人权益的代表，是房地产投资基金资产的名义持有人或管理人。各国有关基金的法律均规定，为了保障广大投资者的利益，防止信托财产被挪为私用，任何单位信托基金都必须委托基金保管公司，基金的组成与运作要实行经营与保管分开的原则。根据这一原则，基金管理公司只负责房地产投资基金的日常管理和操作，对投资者提供房地产买卖和经营管理等基金管理服务。保管人一般由银行或信托公司等金融机构担任。保管人作为房地产投资基金资产的名义持有人，为基金资产设立独立的账户，投资人的出资存放在保管人的独立账户内，由基金保管公司依据基金管理公司的指示保管和处分基金的资产。基金管理公司和基金保管公司因经营不善而倒闭，其债权方都不能动用基金资产。基金保管公司是基金信托契约的受托人，保管公司根据基金管理公司的指示保管信托财产，审查信托资产的投资组合事务，并对基金管理公司的投资计划的实施进行监督。但是，由于保管人的主观原因未能接受基金管理人的正确指令致使基金资产遭受的损失时，一切后果均由保管人负责。基金保管公司如认为基金管理公司的指令违反投资计划和有关法律，可不执行基金管理公司的指令，并向监管机关呈报理由。

保管人除了负责管好房地产投资基金资产，监督管理公司按照信托契约形式来，在基金整个运作中担负如下具体的行政工作：

■会同基金管理人处理投资人认购基金单位的申请，并对认购者签发单位持有证书，同时代为新的单位持有人和股东登记注册。

■会同基金管理人处理单位持有人赎回基金的申请，因为其撤销注册，确保赎回款项迅速支付给推出基金的单位持有人。

■配合基金管理公司进行基金的分红派息工作。

■基金管理公司发布的基金年度报告是否符合信托契约和公开说明书中的有关规定，并将合乎规定的基金年报公布或分发给单位持有人。

■信托对房地产投资基金的资产净值进行独立核算，公布基金单位的卖出价和买入价，同时确保基金的会计及账目符合审计标准。

■保管人必须采取切实有效的措施进行监督，特别是对投资和信贷的限制实行更为严格的监督。但对受托人管理基金资产的经营好坏及盈亏不负任何责任。

契约型投资基金主要分布在日本、英国和我国香港。我国的证券投资基金目前全部属于契约型投资基金。由于我国有关房地产投资基金的法律法规不健全，契约型房地产投资基金不失为我国发展上市房地产投资基金的一种组织形式。