通过金融创新拓宽融资渠道，分散金融风险

我国房地产金融创新面临的突出问题主要有：房地产金融以传统银行信贷为主导，金融创新风险过于集中；房地产金融创新产品单一，产品设计不合理；房地产金融创新中企业道德风险严重；房地产两级金融市场发展不平衡，制约金融产品的创新与发展。促进我国房地产金融创新的对策应是：强化房地产金融产品创新，开发房地产金融避险工具；拓宽房地产融资渠道，分散金融创新风险；建立多元化的房地产金融创新机构体系；完善房地产金融创新市场；有序推进房地产金融创新的同时，做好金融风险防范工作。

（一）强化房地产金融产品创新，开发房地产金融避险工具

房地产金融产品创新是房地产金融创新的末端环节与最终表现，房地产金融创新的成效归根结底体现在产品创新上。当前，我国房地产金融产品创新应当重点围绕以下三个方面展开：第一，积极推进住房按揭贷款证券化。住房按揭贷款证券化，可以扩充资金融通的渠道，分散银行房贷业务风险，提高银行资产的流动性，使房地产金融市场与资本市场有机互动，带来连锁的良性效应。第二，设计并推行房地产金融衍生品。政府可以通过设计并推行房地产金融衍生品，如房地产指数期货等，为银行业、房地产企业和普通购房者提供避险工具。值得强调的是，在房地产金融衍生产品的设计过程中，需要认真考察其合理性。如衍生产品可以采取不同的还款期限，避免还款资金流过于集中。第三，大力推行“银行＋信托”模式的房地产金融组合工具。“银行＋信托”模式的房地产金融组合工具是以信托为前端融资、银行为后端资金支持的金融组合工具，能在分散银行房贷风险的同时，起到增加房地产资金的供给渠道的作用。

（二）拓宽房地产融资渠道，分散金融创新风险

积极推进房地产投资权益证券化，加快推进住房抵押贷款二级市场的建设，将集中风险分散化。重点推出房地产投资信托基金，分流房地产市场的投资性需求，为房地产业提供稳定的直接融资，减少银行信贷风险。注重研究将保险资金引入房地产融资市场，实现资金来源主体的多元化。改善住房公积金制度，规范住房公积金使用投向，提高资金使用效率，扩大住房公积金的覆盖面。适当放宽房地产企业上市的条件，积极推进房地产企业股票和公司债券等融资方式，让更多符合条件的房地产企业实现从资本市场上的直接融资，扩大房地产企业直接融资渠道，通过股票交易市场上市发行和公司债券的发行，提高房地产企业从资本市场中直接融资的比重，降低其从银行间接融资的风险。

（三）建立多元化的房地产金融创新机构体系

借鉴国外成功经验，建立多元化房地产金融创新机构体系。一是由政府组建房地产贷款担保机构。目前，我国居民平均收入水平还不高，中低层群体的收入占较大比重，并且他们的收入情况是有波动性的，并不稳定，因此需要由政府组建房地产贷款担保机构，为其提供担保。二是成立专门的房地产保险公司。房地产保险公司可开展房地产抵押贷款保险、工程保险等相关的房地产金融保险业务，既可降低房地产企业的金融风险，又有利于增加房地产金融市场的资金来源。三是成立房地产投资基金管理公司。让房地产投资基金管理公司通过发行抵押贷款凭证等方式，为没有投资经验和没有管理精力的投资者提供金融投资服务，以此促进房地产市场的资金流通。四是成立房地产财务公司，为房地产金融、银行及其他金融机构提供服务。

（四）完善房地产金融创新市场，促进金融资源优化配置

一个发达的房地产金融市场是由多层次的市场组成的，既要完善一级市场，也要大力发展二级市场。相对而言，我国房地产金融二级市场的发展还处于萌芽状态，两级市场发展很不平衡。为此，完善我国的房地产金融创新市场，要求一级市场必须加强住房抵押贷款市场、房地产开发信用借贷市场的建设；二级市场合理适度开发住房抵押贷款的相关证券，通过信用的再交易、再流通，将一级市场中的风险进行分散，对债权进行深加工和转移，并为房地产金融创新产品提供市场载体。通过房地产金融两级市场的创新，改善房地产金融资源的流向和配置效率，进一步优化房地产金融的量性扩张，同时促进对房地产金融行为主体的塑造，促进房地产金融的质性成长。