抵押型房地产基金的快速扩张

2．1．2　1968～1973年：抵押型房地产基金的快速扩张

房地产投资信托在设立之初，主要是依靠其自身资金投资于传统房地产。但是，到了20世纪60年代末期，收益现金流的增长成了管理者和股东们越来越重要的目标。因此，房地产投资信托开始更多地依赖于短期借贷、长期债务、可转换债务和担保，资本市场变得更适合房地产投资信托的运作。与此同时，1968～1970年间及1973年信贷状况的变化和较高的利率，造成了建设开发公司的资金极度短缺。而由于有关法律的限制，银行、信用社和保险公司都不能直接参与房地产建设与开发的贷款业务。这就产生了通过设立公募房地产投资信托以便参与抵押贷款业务的机会。由于利率不受法律的限制，抵押型房地产投资信托就能够吸收到足够的资金，为具有较高风险的抵押和贷款提供较高利率的融资。此外，很多新成立的房地产投资信托集中于抵押贷款投资而不是简单地直接投资于房地产。在1968～1970年间成立的房地产投资信托几乎都是抵押型房地产投资信托。20世纪60年代末期，房地产投资信托作为一种投资工具已经变得众所周知。在1968～1970年间，房地产投资信托的资产增长了4倍多，从10亿美元增加到47亿美元。同期新发行的纪录也表明新的房地产投资信托的数目在急剧增加，从大约61家增加到161家。一些大银行如曼哈顿银行、美国银行、富国银行及费城银行等纷纷引入房地产投资信托。

1970年，随着信誉状况变好，抵押贷款房地产投资信托继续扩展，不仅

通过股票及债券融资，而且还通过商业银行融资。这些商业银行不但没有因为为房地产业提供贷款而对房地产投资信托构成直接的竞争，相反，它们更为房地产投资信托提供贷款。1969年，银行为房地产投资信托提供的贷款额占总贷款量的11%，到1974年增至56%。

1973年，联邦储备局又一次缩紧银根，贷款利率进一步升高。此举直接

引发了自1930年以来美国国内的又一次经济大萧条，导致房地产投资信托因为高利贷款进退两难，其发放的低利率借款也收不回来，这令不少房地产抵押贷款基金还不起银行贷款。在此期间，有30只房地产投资信托破产，没破产的也是艰难维持，度日如年。房地产投资信托资产也由接近200亿美元滑落至100亿美元。能够分红的房地产投资信托数量由1973年的153只降到1975年的68只。